1，北京目前的在售新房，價格普遍偏高，有很明顯的溢價，我覺得大家在買房之前做一些相應的功課是有必要的。而且對于想買新房的剛需來說，本身很多人的首付就不多，幾十萬、一百多萬，如果這個時候房子的保值性明顯不行，那就意味著你這點首付很容易虧掉。

改善類住宅同樣如此，只不過，北京買改善盤的人，多數的資金實力還是可以的，能承受得起房價的波動，但是也有少數敢高杠桿上車的，高總價盤房價的波動，也很容易把你的首付打光，所以，還是建議大家買房前做一些必要的功課。

2，我拿幾個樓盤來舉例，大家可以參考下。

1）石景山古城中海的樓盤，目前在售價格普遍在7-7.8萬，這個價格，就是2022年-2023年的價格，那個時候，北京的房子普遍處于高位，后來城六區的改善盤普跌至少20%的幅度，但是新盤沒跌，那就只能說明，現在你還是以過去的價格買，那就是有溢價的。

古城這種新房，次新房交錯在售的區域，價格容易有誤導，什么意思呢？就是當新盤給定一個價格后，購房者會有一個大致的價格概念，即周邊的房子七萬多，所以到了二手房市場里去看那些次新房時，就容易被誤導，中海寰宇系列的次新成交價普遍在7萬左右，這個價格實際上也是偏高的。這是被新房干擾的價格。

2）海淀永豐-永豐南-功德寺-朱房村。這一片區域，和石景山古城那一片有類似的地方，即新房多，開發商定價，干擾二手房價。

比較典型的類似橡樹灣、上林溪、博雅西園等二手房的價格普遍沒有跌下來，房價跌了，但明顯跌幅不夠。

永豐板塊的案例，永豐目前在售新房的價格在8萬以上，同區域同板塊的新盤，類似匯德里、潤園這種，在北京市場相對高位的時候開盤價也是8萬多，當然那個時候8.3左右的指導價在當時算是性價比高的，不過后來旁邊的中海富華里同樣的價格，就賣得沒那么好。

等到了北京市場普跌了20%以上之后，那邊的新盤價格還是8萬以上，這時候你就沒法說他性價比高。這是有典型的溢價的樓盤。

開發商咬著價格不降，對于二手房來說也有托價的作用，幸福里潤園的二手房成交價在8萬左右。雖然小跌一點，但從北京整體跌幅來說，這就算保值性很好了。

功德寺那兩個盤的保值性我講過，大家參考文章就行了：

3）通州運河商務區，新盤，縵云one，7萬多的單價，大改善盤。有明顯溢價。

豪宅易爛尾，很大一部分原因就是開發商喜歡把價格定太高，顯得高大上，最后苦逼的是自己。和買了這些裝逼盤的人。

4）剛需盤，通州宋莊，北京城建國譽頌，指導價4.7萬，開盤價也得在4萬以上。關鍵是周邊太荒了，旁邊的金地壹街區，4.5萬，這個盤大概率也得4.5左右。這價格也是明顯貴。

3，目前北京在售的新盤，性價比高的，比例太少，絕大多數的樓盤溢價明顯。新房的特點就是，開發商定價，不隨著市場走，而開發商喜歡扛價，扛到什么時候算什么時候，但是對于購房者來說，買貴了就是買貴了。

4，判斷新房價格是不是明顯偏高的另一個思路就是，直接把這個樓盤想象成二手房，它現在的價格，你買不買，或者說你作為賣家，你能不能在二手市場把它賣掉。和周邊其他二手房小區相比有沒有價格優勢。

這樣做一個簡單的權衡，思路會更清楚一些。很多人買新房還是腦子一熱就沖進去了，等到吃虧的時候就傻眼了。

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