最近一段時間，跑了幾場開年政府的土地推薦會，溝通下來，得到一個比較明確的信號：

今年，廣州嚴格控制及審慎第四代住宅的批復，不再拉爆得房率。

這也意味著，，基本只能做到110%左右的使用率了。

在增量有限的當下，保護存量顯得尤為重要。

不過，政策有窗口期，隨著超新規(guī)剎車，領(lǐng)先市場一代版本的25年超新規(guī)戶型，亮相即絕版，接下來將更有核心競爭力。

尤其是核心板塊、核心房產(chǎn)、學鐵商兼?zhèn)涞那闆r下，超新規(guī)戶型會放大自身優(yōu)勢。

而在25年新盤中，最受關(guān)注的無疑是國企珠江實業(yè)操刀的珠江天河都薈，這將是天河第一個超新規(guī)的項目。

此前，廣州雖有幾個超新規(guī)項目入市，但作為廣州一哥的天河卻始終缺位，很多天河的粉絲一直在問；

包括在珠江天河都薈展廳開放第二天，我們馬上收到大批客戶咨詢，都是來問項目開盤時間、戶型信息，興趣度很高。

而這兩天，我們拿到了更詳細的戶型數(shù)據(jù)，經(jīng)過測算，發(fā)現(xiàn)項目使用率達約130%！

超新規(guī)VS舊規(guī)

同等價格住進更大的房子

開始，還是再來做一次科普。

市面上主流的新舊規(guī)項目，主要有三代，同樣的建面約70平戶型，大家看下邊的圖：

|示意圖

同樣70平建面，從舊規(guī)、新規(guī)到超新規(guī)，先是多了一個房間，再是多了一個衛(wèi)生間，最后客餐廳、主臥都變大了。

一句話總結(jié)，超新規(guī)，就是讓你用同等價格，買到更大的房子。

也可以反過來理解，因為得房面積更高了，實際單價是更低的。

假設(shè)名義總價都是350萬，100%使用率就是70平使用面積，實際單價5萬/平；但到130%使用率，使用面積91平，就是3.84萬/平。

進一步看，超新規(guī)戶型的高贈送，是怎么做到的呢？

主要是通過飄窗、陽臺、花池等來拓展空間，所以落到實際體驗上，多出的空間你可以有更多發(fā)揮天地。

比如說陽臺：

| 示意圖

85平建面，以前多數(shù)只能做到3米開間、1.5米進深；但超新規(guī)戶型卻能做到6米寬、1.8米進深，橫跨客廳和次臥。

這樣一來，陽臺接近11平，比之前大了1.4倍，除了滿足家政區(qū)，你還可以再加上健身區(qū)、游戲區(qū)等。

又比如飄窗：

|示意圖

舊規(guī)是60cm寬，臥室里能放一張1.5米的床；現(xiàn)在80cm寬，你可以利用飄窗放下1.8米king size雙人床。

很明顯，和舊規(guī)、新規(guī)相比，超新規(guī)產(chǎn)品在得房率、體驗感、性價比，都有明顯的代際提升。

更重要的是，這種代際差距，將因為超新規(guī)政策的收緊，變成一種無法抹平的差距。

而且，廣州現(xiàn)有超新規(guī)項目數(shù)量極少，只有十余個，在高稀缺度+絕版資源加持下，他們將擁有獨一檔的市場競爭力。

當然，超新規(guī)項目之間的競爭力，必定有高低之分，這個主要看“出身地”。

第一梯隊，毋庸置疑是天河。

天河3個盤，兩個在珠城東，珠江天河都薈在智慧城板塊，都是核心地段。

而核心與核心之間，各自的基本面也是不一樣的，適配的人群各有區(qū)別。

我們認為，珠江天河都薈能為天河打頭陣，是因為它是其中確定性最高、均好性最強、門檻最低、適配人群最廣的項目。

一方面，項目的學鐵商全明牌，城市界面成熟體面，是真正的“六邊形戰(zhàn)士”。

在“學”上，有6班幼兒園+華陽教育集團新塘小學+配建30班初中（擬引入廣州中學）。

在“鐵”上，步行約600米即達21號線天河智慧城站，2站轉(zhuǎn)4號線通達金融城；4站轉(zhuǎn)11號線接入市區(qū)一環(huán)，享受天河半小時通勤圈。

在“商”上，一路之隔就是智慧城廣百廣場，是整個天河東北部最熱鬧的商圈。

再加上天河智慧城山環(huán)水繞，科創(chuàng)企業(yè)和人才聚集，低密宜居的生活氛圍在天河是獨一份。

這種配套，對比珠城東兩個超新規(guī)項目乃至整個天河，都有獨到優(yōu)勢。

事實上，面粉廠、絹麻廠項目，多少有點像珠城東的“開荒?！保€要等到周邊配套和城市界面完善，那就需要更長時間了。

而天河在售新盤，多少都有“偏科”，要么離地鐵幾公里，要么離商業(yè)幾公里，要么有小學但不配初中，還有的被舊村包圍。

而另一方面，珠江天河都薈主打約72-152平3-5房，瞄準小戶型的市場缺口，又能全面覆蓋剛需到改善群體。

要知道，面粉廠項目主打頂豪，最小面積都是190平起；

絹麻廠項目，主力是120和140平戶型，加上拿地價超5萬/平，將來的定價，估計很多人高攀不起。

珠江天河都薈5個戶型，分別是72、85、105、123、152平，以中小戶型為主，肯定是總價門檻最低的一個。

| 項目效果圖

也就是說，珠江天河都薈，就是大家上車天河超新規(guī)項目的最低門檻。

而且，這樣的供應結(jié)構(gòu)，其實有更大的需求。

數(shù)據(jù)顯示，近6年來，天河90平以下戶型供應量逐年減少，去年僅占全區(qū)約10%，供求比小于1，早就供不應求。

而珠江天河都薈，不止有市場亟需的小戶型，還是天河唯一的90平以下超新規(guī)戶型，這個才是更難得的機會。

四大顛覆+超新規(guī)戶型，迭代天河居住體驗

當然，作為25年天河首個超新規(guī)項目，很多人更關(guān)心的是，珠江天河都薈產(chǎn)品，到底帶來什么驚喜？

在我們看來，超新規(guī)的威力，絕不局限在使用率，還有四大關(guān)鍵顛覆：

第一，容積率僅2.0，是天河唯一的低密度超新規(guī)社區(qū)。

可以對比一下，天河其他超新規(guī)項目，容積率都在3以上，將來大概率都是30層以上的高層。

事實上，即便看其他區(qū)域超新規(guī)項目，珠江天河都薈，也還是最低的一個。

所以，項目產(chǎn)品舒適度很高，包括低至一梯一戶14層小高層和兩梯五戶24層，依偎在楊梅河旁。

樓高更低，梯戶比更低，早上等電梯都能少幾分鐘，出門就是公園，這種呼吸感，在天河乃至城區(qū)的新盤都好久沒見過了。

| 項目效果圖

第二，3.15-3.3米層高，和天河豪宅同標準。

我們也對比過天河主流項目數(shù)據(jù)，大多都是3米，做到3.15米的多數(shù)是200平以上大平層；3.3米層高，就要到匯悅臺級別的頂豪了。

這多出的15-30cm，意味著什么，我們同樣做了一個圖示：

從3米到3.15米再到3.3米，戶內(nèi)空間縱向放大，同時更多的陽光和清風入內(nèi)，壓抑感被一掃而空。

第三，戶戶全南向，最小的戶型都能做到四開間朝南。

目前，天河很多舊規(guī)乃至新規(guī)小三房，都是朝北；最好的是三開間朝南，但也至少有一間臥室朝北。

但珠江天河都薈，最小的72平三房，也是四開間朝南，意味著所有臥室都是南向，都能浸滿陽光。

第四，交標配最新的華為鴻蒙智家系統(tǒng)，公區(qū)實現(xiàn)無感通行。

相比同類系統(tǒng)，它的優(yōu)勢是植入AI感知技術(shù)和毫米波雷達，能精準感知人體狀態(tài)，哪怕一個微小動作都能主動響應。

比如說，當你晚上起床時，系統(tǒng)自動點亮柔和的床頭燈，避免刺眼光線；深夜回家，燈光會沿你的動線依次亮起，全程都不用動手。

做完這四步，相當于為產(chǎn)品做了一個系統(tǒng)升級，再來看戶型，感受就完全不一樣的。

• 建面約72平三房，天河最小面積的雙衛(wèi)浴三房
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這個戶型最大的亮點，是72平做到三房兩衛(wèi)，且全部臥室都是南向。

要知道，天河雙衛(wèi)三房的門檻是80平，現(xiàn)在項目72平就能實現(xiàn)，相當于幫你省下幾十萬房款，在居住上也一步到位。

同時，再通過各種設(shè)計，將空間放大。

LDKG設(shè)計，減少間隔，視覺上更顯大；冰箱外置，將空間留給廚房；客廳預留收納墻位置，西側(cè)墻體又是非剪力墻，可為客廳騰出更多空間。

主套達約20平，相當于舊規(guī)戶型的兩倍大，近8米長的270°環(huán)幕飄窗，格局和視野都被打開了。

在這里，除了能放下kingsize大床外，你還能打造超大衣柜。

• 建面約85平三房兩衛(wèi)，帶6米大陽臺
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85平，同樣超越市場一個版本。

它有更大的公區(qū)，LDKG空間約42平，你還可以把書房合并，客廳開間就能達到6米，使用上就像100平大戶型。

有更大的陽臺，6米寬度，橫跨客廳和臥室，你可以在這里開辟第二客廳，設(shè)計出花園、茶室、健身區(qū)等等。

還有更大的次臥，可放下1.5米床，雙邊下床，再加上兩個床頭柜，不用再將就著飄窗打榻榻米房。

|板房效果圖

• 建面約105平四房，單邊戶南北通透
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105平單邊戶戶型，做出南北通透四房，三代同堂家庭都能一步到位。

臥室分為兩區(qū)設(shè)計，其中兩個在進門處，另外兩個在客廳另一側(cè)，兼顧三代人作息。

近50平的LDKG公區(qū)，足以安放三代人的快樂。

• 建面約123平四房，臥室都可放下1.8米大床
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這個戶型，體驗感相當于144平大宅，品質(zhì)感更高。

入門就是雙面采光的超大獨立玄關(guān)，陽光滿滿，可以在這安放藝術(shù)品展示區(qū)，就是家庭門面。

5.8米寬客廳開間，既可以做完整的大橫廳，也可以加一道隔斷，做成X空間，比如家庭圖書館、影音室等，安放興趣愛好。

四個臥室，都能放下1.8米大床，雙邊下床，主臥還能放下U形步入式衣帽間，給足主人安放優(yōu)雅的天地。

| 項目效果圖

• 建面約152平5空間，比肩200平大平層享受
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壓軸的152平戶型，更是buff疊滿，項目唯一的14層板樓小高層產(chǎn)品，主打就是豪宅感。

一梯一戶，戶戶享獨立陽光電梯廳，約11平空間，比一個房間還大。

72平LDKG超級公區(qū)，帶南北雙陽臺，約9米寬主陽臺，對望蜿蜒的楊梅河，直接變身濱水大宅。

雙南向套房，一個給父母住，給足他們尊重；另一個給自己，超大的衣帽間、帶浴缸的主衛(wèi)，用酒店級套房犒賞人生。

這樣看下來，5個戶型，從剛需到改善再到豪宅，從三口之家到三代同堂，珠江天河都薈都能滿足。

酒店級品質(zhì)，小戶型超配豪宅社區(qū)

最后，再來聊下珠江天河都薈公區(qū)打造。

如果用一個關(guān)鍵詞概括，那就是“超配”。

一個中小戶型為主的社區(qū)，公區(qū)打造卻向豪宅看齊，做出酒店式度假感社區(qū)。

比如歸家動線，就有酒店式環(huán)島、雙泳池會所，6米酒店式首層大堂等，復刻5星級酒店體驗。

| 項目效果圖

還有多重公共空間，包括中央綠島、兒童FUN享樂園、草坪劇場、有氧跑徑、主題架空層等，綠意盎然，老少各得其樂。

你也可以走出家門，大觀濕地公園、楊梅河、火爐山森林公園等都在身邊，這里本來就身在一座森居大城，產(chǎn)品和城市水乳交融。

| 項目效果圖

所以說，這樣的珠江天河都薈，就像天河超配戰(zhàn)神，2025年，但求一戰(zhàn)。

作為今年天河首個超新規(guī)項目，它的迭代是全面的，絕版超新規(guī)、超配產(chǎn)品、超配社區(qū)，超全配套，幾乎找不到短板。

它代表的，就是天河新房的T0版本，又是難以超越的存在。

因此，如果你打算在天河買房，珠江天河都薈，是必須要等、必須要看的一個。

好了，還有更多問題，想拿到更多項目最新消息，加入珠江天河都薈專屬群聊，我們慢慢聊。