作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

如果要問，在深圳各大開發(fā)商開源節(jié)流的趨勢下還能啟動“鈔能力”的是哪個？

那么非鴻榮源莫屬。

這也讓過去一直相對比較低調(diào)的鴻榮源，走向了高調(diào)。

從低調(diào)到高調(diào)

這幾年，隨著市場環(huán)境走冷，新房銷售不暢，很多開發(fā)商都在營銷上做了開源節(jié)流。

已經(jīng)很少主動使用“鈔能力”邀請流量明星商演了。

而鴻榮源是少有依舊砸重金做營銷的。

最近隨著位于龍華觀瀾的鴻榮源觀城入市節(jié)奏加快，鴻榮源也再次啟動“鈔能力”，邀請了4位明星助陣。

“造勢賣房”的背后，是實力的一種體現(xiàn)。

在別的開發(fā)商流動性吃緊與巨大債務(wù)纏身甚至直接消失在公眾視野的情況下，鴻榮源依舊選擇這種燒錢的營銷方式，不得不說實力確實深不可測。

過去鴻榮源一直都相對比較低調(diào)，這些年卻變得高調(diào)起來，和市場的變化不無關(guān)系。

雖然明星對賣房到底作用大不大，說不清，但 廣告效應(yīng)倒是不錯的。

2023年鴻榮源也這么干過，邀請了歌手王心凌和李克勤為鴻榮源珈譽府助熱。

當時整個深圳人的朋友都刷遍了王心凌與鴻榮源，并且觀看商演直播的人數(shù)直奔百萬加，直接登頂抖音熱榜。

而直播的切片和話題連續(xù)幾天都是各大互聯(lián)網(wǎng)平臺的熱搜，讓鴻榮源這個品牌打開了全國的知名度，也讓深圳人知道了鴻榮源珈譽府這個樓盤。

按照各大平臺上熱搜的收費標準，有可能已經(jīng)超出了明星的出場費。

當年有網(wǎng)友評價——“320萬花得比3000萬的廣告費還要響”。

而這一場商演，似乎也為當年鴻榮源珈譽府的銷售帶來不錯的成績。

2023年6月首推1401套住宅，開盤銷售1183套、銷售金額約60億，去化率約85%。

現(xiàn)在深圳房地產(chǎn)信息平臺上顯示，1401套住宅剩余131套未賣完。

那么這次鴻榮源再次采取這樣的方式為鴻榮源觀城，能不能復(fù)刻同樣的高光呢？

這里是需要打個問號的。

畢竟當年的這次商演，被視為地產(chǎn)營銷界，效果最好的一次，有天時地利人和的加成。

舊改巨無霸

鴻榮源在深圳樓市中可以說是非常有分量的角色。

而提到舊改，大盤幾乎都不得不提鴻榮源。

深圳典型的大規(guī)模舊改，鴻榮源占了不少。

攤開深圳的版圖，鴻榮源操刀的舊改項目，據(jù)不完全統(tǒng)計就達到了數(shù)十個。

比如龍華區(qū)牛湖南片區(qū)城市更新單元、龍華區(qū)大浪街道賴屋山城市更新單元、寶安沙井鴻榮源奧萊項目、龍華區(qū)大浪街道龍勝南片區(qū)城市更新單元等，主要集中在深圳的寶安區(qū)和龍華區(qū)。

其中鴻榮源觀城項目體量是最大的，比鴻榮源以往開發(fā)的項目體量都要大。

鴻榮源壹城中心320萬㎡、珈譽府248萬㎡，壹方中心是約88萬㎡。

更重要的是，不僅比鴻榮源過去的舊改項目體量大，甚至比深圳南山區(qū)的綠景白石洲和大沖網(wǎng)紅盤華潤城還要大。

華潤城規(guī)劃總建筑面積約280萬平方米，綠景白石洲計容面積約358萬平方米。

綠景白石洲開發(fā)周期預(yù)計8至10年，而鴻榮源觀城規(guī)劃總建面達到了約410萬㎡，比白石洲的體量還大一點， 預(yù)計鴻榮源觀城的整體開發(fā)計劃也要這么久。

所以鴻榮源觀城，無論是對鴻榮源，還是深圳樓市來說，都是非常重要的一個標桿。

市場上也把這個項目譽為深圳的下一個“壹方天地”。

那么鴻榮源觀城的定價就顯得非常關(guān)鍵。

位于寶安沙井的鴻榮源珈譽府賣得還可以，除了當初的營銷助熱，主要是因為位置、片區(qū)是深圳的熱門地段，而戶型的設(shè)計和得房率是當時新房中矮子里的高個。

但現(xiàn)在深圳的新房都在革新，戶型設(shè)計也更上一層樓。

深圳建筑新規(guī)后都朝著“好房子”建設(shè)，帶更多的明窗面，更多的使用空間，實用率更高等等。

鴻榮源觀城的戶型是否依舊擁有說服力讓市場買單？

同樣需要打上一個問號。

據(jù)了解，鴻榮源觀城分6期開發(fā)，首推的是08地塊住宅（備案名：未來平方云山府），總戶數(shù)1566戶，戶型涵蓋88-98㎡三房及108-143㎡四房。

建筑最大層數(shù)地上59/地下4層，最高約179.95米。

根據(jù)實地考察，首發(fā)的08地塊已封頂，外墻工程施工中。

根據(jù)建設(shè)規(guī)劃，鴻榮源觀城容積率為10.06，就算是放在深圳的眾多高密度新房中，都已經(jīng)是非常高了。

所以也可以看到，鴻榮源觀城實地的樓棟之間的樓間距較近，而最近的樓棟間距僅約18米。

而鴻榮源觀城的首推的住宅樓棟層高達58-59層，住宅包含三梯六戶設(shè)計，超高層的居住密度隨著入住率的提升，首先需要面對的問題就是小區(qū)的使用效率。

曾經(jīng)同樣是位于龍華的鴻榮源項目壹成中心花園，是典型的超高層密度大小區(qū)的代表。

隨著入住率的增加，小區(qū)的電梯使用頻率也隨之增加，2022年鴻榮源物業(yè)曾經(jīng)貼出過電梯錯峰使用的倡議。

而鴻榮源觀城總層數(shù)比壹成中心的總層數(shù)高，可以想象鴻榮源觀城未來住滿后，社區(qū)對電梯的要求和使用效率如何。

更重要的是，由于項目處于快速開發(fā)的階段，所以目前周邊整體的城市界面是有所欠缺的。

加上項目開發(fā)周期長，那么未來入住時部分區(qū)域還在建設(shè)中，居住環(huán)境略難免有影響。

但作為體量接近1萬套住宅，其中保障房超過2500套的項目，這些都不是最先面臨的問題。

真正首當其沖的是新房以及二手房市場。

這么大的體量，對周邊的房價來說，降會是一種壓力。

雖然分批入市，但也意味著幾年內(nèi)片區(qū)會有持續(xù)性的新房供應(yīng)。

鴻榮源珈譽府近萬套，賣了將近兩年，還沒賣完， 鴻榮源觀城大概率也要賣三五年才能全部賣完。

換句話說，未來一段時間，周邊的新房和二手房，需要圍繞鴻榮源觀城的價格去斟酌。

那么這就需要卷價格才能打開市場的接受度。

而項目分批開發(fā)，首批房源的入市，也奠定了后續(xù)分批入市的價格和基調(diào)。

定價邏輯一旦確定了后續(xù)的分批項目，也會被迫加入“卷”的隊伍。

所以鴻榮源觀城入市的這一槍很重要。

目前項目周邊的二手房掛盤價格大約是4萬—5萬/平的水平。

其中，萬科啟城小區(qū)今年2月成交兩套約70平房源，成交單價約3.4萬/平；深業(yè)泰然觀瀾玫瑰苑去年12月及今年1月成交兩套約72.8平戶型，成交單價約3.4萬/平。

不過，鴻榮源觀城的優(yōu)勢也恰恰是規(guī)模大、業(yè)態(tài)齊全，靠近地鐵4號線觀瀾站，通勤交通便利。

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作者觀點，不代表格隆匯立場