近日，天府新區公園城市局發布了麓湖生態城項目5宗土地剩余待建地塊調規的公告，根據公告內容，這5宗地塊將調整為適用《成都市城市規劃管理技術規定（2024）》（以下簡稱“24版新規”）。

調整為24版新規，意味著麓湖這5宗土地上的建筑板率從原來的15%增加至20%，未來這些適用新規的產品得房率將明顯提升，對麓湖未來入市的新產品而言無疑是利好。

麓湖生態城項目5宗土地剩余待建地塊調規的公告

其實，在天府新區的存量土地中調整適用24版新規的不止麓湖一個項目。今年以來，天府新區公園城市局陸續發布了中海云縵名邸項目地塊③、花園城國際度假中心二期蔚藍閣項目②號待建地塊、天府半島九期等都將適用成都24版新規。需要注意的是，《成都市城市規劃管理技術規定（2024）》與《四川天府新區公園城市規劃管理創新規定（2024）》是有所區別的，感興趣的可以自行搜索對比。

幾乎在同一時間，麓湖首次舉行了麓湖經紀人創享會，在會上首次披露了未來麓湖開發的關鍵數據：目前麓湖已銷售房源約為11500戶，后期規劃約16000戶（按戶約260平米估算）。從2020年至2024年，麓湖生態城（新房）均價從2.4萬元/㎡賣到了4.1萬元/㎡，均價攀升71%；套均面積從179㎡賣到226㎡，套均總價達到932萬元，上漲53%。

麓湖經紀人創享會現場圖

可以預見，麓湖即將迭代為一個新的超級大盤：待開發的2200余畝土地，匹配新規加持，升級版麓湖在未來十年仍然有強力輸出的實力。

但質疑聲也在此刻出現。

此時的利好無疑是麓湖的一個轉折點，但作為已經售出11500套房源、還有16000多套房源可售的超級項目，麓湖面對這樣的機會拐點如何做到轉彎不失控、如何保障已經上車的上萬戶業主不被慣性甩出，這些都是作為一個超級項目運營者的麓湖需要面對的問題。

麓湖已交付+待開發住宅地塊示意圖

同時，在容積率和建筑密度不變、建筑規劃發生變化的情況下，如何兼顧項目整體與產品個體對舒適、改善越來越高的要求？同為天府新區項目，面對未來區域內按照天府新區新規打造的“第四代建筑”，麓湖的產品還能保持強勁的競爭力嗎……這些都將成為擺在麓湖面前的新問題。

01.

超級大盤麓湖生態城，

仍有1.6萬套房源供應

調規公告和麓湖的經紀人創享會，讓公眾第一次清晰看到與麓湖未來有關的兩個數據：

1、麓湖生態城項目5宗土地剩余待建地塊也公告調整為適用《成都市城市規劃管理技術規定（2024）》，這些地塊包含商業及涉宅用地，合計2200余畝。

2、這2200余畝待開發地塊，未來將有16000套房源供應，依然是區域乃至成都最主要的新房貨倉。

超級大盤麓湖共計占地8300畝，從2011年開始開發，根據此前規劃，湖域占地2100畝，公園占地1000畝，商業用地1000畝，住宅用地4200畝。

麓湖生態城實拍圖

回顧過去，麓湖的銷售數據十分亮眼。在今年之前，麓湖已經賣出11500套房源。萬華公布了一組近5年的銷售數據：從2020年至2024年，麓湖生態城（新房）均價從2.4萬元/㎡賣到了4.1萬元/㎡，均價攀升71%；套均面積從179㎡賣到226㎡，套均總價達到932萬元，上漲53%。

通過數據可以看到，“越賣越大、越賣越貴”是麓湖最近5年的趨勢。

趨勢背后，隱藏著近5年麓湖一直霸榜成都單盤銷量排行榜單的原因，也是部分購房者買入麓湖的心理原因：在麓湖買房，跟著麓湖的開發節奏走，房子會升值。

這種大盤消費心理在麓湖這樣具有獨立 IP 的項目中尤為明顯，品牌溢價成為購房者的重要考量因素，甚至在二手房市場，麓湖二手房也與其他二手房存在顯著差異。

但麓湖要轉彎了。隨著新規的實施，麓湖面臨著新舊規轉換的挑戰。

先看看新規項目和老規項目的差距。

越秀·天悅云萃二期建面約143㎡戶型圖

麓湖悅溪（W2地塊）建面約161㎡戶型圖

以越秀天悅云萃為例，作為第一個按照成都市新規修建的項目，其在空間布局和面積實得方面實現了真正的迭代。同樣 143㎡的戶型，老規產品實得率最高約 90%，實得面積 128㎡左右；而新規產品實得率可達 110%，實得面積約 157㎡，兩者相差近 30㎡，按照當前新房單價計算，價值差距可達百萬。

對于麓湖來說，新規實施后，相同面積產品的實得面積更高，但這也意味著未來 16000 套新房與 11500套二手房之間將出現明顯差異，老規產品的競爭力可能會受到影響。

02.

適用新規后，

麓湖的機會與挑戰

消息傳開后，麓湖也再次被推上風口浪尖。而當麓湖“超2000畝土地、約1.6萬套新房”，本次調整為適用24版新規后，會對整個項目帶來怎樣的影響呢？業內人士認為：挑戰與機會并存。

機會1、板率提升，產品全面迭代

適用24版新規影響最直觀的，莫過于板率的提升。

根據新規，“每套住宅飄窗、陽臺以及非公共活動空間（包含但不限于各類形式的入戶花園、空中花園、露臺、退臺、設備平臺、空調板、構造板、抗震版等）的水平投影投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的20%。

陽臺等半開敞空間占比由原來的15%提升至20%，帶來的直接變化，即是得房率的再一次提升，這在當前的許多新項目中都有體現。

一位資深房企人士認為，萬華的產品在成都市場上一直表現比較獨特，新規的適用，或許將給到新產品更大的發揮空間。

機會2、商業等配套空間，將有更多交互場景

除了住宅的得房率提高外，該名業內人士還指出“新規鼓勵城市空間的公共性和開放性，建筑項目公共連廊和公共建筑空中共享平臺不計容。這能讓企業有更多的空間去做半開敞和開敞的平臺，增加建筑與居民的互動性，這對于未來麓湖生態城的配套呈現也是利好。”

麓湖CPI實拍圖 圖源：總部天府

但挑戰也同樣存在。

挑戰1、無法打造第四代住宅，或將面臨競爭考驗

需要注意的是，麓湖生態城適用的24版新規是成都市新規，而不是《四川天府新區公園城市規劃管理創新規定（2024）》。

據業內人士介紹，二者存在的主要區別在于：天府新區新規指出，四川天府新區未來將在建筑面積超過144㎡的新建中推廣試點建設生態陽臺。若按此執行，未來四川天府新區新建的大戶型，將大多數成為此前市場普遍理解的“第四代住宅”。

而大戶型，恰好也是麓湖的主力戰場，也就是說，以后的麓湖，將與區域內的第四代住宅進行產品的同臺競爭。

挑戰2、贈送空間變多，高密地塊如何保證舒適度？

在公示文件中可以看到，麓湖剩余待開發地塊容積率在1.2至5.0不等，建筑密度在35%-55%之間，比一般住宅用地20-40%的密度更高，按照成都市新規提升板率后，在這種建筑密度條件下，麓湖如何提升新產品的舒適度，也是問題。

挑戰3、新規老規產品并存，是否存在內部競爭？

但麓湖最大的問題，還是當大量新規產品帶來區域居住迭代后，老規產品的價格能否穩住。

在麓湖公布的今年推盤計劃中可以看到，除了W2是此前的老規產品外，后期將推出的C16、C26、C23都是新規下的全新組團，而W2是建面約110-140㎡的小戶型產品，全新組團則是大平層和獨棟別墅，新房的產品類型不同，并不會帶來競爭。但矛盾卻指向了麓湖近5年售出的高密組團。

麓湖生態城·玄鳥灣意境圖

“越賣越貴”的麓湖，在近年來實現了均價從2.4萬元/㎡到4.1萬元/㎡的躍升，但由于“非標”產品工藝復雜，其交付周期往往較長，我們統計了麓湖近4年所推高層的交付周期，可以看到，麓湖還有大量房源并仍未交付。

現在，隨著大量土地適用新規，未來的麓湖，得房率更高、產品更新、并且剩余土地容積率普遍更低，這批待交付房源或許將面臨“還沒交房，產品已經過時”的尷尬。

有人指出，隨著麓湖適用新規帶來的產品迭代，它的一二手房，其實能夠形成不同價位的產品相互補充。但近5年越賣越大、越賣越貴的麓湖組團未來在二手市場，卻或將面臨新規麓湖新房的挑戰。

適用24版新規，對手握大量土地的麓湖來說，或許是一件好事，但如何在這手好牌下，實現新老平衡，才是麓湖將要面對的大考驗。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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