來源|贏商網（ID：winshang）

作者|李磊

圖片來源|除特別注明外，均來自項目官方

中國商業地產整體已進入相對存量時代，但對于經濟發達地區而言，市場需求依然旺盛，仍有可觀的新增量市場可供挖掘。據贏商網不完全統計，2024年，江蘇以一省之力貢獻了53個新mall，商業體量達404.9萬㎡，依舊處于全國增量市場前列。

從2024年新開商業中，我們能明顯感受到江蘇商業在重點城市的聚集效應越發顯著、存量商業改造煥新加速、非標商業熱度高漲……贏商網將具體解讀2024年江蘇新開商業的特點。

就整體增量而言，2024年新開項目不僅在全國范圍內遙遙領先，同比2023年（45個，344.98萬㎡）和2022年（46個，378.72萬㎡），新開項目無論在數量還是體量方面均為近三年最高，且整體開業率也遠超預期。

開業時間上，2024年江蘇省商業項目開業量并未向往年一樣呈現“低開高走”的趨勢，全年前三季度開業數量穩定，在四季度迎來爆發式增長。全年僅8月未有新項目開業，12月內迎來16個項目集中入市，且全年的“吉日”為12月28日，當天共有5個新mall同天啟幕。

從開業項目所屬城市來看，江蘇2024年開業的53個項目分布于全省11個城市，僅徐州、鎮江全年無新項目開業。其中，蘇州憑借15個開業項目、102.3萬㎡體量的成績領跑全省；省會南京位居第二，新開項目14個、新增體量105.6萬㎡；緊跟其后的城市是常州和無錫，均有5個新開項目、新增體量分別為51.1萬㎡和34.4萬㎡；南通、泰州、淮安也費別有3個項目入市。

從商業體量上來看，2024年江蘇開業的這53個項目，5萬㎡及以下的小體量項目占據主流，共計23個項目，占全年開業數量約43.4%。5-10萬㎡（含10萬㎡，不含5萬㎡）和10萬㎡以上的項目分別有15個，占比均為28.3%。而對這些5萬㎡以下的小體量項目城市分布研究來看，它們主要位于南京、蘇州等商業高飽和城市。

2024年新開項目中，共有南京NOWS新座、南京新街口PSE Space次元空間、南京KUMOLL酷青年中心A館酷漫城、蘇州王府井生活廣場、蘇州尹山湖歌林公園、蘇州昆山碧樂時光、常州510碧樂時光、揚州寶應亞細亞購物中心、泰州DAVEMALL等9個存量改造項目，對城市商業的盤活起到了重要助推作用。其中，南京新街口PSE Space次元空間、南京KUMOLL酷青年中心A館酷漫城、泰州DAVEMALL等項目都選擇以二次元商業為項目定位，蘇州昆山碧樂時光等項目也在調改中融入了二次元業態。

除了二次元濃度爆表，2024年新開商業中，除了傳統購物中心，還涌現出了南京NOWS新座、泰州鳳城·悅天地等典型的非標商業以及蘇州昆山花橋中駿世界城、南通楓葉小鎮奧特萊斯、泰州泰興鳳棲奧特萊斯等奧特萊斯項目，推動江蘇商業的多元化發展。

以下為開業的部分購物中心情況（按開業時間排列）：

//南京NOWS新座

• 開業時間：6月1日

• 商業建筑面積：2萬㎡

南京NOWS新座位處南京市秦淮區太平南路102號，項目定位為“南京新青年文化能量聚場”，致力于打造一個集城市創意、藝術賦能、潮流先鋒于一身的新興商業體。項目原址為行宮飯店，由南京尚里商業管理公司對其進行改造更新。

新座的建筑風格為簡約實用的工業風，設計凸顯傳統工業建筑墻面斑駁的紅磚肌理，增加現代極簡主義的清水混凝土、工字鋼元素，更顯設計感與活力。在公共空間，增設了休閑座椅，打造街區休息的交流空間，為往來人群提供交流、娛樂、休閑的理想空間。

項目中引入了全新業態組合，吸引左右藝術超市、喜在山社、主局等商業品牌首店，掀起一股全新潮流生活浪潮。同時，項目還會不定期舉辦各類藝術快展、群展、繪畫寫真、市集、沙龍講座等活動，營造沉浸式文化藝術氛圍，搭建品牌與消費者之間文化藝術溝通的橋梁，同時也為潮流青年群體提供一個能夠實現線下藝術交流、社交的絕佳場所。

//南京雨花萬象天地

• 開業時間：6月28日

• 商業建筑面積：12.6萬㎡

南京雨花萬象天地坐落于雨花臺區軟件谷，打造“一街一巷一盒”的規劃布局，以“落花如雨”為主要設計創意，以數字化抽象演繹南京市花，貫穿于各景觀元素中，形成空間彈性、尺度適宜、潮流與科技并存的城市動脈；在商業動線上，因地制宜打造雙首層，重新定義空間的流線哲學；外立面將雨花的數字經濟、潮流引領進行轉譯，采用科技質感材料，呈現出簡潔磅礴的設計語言。項目以“硬核科技結合在地文化”為創意詮釋、“藝術與數字融匯貫通”為創意理念，將未來先鋒主題的機械人機互動融入商業公共空間，用數字科技及賽博機械動態演繹城市文化的年輕力。

南京雨花萬象天地集結近311家新趣品牌，其中區域首店及以上占比近60%，塑造豐富多樣、“敢趣生活”的市場定位。四大主力店盒馬鮮生、MUJI、寶貝王、萬象影城滿足市場期待；半勺、 Ameigo、山緩緩、閱東北、云滇季、茴悅、blueglass、grid coffee美食品牌齊入駐，滿足全客層消費需求；零售業態擁有TREK、KAILAS、VOLCOM、FILA、SPYDER、NORTHLAND等國際時尚品牌；同時引入西西弗、POP MART、X11、TOP TOY、RUA FRIENDS等文化創意空間，打造最具吸引力的全齡生活方式集聚地。

//南京ifc

• 開業時間：7月26日

• 商業建筑面積：10萬㎡

南京ifc商場定位高端時尚，樓面面積約10萬㎡，匯聚約168家世界高端品牌旗艦店、時尚休閑及環球特色餐飲。約30%首次登陸南京，國際時尚美妝香氛品牌一應俱全、打造高端美妝集合地，網羅全球特色珍饈、云集高端人氣餐廳。

項目坐落于南京河西中央的核心商務區（河西CBD），地處河西大街與江東中路交界，北臨河西中央公園，西靠大型博覽及會議中心，地鐵2號線和10號線換乘站元通站上蓋，設有逾1,000個停車位。同時，南京ifc商場齊集國際一線高端品牌旗艦店，其精致奢華的店鋪設計，將傳統城市街景與現代建筑理念有機融合。

商場L1層大牌云集，囊括國際奢侈品牌，包括香奈兒（Chanel）、路易威登（Louis Vuitton）、迪奧（Dior）、古馳（Gucci）、普達拉（Prada）、思琳（Celine）、芬迪（Fendi）、巴黎世家（Balenciaga）、圣羅蘭（Saint Laurent）、華倫天奴（Valentino）、盟可睞（Moncler）、博柏利（Burberry）。此外，還集結各大精致奢華珠寶品牌，包括Tiffany&Co.（蒂芙尼）、卡地亞（Cartier）、梵克雅寶（Van Cleef & Arpels）、寶格麗（BVLGARI）、尚美（Chaumet）、戴比爾斯（De Beers）、御木本（Mikimoto）等多個高珠品牌；延續高端腕表經典傳奇還有江詩丹唐（Vancheron Constantin）、積家（Jaeger Le-coulte）、萬國（IWC），超全極奢品牌列陣南京ifc商場。

//龍湖蘇州相城天街

• 開業時間：9月28日

• 商業建筑面積：14萬㎡

龍湖蘇州相城天街是龍湖集團在蘇州布局的第五座天街，總建筑面積24萬㎡，商業總建筑面積14萬㎡，以“城市品質生活中心”為核心定位，實現招商率100%，99%門店同期迎客，攜手310+優質品牌，為城市呈現集潮流悅動、高品質時尚社交生活體驗為一體的商業綜合體。相城天街引進超50%的首店、34%的品牌定制店，涵蓋潮流零售、特色餐飲、品質生活等主流業態，打造區域潮流品質消費地和蘇州餐飲高地。

在場景打造方面，項目外部由龍湖龍智造設計建造管理的蘇州城市新地標，直徑約百米的“未來環“架落在相城主干道之上，為市民提供景觀、休憩、臨時展覽等多元化公共活動的一體化空間；內部將最好的空間留白，將更多商業空間留給消費者，擴展L4-L6層景觀退臺、在巨大的穹頂之下，在這里俯瞰四時之景；景觀空間上，打造蘇州首個超3000㎡ L5-L6跨層式城市自然島嶼“沐光島”， 以「戶外式」社交空間的形式，打破傳統生活社交模式和空間的邊界，以簡約、光影、自然作為打造理念，造融合自然脈絡與現代美學的新地標。

//蘇州昆山花橋中駿世界城

• 開業時間：10月1日

• 商業建筑面積：17萬㎡

花橋中駿世界城是繼北京西長安中駿世界城之后，落地的第二座“都市奧萊”MALL，項目延續中駿商管都市奧萊的“購物中心優選+奧萊零售精選”的創新理念，并融合在地文化及微度假屬性，是中駿商管對新商業模式再一次的迭代升維，也是依據消費變化又一次的創新探索。

花橋中駿世界城商業面積17萬平方米，是滬西花橋區域首座商業綜合體。作為城市TOD超級綜合體，項目以雙層地鐵連廊與蘇滬地鐵雙11號線樞紐實現無縫銜接，匯聚強大客流，入口處面積超1000㎡的裸眼3D大屏，以打破次元壁的視覺震撼，成為項目的“流量密碼”，也是外延的“城市公共裝飾封面”，吸引客流源源不斷涌入，為商場提供強勁的人氣引擎。

花橋中駿世界城以300+優質品牌、超50%的首店陣容、強勢餐飲矩陣，回應本地消費者對消費升級、體驗升級的期待，給予“逛不完、逛不夠”的驚喜體驗。

場景方面，項目6樓打造了一條以“望山、入山、戲水、問泉”為主題的原生態“江南主題水街”。以蘇州園林中的“山水疊石”為概念設計，引山水入場，一方面實現了商場縱向空間的人流輸送，也利用沉浸式體驗，實現了從客流到留客的轉換。

//南京新街口PSE Space次元空間

• 開業時間：12月21日

• 商業建筑面積：2萬㎡

PSE Space 次元空間·南京新街口店以純二次元為定位，涵蓋了模玩、谷子、三坑、卡牌、潮玩、裝扮、電玩、影院、酒店等多元業態，力圖打造江蘇規模最大、最具影響力的二次元基地。

PSE Space次元空間·南京新街口店引進元氣公式、烏丸屋、謎萌空間、鷺谷社等，此外還有櫻拾Goods、扭扭城、小屋電玩、legele等華東首店和南京首店，品牌的集聚不僅提升了場內的消費體驗，也進一步鞏固了PSE Space在二次元商業中的競爭優勢。

此外，PSE Space還非常關注用戶體驗，貼心配備了裝扮區、休息區等充足的功能區域和全天候免費開放的室內空調設施，便于coser群體裝扮/卸妝、 二次元群體“加號交流”等。

//淮安漣水濱河吾悅廣場

• 開業時間：12月21日

• 商業建筑面積：8萬㎡

漣水濱河吾悅廣場打造的「云鏡漣漪城市會客廳」，以蘇軾詩云漣水“自古漣漪佳絕地”為靈感，將水波漣漪為元素勾勒出的外幕墻景觀線條，襯托出整座商場外景造型的古雅質樸。此外，項目還精心提煉“米芾書法”、“非遺剪紙”精髓，融入漣水方言俚語與地標元素，以不同材質與工藝打造的「墨影剪韻」，讓顧客沉醉于這幅東方古韻與在地文化交織的美學畫卷。

在品牌方面，項目引進超151個知名品牌，其中，天空之城、必勝客、八月海海鮮自助、芝小官、相遇、朗文斯汀、伊芙麗等品牌首進漣水，為消費者提供多元化的選擇與體驗。項目開業后，填補了漣水城西大型購物中心的空白，與城東的吾悅廣場形成聯動，拓展了城市消費體驗空間。

//泰州DAVEMALL

• 開業時間：12月24日

• 商業建筑面積：5.2萬㎡

泰州DAVEMALL位于海陵區濟川路南側、青年路西側，是泰州首個泛二次元年輕力中心。

項目不僅引進了泰州首個盒馬鮮生，還集合了三月獸、秋子的谷子、多摩萬事屋、烏丸屋等，涵蓋手辦、谷子、周邊及衍生零售等多元業態，滿足二次元愛好者的各種需求。商場內部設有兩千平方米的二次元主題街區，包括次元舞臺、次元音樂會、二次元市集、電競比賽等豐富的二次元社交和體驗活動，讓顧客在購物的同時，也能享受到濃厚的二次元文化氛圍。

泰州大衛茂·泛二次元年輕力中心打造了6000平米的茂茂次元主題街區、夜經濟BOX街區、328平米的裸眼3D大屏、“貓爪”網紅音樂噴泉、露天街唱舞臺。通過創新場景的打造，和差異化的商業定位，讓商業空間不再只承擔單一的消費力，年輕人能夠進行場景互動、打卡拍照，解鎖更多趣味新玩法，滿足市民多樣化的消費需求。