作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

如果要問，在深圳各大開發商開源節流的趨勢下還能啟動“鈔能力”的是哪個？

那么非鴻榮源莫屬。

這也讓過去一直相對比較低調的鴻榮源，走向了高調。

從低調到高調

這幾年，隨著市場環境走冷，新房銷售不暢，很多開發商都在營銷上做了開源節流。

已經很少主動使用“鈔能力”邀請流量明星商演了。

而鴻榮源是少有依舊砸重金做營銷的。

最近隨著位于龍華觀瀾的鴻榮源觀城入市節奏加快，鴻榮源也再次啟動“鈔能力”，邀請了4位明星助陣。

“造勢賣房”的背后，是實力的一種體現。

在別的開發商流動性吃緊與巨大債務纏身甚至直接消失在公眾視野的情況下，鴻榮源依舊選擇這種燒錢的營銷方式，不得不說實力確實深不可測。

過去鴻榮源一直都相對比較低調，這些年卻變得高調起來，和市場的變化不無關系。

雖然明星對賣房到底作用大不大，說不清，但 廣告效應倒是不錯的。

2023年鴻榮源也這么干過，邀請了歌手王心凌和李克勤為鴻榮源珈譽府助熱。

當時整個深圳人的朋友都刷遍了王心凌與鴻榮源，并且觀看商演直播的人數直奔百萬加，直接登頂抖音熱榜。

而直播的切片和話題連續幾天都是各大互聯網平臺的熱搜，讓鴻榮源這個品牌打開了全國的知名度，也讓深圳人知道了鴻榮源珈譽府這個樓盤。

按照各大平臺上熱搜的收費標準，有可能已經超出了明星的出場費。

當年有網友評價——“320萬花得比3000萬的廣告費還要響”。

而這一場商演，似乎也為當年鴻榮源珈譽府的銷售帶來不錯的成績。

2023年6月首推1401套住宅，開盤銷售1183套、銷售金額約60億，去化率約85%。

現在深圳房地產信息平臺上顯示，1401套住宅剩余131套未賣完。

那么這次鴻榮源再次采取這樣的方式為鴻榮源觀城，能不能復刻同樣的高光呢？

這里是需要打個問號的。

畢竟當年的這次商演，被視為地產營銷界，效果最好的一次，有天時地利人和的加成。

舊改巨無霸

鴻榮源在深圳樓市中可以說是非常有分量的角色。

而提到舊改，大盤幾乎都不得不提鴻榮源。

深圳典型的大規模舊改，鴻榮源占了不少。

攤開深圳的版圖，鴻榮源操刀的舊改項目，據不完全統計就達到了數十個。

比如龍華區牛湖南片區城市更新單元、龍華區大浪街道賴屋山城市更新單元、寶安沙井鴻榮源奧萊項目、龍華區大浪街道龍勝南片區城市更新單元等，主要集中在深圳的寶安區和龍華區。

其中鴻榮源觀城項目體量是最大的，比鴻榮源以往開發的項目體量都要大。

鴻榮源壹城中心320萬㎡、珈譽府248萬㎡，壹方中心是約88萬㎡。

更重要的是，不僅比鴻榮源過去的舊改項目體量大，甚至比深圳南山區的綠景白石洲和大沖網紅盤華潤城還要大。

華潤城規劃總建筑面積約280萬平方米，綠景白石洲計容面積約358萬平方米。

綠景白石洲開發周期預計8至10年，而鴻榮源觀城規劃總建面達到了約410萬㎡，比白石洲的體量還大一點， 預計鴻榮源觀城的整體開發計劃也要這么久。

所以鴻榮源觀城，無論是對鴻榮源，還是深圳樓市來說，都是非常重要的一個標桿。

市場上也把這個項目譽為深圳的下一個“壹方天地”。

那么鴻榮源觀城的定價就顯得非常關鍵。

位于寶安沙井的鴻榮源珈譽府賣得還可以，除了當初的營銷助熱，主要是因為位置、片區是深圳的熱門地段，而戶型的設計和得房率是當時新房中矮子里的高個。

但現在深圳的新房都在革新，戶型設計也更上一層樓。

深圳建筑新規后都朝著“好房子”建設，帶更多的明窗面，更多的使用空間，實用率更高等等。

鴻榮源觀城的戶型是否依舊擁有說服力讓市場買單？

同樣需要打上一個問號。

據了解，鴻榮源觀城分6期開發，首推的是08地塊住宅（備案名：未來平方云山府），總戶數1566戶，戶型涵蓋88-98㎡三房及108-143㎡四房。

建筑最大層數地上59/地下4層，最高約179.95米。

根據實地考察，首發的08地塊已封頂，外墻工程施工中。

根據建設規劃，鴻榮源觀城容積率為10.06，就算是放在深圳的眾多高密度新房中，都已經是非常高了。

所以也可以看到，鴻榮源觀城實地的樓棟之間的樓間距較近，而最近的樓棟間距僅約18米。

而鴻榮源觀城的首推的住宅樓棟層高達58-59層，住宅包含三梯六戶設計，超高層的居住密度隨著入住率的提升，首先需要面對的問題就是小區的使用效率。

曾經同樣是位于龍華的鴻榮源項目壹成中心花園，是典型的超高層密度大小區的代表。

隨著入住率的增加，小區的電梯使用頻率也隨之增加，2022年鴻榮源物業曾經貼出過電梯錯峰使用的倡議。

而鴻榮源觀城總層數比壹成中心的總層數高，可以想象鴻榮源觀城未來住滿后，社區對電梯的要求和使用效率如何。

更重要的是，由于項目處于快速開發的階段，所以目前周邊整體的城市界面是有所欠缺的。

加上項目開發周期長，那么未來入住時部分區域還在建設中，居住環境略難免有影響。

但作為體量接近1萬套住宅，其中保障房超過2500套的項目，這些都不是最先面臨的問題。

真正首當其沖的是新房以及二手房市場。

這么大的體量，對周邊的房價來說，降會是一種壓力。

雖然分批入市，但也意味著幾年內片區會有持續性的新房供應。

鴻榮源珈譽府近萬套，賣了將近兩年，還沒賣完， 鴻榮源觀城大概率也要賣三五年才能全部賣完。

換句話說，未來一段時間，周邊的新房和二手房，需要圍繞鴻榮源觀城的價格去斟酌。

那么這就需要卷價格才能打開市場的接受度。

而項目分批開發，首批房源的入市，也奠定了后續分批入市的價格和基調。

定價邏輯一旦確定了后續的分批項目，也會被迫加入“卷”的隊伍。

所以鴻榮源觀城入市的這一槍很重要。

目前項目周邊的二手房掛盤價格大約是4萬—5萬/平的水平。

其中，萬科啟城小區今年2月成交兩套約70平房源，成交單價約3.4萬/平；深業泰然觀瀾玫瑰苑去年12月及今年1月成交兩套約72.8平戶型，成交單價約3.4萬/平。

不過，鴻榮源觀城的優勢也恰恰是規模大、業態齊全，靠近地鐵4號線觀瀾站，通勤交通便利。

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