近日，天府新區(qū)公園城市局發(fā)布了麓湖生態(tài)城項(xiàng)目5宗土地剩余待建地塊調(diào)規(guī)的公告，根據(jù)公告內(nèi)容，這5宗地塊將調(diào)整為適用《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2024）》（以下簡(jiǎn)稱“24版新規(guī)”）。

調(diào)整為24版新規(guī)，意味著麓湖這5宗土地上的建筑板率從原來(lái)的15%增加至20%，未來(lái)這些適用新規(guī)的產(chǎn)品得房率將明顯提升，對(duì)麓湖未來(lái)入市的新產(chǎn)品而言無(wú)疑是利好。

麓湖生態(tài)城項(xiàng)目5宗土地剩余待建地塊調(diào)規(guī)的公告

其實(shí)，在天府新區(qū)的存量土地中調(diào)整適用24版新規(guī)的不止麓湖一個(gè)項(xiàng)目。今年以來(lái)，天府新區(qū)公園城市局陸續(xù)發(fā)布了中海云縵名邸項(xiàng)目地塊③、花園城國(guó)際度假中心二期蔚藍(lán)閣項(xiàng)目②號(hào)待建地塊、天府半島九期等都將適用成都24版新規(guī)。需要注意的是，《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2024）》與《四川天府新區(qū)公園城市規(guī)劃管理創(chuàng)新規(guī)定（2024）》是有所區(qū)別的，感興趣的可以自行搜索對(duì)比。

幾乎在同一時(shí)間，麓湖首次舉行了麓湖經(jīng)紀(jì)人創(chuàng)享會(huì)，在會(huì)上首次披露了未來(lái)麓湖開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵數(shù)據(jù)：目前麓湖已銷(xiāo)售房源約為11500戶，后期規(guī)劃約16000戶（按戶約260平米估算）。從2020年至2024年，麓湖生態(tài)城（新房）均價(jià)從2.4萬(wàn)元/㎡賣(mài)到了4.1萬(wàn)元/㎡，均價(jià)攀升71%；套均面積從179㎡賣(mài)到226㎡，套均總價(jià)達(dá)到932萬(wàn)元，上漲53%。

麓湖經(jīng)紀(jì)人創(chuàng)享會(huì)現(xiàn)場(chǎng)圖

可以預(yù)見(jiàn)，麓湖即將迭代為一個(gè)新的超級(jí)大盤(pán)：待開(kāi)發(fā)的2200余畝土地，匹配新規(guī)加持，升級(jí)版麓湖在未來(lái)十年仍然有強(qiáng)力輸出的實(shí)力。

但質(zhì)疑聲也在此刻出現(xiàn)。

此時(shí)的利好無(wú)疑是麓湖的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但作為已經(jīng)售出11500套房源、還有16000多套房源可售的超級(jí)項(xiàng)目，麓湖面對(duì)這樣的機(jī)會(huì)拐點(diǎn)如何做到轉(zhuǎn)彎不失控、如何保障已經(jīng)上車(chē)的上萬(wàn)戶業(yè)主不被慣性甩出，這些都是作為一個(gè)超級(jí)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)者的麓湖需要面對(duì)的問(wèn)題。

麓湖已交付+待開(kāi)發(fā)住宅地塊示意圖

同時(shí)，在容積率和建筑密度不變、建筑規(guī)劃發(fā)生變化的情況下，如何兼顧項(xiàng)目整體與產(chǎn)品個(gè)體對(duì)舒適、改善越來(lái)越高的要求？同為天府新區(qū)項(xiàng)目，面對(duì)未來(lái)區(qū)域內(nèi)按照天府新區(qū)新規(guī)打造的“第四代建筑”，麓湖的產(chǎn)品還能保持強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)力嗎……這些都將成為擺在麓湖面前的新問(wèn)題。

01.

超級(jí)大盤(pán)麓湖生態(tài)城，

仍有1.6萬(wàn)套房源供應(yīng)

調(diào)規(guī)公告和麓湖的經(jīng)紀(jì)人創(chuàng)享會(huì)，讓公眾第一次清晰看到與麓湖未來(lái)有關(guān)的兩個(gè)數(shù)據(jù)：

1、麓湖生態(tài)城項(xiàng)目5宗土地剩余待建地塊也公告調(diào)整為適用《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2024）》，這些地塊包含商業(yè)及涉宅用地，合計(jì)2200余畝。

2、這2200余畝待開(kāi)發(fā)地塊，未來(lái)將有16000套房源供應(yīng)，依然是區(qū)域乃至成都最主要的新房貨倉(cāng)。

超級(jí)大盤(pán)麓湖共計(jì)占地8300畝，從2011年開(kāi)始開(kāi)發(fā)，根據(jù)此前規(guī)劃，湖域占地2100畝，公園占地1000畝，商業(yè)用地1000畝，住宅用地4200畝。

麓湖生態(tài)城實(shí)拍圖

回顧過(guò)去，麓湖的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)十分亮眼。在今年之前，麓湖已經(jīng)賣(mài)出11500套房源。萬(wàn)華公布了一組近5年的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)：從2020年至2024年，麓湖生態(tài)城（新房）均價(jià)從2.4萬(wàn)元/㎡賣(mài)到了4.1萬(wàn)元/㎡，均價(jià)攀升71%；套均面積從179㎡賣(mài)到226㎡，套均總價(jià)達(dá)到932萬(wàn)元，上漲53%。

通過(guò)數(shù)據(jù)可以看到，“越賣(mài)越大、越賣(mài)越貴”是麓湖最近5年的趨勢(shì)。

趨勢(shì)背后，隱藏著近5年麓湖一直霸榜成都單盤(pán)銷(xiāo)量排行榜單的原因，也是部分購(gòu)房者買(mǎi)入麓湖的心理原因：在麓湖買(mǎi)房，跟著麓湖的開(kāi)發(fā)節(jié)奏走，房子會(huì)升值。

這種大盤(pán)消費(fèi)心理在麓湖這樣具有獨(dú)立 IP 的項(xiàng)目中尤為明顯，品牌溢價(jià)成為購(gòu)房者的重要考量因素，甚至在二手房市場(chǎng)，麓湖二手房也與其他二手房存在顯著差異。

但麓湖要轉(zhuǎn)彎了。隨著新規(guī)的實(shí)施，麓湖面臨著新舊規(guī)轉(zhuǎn)換的挑戰(zhàn)。

先看看新規(guī)項(xiàng)目和老規(guī)項(xiàng)目的差距。

越秀·天悅云萃二期建面約143㎡戶型圖

麓湖悅溪（W2地塊）建面約161㎡戶型圖

以越秀天悅云萃為例，作為第一個(gè)按照成都市新規(guī)修建的項(xiàng)目，其在空間布局和面積實(shí)得方面實(shí)現(xiàn)了真正的迭代。同樣 143㎡的戶型，老規(guī)產(chǎn)品實(shí)得率最高約 90%，實(shí)得面積 128㎡左右；而新規(guī)產(chǎn)品實(shí)得率可達(dá) 110%，實(shí)得面積約 157㎡，兩者相差近 30㎡，按照當(dāng)前新房單價(jià)計(jì)算，價(jià)值差距可達(dá)百萬(wàn)。

對(duì)于麓湖來(lái)說(shuō)，新規(guī)實(shí)施后，相同面積產(chǎn)品的實(shí)得面積更高，但這也意味著未來(lái) 16000 套新房與 11500套二手房之間將出現(xiàn)明顯差異，老規(guī)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力可能會(huì)受到影響。

02.

適用新規(guī)后，

麓湖的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)

消息傳開(kāi)后，麓湖也再次被推上風(fēng)口浪尖。而當(dāng)麓湖“超2000畝土地、約1.6萬(wàn)套新房”，本次調(diào)整為適用24版新規(guī)后，會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)怎樣的影響呢？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：挑戰(zhàn)與機(jī)會(huì)并存。

機(jī)會(huì)1、板率提升，產(chǎn)品全面迭代

適用24版新規(guī)影響最直觀的，莫過(guò)于板率的提升。

根據(jù)新規(guī)，“每套住宅飄窗、陽(yáng)臺(tái)以及非公共活動(dòng)空間（包含但不限于各類形式的入戶花園、空中花園、露臺(tái)、退臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、空調(diào)板、構(gòu)造板、抗震版等）的水平投影投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的20%。

陽(yáng)臺(tái)等半開(kāi)敞空間占比由原來(lái)的15%提升至20%，帶來(lái)的直接變化，即是得房率的再一次提升，這在當(dāng)前的許多新項(xiàng)目中都有體現(xiàn)。

一位資深房企人士認(rèn)為，萬(wàn)華的產(chǎn)品在成都市場(chǎng)上一直表現(xiàn)比較獨(dú)特，新規(guī)的適用，或許將給到新產(chǎn)品更大的發(fā)揮空間。

機(jī)會(huì)2、商業(yè)等配套空間，將有更多交互場(chǎng)景

除了住宅的得房率提高外，該名業(yè)內(nèi)人士還指出“新規(guī)鼓勵(lì)城市空間的公共性和開(kāi)放性，建筑項(xiàng)目公共連廊和公共建筑空中共享平臺(tái)不計(jì)容。這能讓企業(yè)有更多的空間去做半開(kāi)敞和開(kāi)敞的平臺(tái)，增加建筑與居民的互動(dòng)性，這對(duì)于未來(lái)麓湖生態(tài)城的配套呈現(xiàn)也是利好。”

麓湖CPI實(shí)拍圖 圖源：總部天府

但挑戰(zhàn)也同樣存在。

挑戰(zhàn)1、無(wú)法打造第四代住宅，或?qū)⒚媾R競(jìng)爭(zhēng)考驗(yàn)

需要注意的是，麓湖生態(tài)城適用的24版新規(guī)是成都市新規(guī)，而不是《四川天府新區(qū)公園城市規(guī)劃管理創(chuàng)新規(guī)定（2024）》。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，二者存在的主要區(qū)別在于：天府新區(qū)新規(guī)指出，四川天府新區(qū)未來(lái)將在建筑面積超過(guò)144㎡的新建中推廣試點(diǎn)建設(shè)生態(tài)陽(yáng)臺(tái)。若按此執(zhí)行，未來(lái)四川天府新區(qū)新建的大戶型，將大多數(shù)成為此前市場(chǎng)普遍理解的“第四代住宅”。

而大戶型，恰好也是麓湖的主力戰(zhàn)場(chǎng)，也就是說(shuō)，以后的麓湖，將與區(qū)域內(nèi)的第四代住宅進(jìn)行產(chǎn)品的同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)。

挑戰(zhàn)2、贈(zèng)送空間變多，高密地塊如何保證舒適度？

在公示文件中可以看到，麓湖剩余待開(kāi)發(fā)地塊容積率在1.2至5.0不等，建筑密度在35%-55%之間，比一般住宅用地20-40%的密度更高，按照成都市新規(guī)提升板率后，在這種建筑密度條件下，麓湖如何提升新產(chǎn)品的舒適度，也是問(wèn)題。

挑戰(zhàn)3、新規(guī)老規(guī)產(chǎn)品并存，是否存在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)？

但麓湖最大的問(wèn)題，還是當(dāng)大量新規(guī)產(chǎn)品帶來(lái)區(qū)域居住迭代后，老規(guī)產(chǎn)品的價(jià)格能否穩(wěn)住。

在麓湖公布的今年推盤(pán)計(jì)劃中可以看到，除了W2是此前的老規(guī)產(chǎn)品外，后期將推出的C16、C26、C23都是新規(guī)下的全新組團(tuán)，而W2是建面約110-140㎡的小戶型產(chǎn)品，全新組團(tuán)則是大平層和獨(dú)棟別墅，新房的產(chǎn)品類型不同，并不會(huì)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)。但矛盾卻指向了麓湖近5年售出的高密組團(tuán)。

麓湖生態(tài)城·玄鳥(niǎo)灣意境圖

“越賣(mài)越貴”的麓湖，在近年來(lái)實(shí)現(xiàn)了均價(jià)從2.4萬(wàn)元/㎡到4.1萬(wàn)元/㎡的躍升，但由于“非標(biāo)”產(chǎn)品工藝復(fù)雜，其交付周期往往較長(zhǎng)，我們統(tǒng)計(jì)了麓湖近4年所推高層的交付周期，可以看到，麓湖還有大量房源并仍未交付。

現(xiàn)在，隨著大量土地適用新規(guī)，未來(lái)的麓湖，得房率更高、產(chǎn)品更新、并且剩余土地容積率普遍更低，這批待交付房源或許將面臨“還沒(méi)交房，產(chǎn)品已經(jīng)過(guò)時(shí)”的尷尬。

有人指出，隨著麓湖適用新規(guī)帶來(lái)的產(chǎn)品迭代，它的一二手房，其實(shí)能夠形成不同價(jià)位的產(chǎn)品相互補(bǔ)充。但近5年越賣(mài)越大、越賣(mài)越貴的麓湖組團(tuán)未來(lái)在二手市場(chǎng)，卻或?qū)⒚媾R新規(guī)麓湖新房的挑戰(zhàn)。

適用24版新規(guī)，對(duì)手握大量土地的麓湖來(lái)說(shuō)，或許是一件好事，但如何在這手好牌下，實(shí)現(xiàn)新老平衡，才是麓湖將要面對(duì)的大考驗(yàn)。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲(chóng)創(chuàng)意/視覺(jué)中國(guó)

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