熬了三年，房地產(chǎn)終于迎來曙光了。

　　今天國家統(tǒng)計局發(fā)布了1月份70城房價指數(shù)，好消息是房價基本面終于穩(wěn)住了。

　　一線城市新房價格環(huán)比上漲0.1%，二手房價格環(huán)比上漲0.1%。

　　其中新房北京下降0.4%，廣州持平，上海和深圳分別上漲0.6%和0.2%。

　　二手房北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.4%和0.4%，廣州下降0.2%。

　　二線城市新房價格上漲0.1%；二手房價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。

　　三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅均與上月相同。

　　對于這份成績單，國家統(tǒng)計局給出的解讀是：

　　一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比繼續(xù)上漲

　　大家要知道國家統(tǒng)計局的用詞都是非常謹慎的，過去很長一段時間，對于房價的解讀都是下跌為主。

　　2024年9月：環(huán)比下降0.5%

　　2024年10月：環(huán)比降幅總體收窄，一線二手環(huán)比轉(zhuǎn)漲

　　2024年11月：各線同比降幅首次收窄

　　2024年12月：一線環(huán)比上漲

　　2025年1月：一線環(huán)比繼續(xù)上漲

　　自從去年轟炸式的利好政策落地后，市場基本面不斷在修復，國家統(tǒng)計局對房價的解讀也在發(fā)生著細微的變化。

　　下降——降幅收窄——上漲——繼續(xù)上漲。

　　一般來說，如果房價能夠連續(xù)三個月價格出現(xiàn)上漲，那么基本上可以確定是房價回穩(wěn)了，接下來又是樓市小陽春的旺季，市場大概率還是會持續(xù)回暖。

　　不過比起一線城市，這次就連二線也出現(xiàn)上漲的苗頭了，

　　一線新房價格已經(jīng)連續(xù)兩個月持續(xù)上漲了，二線城市新房價格上漲0.1%，是2023年6月以來首次上漲，真的是很不容易。

　　1月份，新房價格上漲的城市增加到24個，連續(xù)三個月增加，房價下跌的城市也在逐漸減少。

　　其中，南京、成都新房價格均環(huán)比上漲0.7%，排名全國第一；漲幅排第三的是寧波，上漲0.6%；武漢、無錫均上漲0.5%。

　　南京算是房價回調(diào)的比較徹底的二線城市了，位置品質(zhì)好的跌幅30-40%，位置品質(zhì)一般的，腰斬一半，郊區(qū)像句容這些已經(jīng)跌了60-70%左右，看著唏噓。

　　目前市中心的新房終于開始陸續(xù)回穩(wěn)了，我看了一下近一個月來南京的新房市場。

　　南部新城的保利博雅和著收緊優(yōu)惠，漲幅大約在5%

　　保利荷雨瑧悅收緊優(yōu)惠后，1月份漲幅大約4-5%，在售新房價格已達3.8萬元/㎡以上，最貴的達到4萬元/㎡。

　　位置稍好些的新房基本都收回折扣，甚至開始迎來小幅上漲。

　　成都相比之下，下跌不算狠，正常的回調(diào)，成都基本面太強了，無論是人口、資金還是產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在市場稍微回溫，立馬就反應過來。

　　這種城市的房產(chǎn)就該好好長期拿著。

　　當然也有下跌的，主要是三線城市以及北方城市為主，呼和浩特、丹東、北海，以0.6%跌幅領跌全國。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)市場越來越分化了，以前是哪怕山角旮旯只要是商品房都能漲，但是這一次回穩(wěn)，僅限于一些基本面較好的一二線城市。

　　到今天來看，房地產(chǎn)不會再出現(xiàn)前兩年那種大幅下跌的情況了。

　　回穩(wěn)，甚至小幅回升是今年的大趨勢。

　　一是供應面，前兩年全國庫存壓力非常大，所以各地都在努力去庫存，且限制土地的供應。

　　但是2024年開始中國的新房銷售面積已經(jīng)開始大幅超過了新房供應面積。

　　2024年，全國新房竣工面積7.3億平，下降27.7%。

　　2024年，新房銷售面積為9.7億平，同比下降12.9%。

　　新房銷售面積比市場新供應的房子多出了26%以上。

　　按照這種速度，中國的新房庫存很快就會回到合理的水平，尤其是一二線，位置好，品質(zhì)好的房子是真的缺。

　　之前摩根斯丹利提出過一個觀點，中國大量房地產(chǎn)庫存是屬于“死庫存”，指的是那些地段差，戶型差，質(zhì)量差的房子，主要集中在廣大的四五線城市。

　　這些房子哪怕市場回暖也是賣不出去的了，大概率會成為“死庫存”。

　　摩根斯丹利房產(chǎn)團隊預估，中國市場上超過30%的存量新房實際上是死庫存，而且隨著時間的推移，估計有20%的在建房產(chǎn)項目也會成為死庫存。

　　這些房子不應該視作為供應，就把他們當作是沉默的成本，將來大概率由銀行承擔壞賬。

　　其實把這些死庫存刪掉后，中國整體的房地產(chǎn)供應就會恢復到一個正常的水平。

　　后續(xù)價格戰(zhàn)之類的也會消失，新房價格實現(xiàn)真正的全面企穩(wěn)。

　　二是政策面繼續(xù)改善。

　　現(xiàn)在出臺的政策都是利好政策，一開年重慶就取消了限售政策；蘇州契稅減免100%，提高公積金額度。

　　深圳也傳出來說3月份將會出臺全域取消限購的小道消息，外媒今天也跟進了，大概率是準確的……

　　最近還有大量的城市開始給空置房屋降物業(yè)費。

　　比如江蘇鎮(zhèn)江規(guī)定在2025年2月1日起，連續(xù)空置超過6個月的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)確認后，業(yè)主只需繳納規(guī)定標準的70%物業(yè)費。

　　還有甘肅蘭州、青島、無錫、宿遷、揚州、長沙、濰坊、石家莊、常州、煙臺等，全國至少15個城市，空置房物業(yè)費可以打5-7折不等。

　　為的就是減少房東的持有成本，當然很多空置房屋的人也壓根不交物業(yè)費，主動給他們降價，對于物業(yè)公司來說能收回多少是多少。

　　最后還有一大利好，就是房貸利率的持續(xù)下調(diào)。

　　今年大概率會集體進入到2字頭，購房者的利息成本進一步降低，鼓勵剛需改善上車。

　　開年全國各大省份召開經(jīng)濟動員大會，大部分都提到了今年的目標要促進房地產(chǎn)回穩(wěn)，有的則是推動房地產(chǎn)投資增長。

　　2025年都會實現(xiàn)的。