已是3月，深圳寶安的不少公寓樓仍然冷冷清清，空置的房間仍掛著“出租”的牌子無人問津。
要知道在往年，隨著年后返工潮的到來，此處的公寓樓早已被租客搶空，房東甚至還會趁機漲一波房租。
寶安的遭遇其實不是個案，背后是在房價大跌之后，房租也在去年創下近十年的最大跌幅。
在這一背景下，“一輩子租房是否可行”的討論又被不少人提起。

二房東坐不住了
數據顯示，2024年全國重點50城住宅平均租金累計下跌3.25%，跌幅較2023年擴大近3個百分點，創下近十年最大跌幅。僅北海、烏魯木齊逆勢微漲，前者因旅游業復蘇帶動需求，后者則受益于西部開發政策紅利。
其中，北上廣深下跌2.82%，北京、深圳一些核心區部分房源租金甚至“腰斬”。而在去年同期，這四個超一線城市的平均租金還是上漲1.32%。

有北京朝陽區的中介表示：“現在租房市場像菜市場甩賣，精裝兩居室掛著6500沒人看，降到5800還得送半個月免租期。”
在杭州，也有中介表示今年租房市場租金普遍有所下降，降幅在3%~5%之間。至于原因，則跟深圳寶安一樣，空置率太高。一房東可能還對這種過高的空置率不太敏感，但二房東卻有些坐不住了，不得不考慮降價出租來緩解壓力。

房租下跌的背后發生了怎么？
一個簡單的道理是，個人是無法對抗大勢的。在全國租金普降的背景下，大勢又是什么？
最直接的大勢，是房價下跌反噬租金。
2024年50城平均租售比升至2.12%，烏魯木齊、貴陽等城市超3%，這意味著持有房產的租金收益已跑贏銀行存款利率。但同時，10%的平均房價跌幅已遠超3.25%的平均租金跌幅，房東為維持收益只能降價出租。

而在租客那里，消費降級讓租客變得更理性。
中指研究院調查顯示，60%租客因“收入預期降低”選擇換租更便宜房源，超半數將租金預算控制在3000元以內。
有北京海淀區的租客就算了一筆賬：公司附近房租6000元，如果搬到昌平立馬會省下2500元。雖然每天通勤要多花1個小時，但一年下來房租能省下3萬元。
在房租下跌的大潮中，也離不開企業的助力。
經濟下行壓力下，中小微企業的生存壓力陡增，不少企業選擇退出核心地段，轉而尋找租金更為便宜的辦公場所。如今廣州天河區甲級寫字樓空置率已達18%，部分業主被迫將整層辦公區改造成長租公寓。這也變相增加了市場房源，讓租房市場競爭更加激烈。
此外，長租公寓頭部企業和各地的保租房、廉租房更是投入租房市場的“核彈”。
長租公寓頭部企業方面，2024年全國TOP30長租公寓企業累計開業房源達125.6萬間，管理房源182萬間，同比激增15%。保租房、廉租房方面，以上海為例，在2024年就計劃新增保租房7.2萬套，相當于每天都有200套新房源投入市場。

一輩子租房的三筆賬
這一變化在不少租客眼里，尤其是年輕人看來，“租房比買房劃算”似乎成為一個現實。
不過，要討論一輩子租房是否真的可行，至少要算清楚三筆賬。
首先是經濟賬：以北京為例，租住60平米兩居室，月均租金7000元，30年總支出252萬元，相當于一套500萬房產的首付（按50%首付計算），似乎還是劃不來。
但若考慮房價下跌因素，情況又有不同：2024年北京二手房均價下跌12%，若持續陰跌，租房可能確實比買房更劃算。
其次是政策賬：按十四五規劃的相關要求，要籌集建設保障性租賃住房多達870萬套，預計可以幫助2600多萬人改善居住條件；40個重點城市計劃新增保租房650萬套，預計可解決1300萬人的住房困難問題。
從這個角度來看，房租可能會長期維持在一個可接受的范圍，且房源也較為充足。
最后是心理賬：一項針對90后租客的調查顯示，68%的人因租房暫緩生育計劃，主要擔憂學區、搬家成本等問題。

如果打定主意一輩子不婚或者丁克，那一直租房似乎也無不可。但若做不到，生育、學區就是一個不可不認真考慮的問題。
同時還需要考慮的是，如今國內租賃住房REITs發行規模已突破千億，說明資本市場對租賃住房市場的熱情巨大，未來租房市場的定價權很可能從個人房東轉向資本巨鱷。
資本都是逐利的，當市場上的租金回報率不足以填飽其胃口時，聯手漲價并非沒有可能。
2000年~2008年間，美國政府以大量政策吸引低收入者購房。2008年次貸危機爆發后，大量購房者因斷供失去房產，轉而重返租房市場。在彼時的美國，也曾出現“租房比買房劃算”“一輩子租房”等論調。
但隨著通脹的到來和資本巨鱷的聯手操作，房租很快上漲，租金占收入比從25%升至35%，低收入者被迫合租或遷往郊區?，不少人的“一輩子租房”夢就此破碎。
我國跟美國當然有著本質上的差別，但無論租房還是買房，風險仍然存在。普通人能做的，可能就是不要輕易被帶了節奏，讓一時的漲跌蒙蔽雙眼。

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