說出來你們可能都不信！政務(wù)東目前沒啥房子在賣了...

天阜壹號(hào)還有20來套，四川邦泰璟和朗月還有最后2棟，以173-175㎡為主，意禾澄廬剩下的也是大戶型為主...可以說，目前的政務(wù)東350萬基本上買不到一個(gè)“像樣的房子”，是不是覺得很夸張？

實(shí)則一點(diǎn)都不夸張，新計(jì)容出臺(tái)后，房企“卷”產(chǎn)品力的決心一直都在，產(chǎn)品提升是購(gòu)房者肉眼可見的。疊加政務(wù)東的位置有一定優(yōu)勢(shì)，確實(shí)有不少客戶愿意買單。

來看一組照片了解下真實(shí)樓市情況：

這個(gè)是周末筆者去政務(wù)東江淮廠三子踩盤隨拍的一組照片。整個(gè)售樓部就像“下餃子”，沙盤周邊用人頭攢動(dòng)、洽談區(qū)全部坐滿了洽談客戶...這樣的來訪量想不好賣估計(jì)也難吧。

再來看看2個(gè)月的備案數(shù)據(jù)：基本上政務(wù)東的新計(jì)容熱盤月均都在60套左右，常銷期的樓盤，這數(shù)據(jù)在當(dāng)下還是很能打的。

問題來了，接下來的政務(wù)東會(huì)是什么樣的一個(gè)形勢(shì)？

待入市兩大新勢(shì)力正在蓄勢(shì)待發(fā)——現(xiàn)房銷售VS新計(jì)容

現(xiàn)房銷售代表：紅達(dá)天映；

新計(jì)容代表：偉星ONE139、云縵·璞舍、合肥建投39/40地塊；

一場(chǎng)關(guān)于“產(chǎn)品力”與“安全感”的樓市對(duì)決即將上演。

NO. 1｜壹

買現(xiàn)房還是買新計(jì)容

現(xiàn)房銷售：“眼見為實(shí)”破局信任危機(jī)

作為合肥首批現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，紅達(dá)天映以“所見即所得”的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)成為市場(chǎng)焦點(diǎn)：

產(chǎn)品超前：項(xiàng)目規(guī)劃5棟17-25F約260戶高奢大平層住宅，面積段143㎡－225㎡。全玻璃幕墻+蜂窩鋁板外立面、約14000㎡寶格麗風(fēng)園林、地庫(kù)行車道全環(huán)氧磨石，甚至超前配置無人超市和洗車房，設(shè)計(jì)理念不輸當(dāng)下頂豪。

現(xiàn)房安全感：5棟樓已封頂，內(nèi)部人士透露，預(yù)計(jì)在5月交樓后開盤，規(guī)避期房爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

性價(jià)比優(yōu)勢(shì)：小道消息的放風(fēng)價(jià)2.5-2.6萬/㎡，對(duì)比周邊招商保利臻悅二手房3.1萬/㎡掛牌價(jià)，形成明顯倒掛。

但短板同樣明顯：受限于2年前拿地規(guī)劃，得房率后期應(yīng)該會(huì)低于新計(jì)容項(xiàng)目；256套房源中143-225㎡戶型占比高，總價(jià)門檻鎖定高端客群。

紅達(dá)天映效果圖

新計(jì)容：用“空間革命”重構(gòu)價(jià)值

政務(wù)東接下來待開盤的新計(jì)容新盤有兩個(gè)顯著個(gè)特點(diǎn)：住房使用率高、四代住宅。

偉星ONE139，政務(wù)東的首個(gè)四代住宅，雖然價(jià)格沒出來，對(duì)外放風(fēng)也是千萬級(jí)別的豪宅。300㎡起步，主力是400㎡，客廳挑高6.2米，贈(zèng)送40-50㎡露臺(tái)。小道消息預(yù)計(jì)會(huì)在5-6月份左右開盤。

云縵·璞舍，傳聞也是四代住宅，項(xiàng)目規(guī)劃7棟11層洋房+2棟16層小高，只有兩個(gè)面積段，138平/168平，地鐵口，3.3米層高，住房使用率能達(dá)到105%-110%，小道消息放風(fēng)價(jià)大概3萬左右。

云縵·璞舍效果圖

NO. 2｜貳

“末班車”，解碼政務(wù)東流量紅盤

根據(jù)第一房研究院AI樓市指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，從2月政務(wù)東板塊的新房成交備案數(shù)據(jù)來看，排名第一的是四川邦泰璟和朗月，2月備案67套；第二是保利龍川瑧悅，2月備案45套；第三名是天阜壹號(hào)，2月備案28套；第四名是意禾澄廬，2月備案25套。

天阜壹號(hào)是江淮廠三子中首個(gè)入市項(xiàng)目，首開勁銷超5.8億，項(xiàng)目南北雙側(cè)均采用了干掛石材到頂，大部分樓棟采用一梯一戶的設(shè)計(jì)。目前只有165㎡戶型在賣，165m2優(yōu)惠96折。

意禾澄廬3月5號(hào)已經(jīng)拿到3幢的預(yù)售證。小高面積144-226㎡不等，總價(jià)332-793萬元；洋房面積170-190㎡，總價(jià)395-682萬元。

四川邦泰璟和朗月規(guī)劃9棟小高層和一棟洋房，戶型約132到175平，均價(jià)2.78萬左右。目前項(xiàng)目與車位同買可享受94折優(yōu)惠，單獨(dú)購(gòu)房可享受96折優(yōu)惠。

保利龍川瑧悅是合肥第二個(gè)新計(jì)容后的入市的樓盤，整體得房率超過90%，目前樓盤總價(jià)350-550萬

現(xiàn)在2025年剛過1/4，政務(wù)東又將有新盤入市，紅達(dá)天映和云縵·璞舍，這兩個(gè)項(xiàng)目戶型起步都是140m2左右起，可以看出主打改善市場(chǎng)。兩個(gè)項(xiàng)目的看點(diǎn)也是很足，一個(gè)是期待已久的現(xiàn)房，一個(gè)是天鵝湖TOD項(xiàng)目。

政務(wù)東板塊的新房市場(chǎng)去年的供應(yīng)量也是較為充足，2024年新房供應(yīng)19.7萬m2，成交備案12.8萬m2。江淮三子入市后，11、12、1月的成交量明顯增加。2025年1月新房成交環(huán)比增長(zhǎng)17%，成交均價(jià)也是穩(wěn)定在2.78萬/m2，2月年后的供應(yīng)較少，成交同比增長(zhǎng)200%。該板塊也是很多改善客群重點(diǎn)關(guān)注之一。

從2月的成交戶型占比來看，政務(wù)東的樓盤本就以改善為主，57%的是140-200m2，36.7%的是120-140m2。成交超一半都是140m2以上的大戶型，政務(wù)東“改善”板塊坐實(shí)。

NO. 3｜叁

結(jié)語(yǔ)

當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下，政務(wù)東逐漸形成三大趨勢(shì)：

趨勢(shì)一：產(chǎn)品內(nèi)卷升級(jí)，住房使用率成硬通貨

新計(jì)容政策下，政務(wù)東已形成“住房使用率≥95%”的隱形門檻，未來項(xiàng)目若無法突破100%，將面臨一定去化壓力。

趨勢(shì)二：現(xiàn)房與期房分化加劇

紅達(dá)天映若成功熱銷，或倒逼房企轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售模式，但資金成本高企下，僅有國(guó)企、央企和本土實(shí)力房企可參與。

趨勢(shì)三：豪宅化不可逆，300萬成入門線

當(dāng)前政務(wù)東新房均價(jià)2.78萬/㎡，140㎡以上戶型成交占比57%，300萬級(jí)產(chǎn)品成主流，未來偉星ONE139等頂豪入市后，500萬+房源將常態(tài)化。