最近一段時(shí)間，跑了幾場(chǎng)開年政府的土地推薦會(huì)，溝通下來，得到一個(gè)比較明確的信號(hào)：

今年，廣州嚴(yán)格控制及審慎第四代住宅的批復(fù)，不再拉爆得房率。

這也意味著，，基本只能做到110%左右的使用率了。

在增量有限的當(dāng)下，保護(hù)存量顯得尤為重要。

不過，政策有窗口期，隨著超新規(guī)剎車，領(lǐng)先市場(chǎng)一代版本的25年超新規(guī)戶型，亮相即絕版，接下來將更有核心競(jìng)爭(zhēng)力。

尤其是核心板塊、核心房產(chǎn)、學(xué)鐵商兼?zhèn)涞那闆r下，超新規(guī)戶型會(huì)放大自身優(yōu)勢(shì)。

而在25年新盤中，最受關(guān)注的無疑是國企珠江實(shí)業(yè)操刀的珠江天河都薈，這將是天河第一個(gè)超新規(guī)的項(xiàng)目。

此前，廣州雖有幾個(gè)超新規(guī)項(xiàng)目入市，但作為廣州一哥的天河卻始終缺位，很多天河的粉絲一直在問；

包括在珠江天河都薈展廳開放第二天，我們馬上收到大批客戶咨詢，都是來問項(xiàng)目開盤時(shí)間、戶型信息，興趣度很高。

而這兩天，我們拿到了更詳細(xì)的戶型數(shù)據(jù)，經(jīng)過測(cè)算，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目使用率達(dá)約130%！

超新規(guī)VS舊規(guī)

同等價(jià)格住進(jìn)更大的房子

開始，還是再來做一次科普。

市面上主流的新舊規(guī)項(xiàng)目，主要有三代，同樣的建面約70平戶型，大家看下邊的圖：

|示意圖

同樣70平建面，從舊規(guī)、新規(guī)到超新規(guī)，先是多了一個(gè)房間，再是多了一個(gè)衛(wèi)生間，最后客餐廳、主臥都變大了。

一句話總結(jié)，超新規(guī)，就是讓你用同等價(jià)格，買到更大的房子。

也可以反過來理解，因?yàn)?strong>得房面積更高了，實(shí)際單價(jià)是更低的。

假設(shè)名義總價(jià)都是350萬，100%使用率就是70平使用面積，實(shí)際單價(jià)5萬/平；但到130%使用率，使用面積91平，就是3.84萬/平。

進(jìn)一步看，超新規(guī)戶型的高贈(zèng)送，是怎么做到的呢？

主要是通過飄窗、陽臺(tái)、花池等來拓展空間，所以落到實(shí)際體驗(yàn)上，多出的空間你可以有更多發(fā)揮天地。

比如說陽臺(tái)：

| 示意圖

85平建面，以前多數(shù)只能做到3米開間、1.5米進(jìn)深；但超新規(guī)戶型卻能做到6米寬、1.8米進(jìn)深，橫跨客廳和次臥。

這樣一來，陽臺(tái)接近11平，比之前大了1.4倍，除了滿足家政區(qū)，你還可以再加上健身區(qū)、游戲區(qū)等。

又比如飄窗：

|示意圖

舊規(guī)是60cm寬，臥室里能放一張1.5米的床；現(xiàn)在80cm寬，你可以利用飄窗放下1.8米king size雙人床。

很明顯，和舊規(guī)、新規(guī)相比，超新規(guī)產(chǎn)品在得房率、體驗(yàn)感、性價(jià)比，都有明顯的代際提升。

更重要的是，這種代際差距，將因?yàn)槌乱?guī)政策的收緊，變成一種無法抹平的差距。

而且，廣州現(xiàn)有超新規(guī)項(xiàng)目數(shù)量極少，只有十余個(gè)，在高稀缺度+絕版資源加持下，他們將擁有獨(dú)一檔的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

當(dāng)然，超新規(guī)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)力，必定有高低之分，這個(gè)主要看“出身地”。

第一梯隊(duì)，毋庸置疑是天河。

天河3個(gè)盤，兩個(gè)在珠城東，珠江天河都薈在智慧城板塊，都是核心地段。

而核心與核心之間，各自的基本面也是不一樣的，適配的人群各有區(qū)別。

我們認(rèn)為，珠江天河都薈能為天河打頭陣，是因?yàn)樗瞧渲?strong>確定性最高、均好性最強(qiáng)、門檻最低、適配人群最廣的項(xiàng)目。

一方面，項(xiàng)目的學(xué)鐵商全明牌，城市界面成熟體面，是真正的“六邊形戰(zhàn)士”。

在“學(xué)”上，有6班幼兒園+華陽教育集團(tuán)新塘小學(xué)+配建30班初中（擬引入廣州中學(xué)）。

在“鐵”上，步行約600米即達(dá)21號(hào)線天河智慧城站，2站轉(zhuǎn)4號(hào)線通達(dá)金融城；4站轉(zhuǎn)11號(hào)線接入市區(qū)一環(huán)，享受天河半小時(shí)通勤圈。

在“商”上，一路之隔就是智慧城廣百廣場(chǎng)，是整個(gè)天河?xùn)|北部最熱鬧的商圈。

再加上天河智慧城山環(huán)水繞，科創(chuàng)企業(yè)和人才聚集，低密宜居的生活氛圍在天河是獨(dú)一份。

這種配套，對(duì)比珠城東兩個(gè)超新規(guī)項(xiàng)目乃至整個(gè)天河，都有獨(dú)到優(yōu)勢(shì)。

事實(shí)上，面粉廠、絹麻廠項(xiàng)目，多少有點(diǎn)像珠城東的“開荒牛”，還要等到周邊配套和城市界面完善，那就需要更長時(shí)間了。

而天河在售新盤，多少都有“偏科”，要么離地鐵幾公里，要么離商業(yè)幾公里，要么有小學(xué)但不配初中，還有的被舊村包圍。

而另一方面，珠江天河都薈主打約72-152平3-5房，瞄準(zhǔn)小戶型的市場(chǎng)缺口，又能全面覆蓋剛需到改善群體。

要知道，面粉廠項(xiàng)目主打頂豪，最小面積都是190平起；

絹麻廠項(xiàng)目，主力是120和140平戶型，加上拿地價(jià)超5萬/平，將來的定價(jià)，估計(jì)很多人高攀不起。

珠江天河都薈5個(gè)戶型，分別是72、85、105、123、152平，以中小戶型為主，肯定是總價(jià)門檻最低的一個(gè)。

| 項(xiàng)目效果圖

也就是說，珠江天河都薈，就是大家上車天河超新規(guī)項(xiàng)目的最低門檻。

而且，這樣的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，其實(shí)有更大的需求。

數(shù)據(jù)顯示，近6年來，天河90平以下戶型供應(yīng)量逐年減少，去年僅占全區(qū)約10%，供求比小于1，早就供不應(yīng)求。

而珠江天河都薈，不止有市場(chǎng)亟需的小戶型，還是天河唯一的90平以下超新規(guī)戶型，這個(gè)才是更難得的機(jī)會(huì)。

四大顛覆+超新規(guī)戶型，迭代天河居住體驗(yàn)

當(dāng)然，作為25年天河首個(gè)超新規(guī)項(xiàng)目，很多人更關(guān)心的是，珠江天河都薈產(chǎn)品，到底帶來什么驚喜？

在我們看來，超新規(guī)的威力，絕不局限在使用率，還有四大關(guān)鍵顛覆：

第一，容積率僅2.0，是天河唯一的低密度超新規(guī)社區(qū)。

可以對(duì)比一下，天河其他超新規(guī)項(xiàng)目，容積率都在3以上，將來大概率都是30層以上的高層。

事實(shí)上，即便看其他區(qū)域超新規(guī)項(xiàng)目，珠江天河都薈，也還是最低的一個(gè)。

所以，項(xiàng)目產(chǎn)品舒適度很高，包括低至一梯一戶14層小高層和兩梯五戶24層，依偎在楊梅河旁。

樓高更低，梯戶比更低，早上等電梯都能少幾分鐘，出門就是公園，這種呼吸感，在天河乃至城區(qū)的新盤都好久沒見過了。

| 項(xiàng)目效果圖

第二，3.15-3.3米層高，和天河豪宅同標(biāo)準(zhǔn)。

我們也對(duì)比過天河主流項(xiàng)目數(shù)據(jù)，大多都是3米，做到3.15米的多數(shù)是200平以上大平層；3.3米層高，就要到匯悅臺(tái)級(jí)別的頂豪了。

這多出的15-30cm，意味著什么，我們同樣做了一個(gè)圖示：

從3米到3.15米再到3.3米，戶內(nèi)空間縱向放大，同時(shí)更多的陽光和清風(fēng)入內(nèi)，壓抑感被一掃而空。

第三，戶戶全南向，最小的戶型都能做到四開間朝南。

目前，天河很多舊規(guī)乃至新規(guī)小三房，都是朝北；最好的是三開間朝南，但也至少有一間臥室朝北。

但珠江天河都薈，最小的72平三房，也是四開間朝南，意味著所有臥室都是南向，都能浸滿陽光。

第四，交標(biāo)配最新的華為鴻蒙智家系統(tǒng)，公區(qū)實(shí)現(xiàn)無感通行。

相比同類系統(tǒng)，它的優(yōu)勢(shì)是植入AI感知技術(shù)和毫米波雷達(dá)，能精準(zhǔn)感知人體狀態(tài)，哪怕一個(gè)微小動(dòng)作都能主動(dòng)響應(yīng)。

比如說，當(dāng)你晚上起床時(shí)，系統(tǒng)自動(dòng)點(diǎn)亮柔和的床頭燈，避免刺眼光線；深夜回家，燈光會(huì)沿你的動(dòng)線依次亮起，全程都不用動(dòng)手。

做完這四步，相當(dāng)于為產(chǎn)品做了一個(gè)系統(tǒng)升級(jí)，再來看戶型，感受就完全不一樣的。

• 建面約72平三房，天河最小面積的雙衛(wèi)浴三房
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這個(gè)戶型最大的亮點(diǎn)，是72平做到三房?jī)尚l(wèi)，且全部臥室都是南向。

要知道，天河雙衛(wèi)三房的門檻是80平，現(xiàn)在項(xiàng)目72平就能實(shí)現(xiàn)，相當(dāng)于幫你省下幾十萬房款，在居住上也一步到位。

同時(shí)，再通過各種設(shè)計(jì)，將空間放大。

LDKG設(shè)計(jì)，減少間隔，視覺上更顯大；冰箱外置，將空間留給廚房；客廳預(yù)留收納墻位置，西側(cè)墻體又是非剪力墻，可為客廳騰出更多空間。

主套達(dá)約20平，相當(dāng)于舊規(guī)戶型的兩倍大，近8米長的270°環(huán)幕飄窗，格局和視野都被打開了。

在這里，除了能放下kingsize大床外，你還能打造超大衣柜。

• 建面約85平三房?jī)尚l(wèi)，帶6米大陽臺(tái)
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85平，同樣超越市場(chǎng)一個(gè)版本。

它有更大的公區(qū)，LDKG空間約42平，你還可以把書房合并，客廳開間就能達(dá)到6米，使用上就像100平大戶型。

有更大的陽臺(tái)，6米寬度，橫跨客廳和臥室，你可以在這里開辟第二客廳，設(shè)計(jì)出花園、茶室、健身區(qū)等等。

還有更大的次臥，可放下1.5米床，雙邊下床，再加上兩個(gè)床頭柜，不用再將就著飄窗打榻榻米房。

|板房效果圖

• 建面約105平四房，單邊戶南北通透
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105平單邊戶戶型，做出南北通透四房，三代同堂家庭都能一步到位。

臥室分為兩區(qū)設(shè)計(jì)，其中兩個(gè)在進(jìn)門處，另外兩個(gè)在客廳另一側(cè)，兼顧三代人作息。

近50平的LDKG公區(qū)，足以安放三代人的快樂。

• 建面約123平四房，臥室都可放下1.8米大床
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這個(gè)戶型，體驗(yàn)感相當(dāng)于144平大宅，品質(zhì)感更高。

入門就是雙面采光的超大獨(dú)立玄關(guān)，陽光滿滿，可以在這安放藝術(shù)品展示區(qū)，就是家庭門面。

5.8米寬客廳開間，既可以做完整的大橫廳，也可以加一道隔斷，做成X空間，比如家庭圖書館、影音室等，安放興趣愛好。

四個(gè)臥室，都能放下1.8米大床，雙邊下床，主臥還能放下U形步入式衣帽間，給足主人安放優(yōu)雅的天地。

| 項(xiàng)目效果圖

• 建面約152平5空間，比肩200平大平層享受
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壓軸的152平戶型，更是buff疊滿，項(xiàng)目唯一的14層板樓小高層產(chǎn)品，主打就是豪宅感。

一梯一戶，戶戶享獨(dú)立陽光電梯廳，約11平空間，比一個(gè)房間還大。

72平LDKG超級(jí)公區(qū)，帶南北雙陽臺(tái)，約9米寬主陽臺(tái)，對(duì)望蜿蜒的楊梅河，直接變身濱水大宅。

雙南向套房，一個(gè)給父母住，給足他們尊重；另一個(gè)給自己，超大的衣帽間、帶浴缸的主衛(wèi)，用酒店級(jí)套房犒賞人生。

這樣看下來，5個(gè)戶型，從剛需到改善再到豪宅，從三口之家到三代同堂，珠江天河都薈都能滿足。

酒店級(jí)品質(zhì)，小戶型超配豪宅社區(qū)

最后，再來聊下珠江天河都薈公區(qū)打造。

如果用一個(gè)關(guān)鍵詞概括，那就是“超配”。

一個(gè)中小戶型為主的社區(qū)，公區(qū)打造卻向豪宅看齊，做出酒店式度假感社區(qū)。

比如歸家動(dòng)線，就有酒店式環(huán)島、雙泳池會(huì)所，6米酒店式首層大堂等，復(fù)刻5星級(jí)酒店體驗(yàn)。

| 項(xiàng)目效果圖

還有多重公共空間，包括中央綠島、兒童FUN享樂園、草坪劇場(chǎng)、有氧跑徑、主題架空層等，綠意盎然，老少各得其樂。

你也可以走出家門，大觀濕地公園、楊梅河、火爐山森林公園等都在身邊，這里本來就身在一座森居大城，產(chǎn)品和城市水乳交融。

| 項(xiàng)目效果圖

所以說，這樣的珠江天河都薈，就像天河超配戰(zhàn)神，2025年，但求一戰(zhàn)。

作為今年天河首個(gè)超新規(guī)項(xiàng)目，它的迭代是全面的，絕版超新規(guī)、超配產(chǎn)品、超配社區(qū)，超全配套，幾乎找不到短板。

它代表的，就是天河新房的T0版本，又是難以超越的存在。

因此，如果你打算在天河買房，珠江天河都薈，是必須要等、必須要看的一個(gè)。

好了，還有更多問題，想拿到更多項(xiàng)目最新消息，加入珠江天河都薈專屬群聊，我們慢慢聊。