作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

不得不說，深圳核心區(qū)的信號很強(qiáng)烈。

近期寶安再度拿出黃金靚地招商，這意味著，寶中片區(qū)繼續(xù)中鐵閱臻府、保利瑧譽(yù)府后將再次迎來天花板級別的網(wǎng)紅盤。

地塊光環(huán)

近日，寶安發(fā)布前海城市新中心·寶中西組團(tuán)南街坊地塊招商推介會消息，即將推出寶中西組團(tuán)南街坊復(fù)合型黃金地塊， 旨在打造新的文旅商住綜合體天花板。

隨著推介會臨近，地塊的具體位置也已經(jīng)曝光，為寶中西組團(tuán)南街坊DY-01地塊。

根據(jù)公開信息顯示，DY-01地塊整體占地為47548萬㎡，總建筑面積為27.67萬㎡，容積率約5.7，包含13.23萬㎡住宅、3.5萬㎡酒店，預(yù)計(jì)10.25㎡。

這對任何階段的深圳樓市而言，都是實(shí)打?qū)嵉狞S金地塊。

一是地塊位于寶安中軸C位，背靠寶安圖書館、青少年體育中心，面朝大鏟灣，對海景一覽無余，不僅緊鄰寶安天花板級別的濱海文化公園，更是與前海桂灣產(chǎn)業(yè)集中地一步之遙。

二是地塊位置交通足夠便利，不僅能夠近距離通達(dá)深圳機(jī)場，也能快速通往福田CBD，是空港經(jīng)濟(jì)圈核心輻射節(jié)點(diǎn)。

更關(guān)鍵的是，寶中區(qū)域土地資源稀缺，整個片區(qū)的住宅用地并不多，這些年只能通過調(diào)規(guī)增加住宅用地供應(yīng)。

而每塊住宅用地入市，也幾乎都是各大房企的必爭之地。

去年與DY-01地塊直線距離約700米的A001-0219宗地（保利瑧譽(yù)府）9家房企經(jīng)過80多輪的角逐被保利以28.2億元拿下，溢價35.58%，樓面價約5.2萬/平。

按照去年A001-0219宗地不設(shè)置70/90戶型限制、價格指導(dǎo)及自持物業(yè)要求、只競地價的情況，大概率推介的南街坊地塊將會迎來新一輪拍地?zé)帷?/p>

而就全國土地市場來看，尤其是一線城市，去年就已經(jīng)回暖，誕生不同的地王。

最近上海2025年第一場土拍一共四宗宅地就全部溢價成交，其中靜安區(qū)一宗宅地拍出約16.23萬/㎡樓面價，問鼎上海新的“單價地王”。

那么成為新的地王，也不是遙不可及的事。

寶中天花板

地塊的變化，基本上影響的是兩到三年內(nèi)片區(qū)內(nèi)的新房市場。

尤其是網(wǎng)紅地塊，一出現(xiàn)便會被市場盯著。

畢竟新誕生的住宅用地上帶來的住宅，關(guān)乎的是新房的體系和周邊二手房的未來。

從地塊實(shí)況來看，DY-01地塊為無建筑物的平地，一旦掛拍，寶中新一批住宅入市也就指日可待。

加上位置地段和“文旅商住綜合體天花板”的建設(shè)定位，旨在打造片區(qū)內(nèi)的新標(biāo)桿，這個項(xiàng)目落地后的規(guī)格，自然不會太低。

疊加70/90戶型限制政策取消以及深圳建筑設(shè)計(jì)新規(guī)，有望打造出高端大平層社區(qū)。

而這樣的項(xiàng)目，基本上也就代表了寶安中心新房的下一塊天花板。

一方面整個寶中片區(qū)，過去入市的新房不算多，另一方面，寶安中心現(xiàn)存的新房住宅戶型基本以150平以下為主，且實(shí)際得房率也一般。

近5年，新房入市的數(shù)量，根據(jù)統(tǒng)計(jì)是個位數(shù)。

最近一次是今年1月以現(xiàn)房入市的都市茗薈花園。

272套90—104平住宅，備案均價約11.79萬/平，總價區(qū)間約987萬—1899萬/套。

據(jù)市場消息，入圍客戶498批，開盤去化178套，去化率約65.4%，而據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺顯示，目前剩余104套住宅。

往前追溯是2024年5月以8.45萬/平入市的鴻榮源胤璇，面積段為122~189平，2025年7月以8.59萬/平入市的中鐵閱臻府，面積段為95~138平，2023年8月以8.85萬/平入市的越秀瑞樾府，面積段為108~145平。

也都基本售罄。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺顯示，中鐵閱臻府及越秀瑞樾府剩余1套房源待售，鴻榮源胤璇剩余1套房源待售。

除此以外，中鐵閱臻府現(xiàn)售部分預(yù)計(jì)今年入市， 保利瑧譽(yù)府也在建設(shè)中，入市后能帶來約114-143㎡戶型。

至于周邊二手房情況，樓齡在10年以上的，最新成交價格水平在7.6萬—13.6萬/平，如距離DY-01地塊較近的幸福海岸、深業(yè)新岸線以及第五大道高發(fā)西岸花園。

樓齡在10年以內(nèi)的，成交價格水平則在11—15 萬/平，如熙龍灣、壹方玖譽(yù)、云璽錦庭、都市茗薈花園。

所以，對拿地的開發(fā)商來說，DY-01地塊拍地的樓面價和未來定價也有一定的天花板。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場