作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

剛需，很快可以迎來一大片新房。

因為新房的潛在庫存正在崛起，或許剛需板塊庫存告急，是偽命題了。

舊改發力提速

這兩天，龍崗最值得關注的城市更新單元也有了新動態。

《龍崗區坂田街道五和樞紐片區重點城市更新單元計劃》已經批準公告。

從公告中拆除范圍來看，有442435平方米成為拆除面積，包含了長坑村、福群廠、大發埔片區、里石排村、坂田第二工業區、德眾電商產業園等，擬更新方向為居住、商業、新型產業等功能。

其中輝達自行車廠城市更新單元在調出后，進一步納入了坂田街道五和樞紐片區重點城市更新單元范圍。

這一片的重點更新單元項目，可以說是整個龍崗非常有分量的改造區域。

一是五和樞紐片區更新的范圍和區域是深圳重要的城際樞紐節點之一，未來可以向北聯系廣州、東莞，向南聯絡香港，向東聯動惠州、中山，有著極為重要的城市串聯意義。

二是坂田內部包含了大量的城市更新單元。

從2022年的一則《關于開展龍崗區坂田街道五和樞紐片區重點更新單元意愿征集和歷史違建物業權利人核實的通知》中可以看到，在五和樞紐片區重點城市更新單元范圍周邊，還有大光勘更新單元、木貿工業區、榮興工業區、世暢自行車、物資集團、坂雪崗科技城、坂田舊工業區等七八個城市更新單元。

未來改造全面兌現后，帶來的變化不可估量。

如今周邊都在如火如荼拆改建設中。

最顯眼的就是五和地鐵樞紐建設，一直在施工中，未來交匯3城際+2地鐵5條軌道線路。

比如坂田吉華路雨污排水項目，也都在建設中，未來將大大提升周邊的排水能力。

再比如坂田南學校的建設，能夠帶來不少上學資源，對整個坂田區域的教育資源有明顯的補充。

三是規劃層面上，在龍崗“一芯兩核多支點”戰略中，五和樞紐片區所在的坂雪崗科技城是龍崗“西核”信息數字核的重要組成部分。

那么未來無論是城市形象，還是交通便利，五和站以及坂田站周邊都會得到很大的躍升。

而這種龐大的舊改草案確定，同時也就意味著將帶來大量的新住宅。

就好比過去的羅湖木頭龍、南山的白石洲、龍崗的融湖中心城等等更新改造。

所以坂田—五和的區域范圍內未來也將會有源源不斷的住宅供應。

坂田樓市

整個龍崗，樓市的格局可以分為兩部分。

一部分以龍崗中心區和大運新區為代表，另一部分則是以坂田為代表。

現在坂田區域內最受關注的五和樞紐片區重點城市更新單元計劃已經通過，對于區域市場來說，也就不得不關注起來。

一方面，重點區域內的更新改造，往往能夠帶來新地標，另一方面未來落成后，也會重塑整個區域的住宅價格。

三是區域內的典型小區也一直是購房群體關注的重點，四是龍崗坂田之于龍崗，如同南山的粵海街道之于南山，重要性不可或缺。

坂田板塊內的新房不少，包括在售的遠洋天萃世紀雅園、信義御瓏豪園、信義君御山居、吉祥花園、城建云宸匯和成金竹家園，若算上建設比較快的天安云谷3期和城建峰璟苑，大概有七八個。

但坂田的新房市場表現在近一年比較一般，跟隨大市去化徘徊在低位中。

比如遠洋天萃世紀雅園去年12月中旬入市，價格上也是眾多新房中，價格讓步市場比較明顯的。

開盤均價約53565元/㎡，但深圳房地產信息平臺上顯示，備案543套，剩余434套，而開盤當天，開發商喜報成交191套左右，成交金額8億左右。

再比如去年1月入市的城建云宸匯，備案均價約51107元/㎡，總價區間約321萬~600萬，但深圳房地產信息平臺上顯示139套住宅備案，還剩92套。

二手房方面，整個坂田的均價在深圳房價中屬于第四梯隊。

在中介渠道上顯示，坂田二手房的均價大約為5.2萬/平。

區域內的典型二手房小區，在去年12月—今年1月成交表現相對活躍。

如佳兆業城市廣場三期，今年一月成交4套住宅，單價在5.2萬—6.1萬/平，總價在436.8萬-860萬之間。

如萬科城二、三、四期在今年1月都分別有成交。

二期成交一套約90平戶型，總價約396萬，折合單價約4.41萬/平，三期成交一套143平戶型，總價約860萬，折合單價6.01萬/平，四期成交一套123平戶型，總價約519萬，折合單價約4.2萬/平。

再比如陽光第五季，今年1月成交一套107平戶型，成交總價約450萬，折合單價約4.19萬/平。

所以可以看到，在供求關系發生變化的當下，坂田的二手市場還不算特別難。

但接下來，要是更新改造加速，新盤釋放更多，供買家挑選的選擇也會多起來，那么預期變了，就說不準了。

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作者觀點，不代表格隆匯立場