"金三"樓市收官戰(zhàn)，合肥交出了一份令人咋舌的成績(jī)單！新房成交量單周狂飆334%，二手房卻暗藏"以價(jià)換量"。在這波政策寬松與市場(chǎng)分化的博弈中，合肥房?jī)r(jià)的迷霧下，哪些是真機(jī)遇？哪些是深水炸彈？深度拆解樓市密碼！

NO.1|壹

新房周成交暴漲334%

根據(jù)第一房研究院AI樓市指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（3月17日-3月23日）合肥新房成交量暴漲，上周合肥新房成交939套房源，環(huán)比上漲334.7%，從成交價(jià)格來(lái)看，上周合肥新房成交價(jià)格22984元/㎡，環(huán)比下跌了8.9%。

上周合肥新房成交爆發(fā)，成交量近千套房源，截止上周末，3月份合肥新房成交量1545套房源，已經(jīng)超過(guò)2月份成交量，按照目前的成交趨勢(shì)來(lái)看，金三有望成交量破2千套房源，同比去年金三來(lái)看，今年金三新房成交量保持在高位。

從上周成交TOP10樓盤(pán)來(lái)看，目前新房性價(jià)比較高的樓盤(pán)熱度較高，比如目前東部新中心板塊的四川邦泰悅九章，新計(jì)容+性價(jià)比較高，近期熱度較高，甚至再現(xiàn)連夜排隊(duì)買(mǎi)房現(xiàn)象，淝河板塊中國(guó)鐵建花語(yǔ)江南和皖投云起華章花園，目前基本在八幾折優(yōu)惠，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，確實(shí)是不錯(cuò)的選擇，另外新站作為合肥價(jià)格洼地，招商奧體公園和意禾金茂學(xué)林拾光總價(jià)在150萬(wàn)左右是很多剛需購(gòu)房者考慮的。

從上周新房成交前十來(lái)看，目前新房成交主要還是以剛需或剛改為主，且大多數(shù)都是非新計(jì)容項(xiàng)目，上周前十中新計(jì)容產(chǎn)品也僅有四川邦泰兩個(gè)項(xiàng)目，其余都是非新計(jì)容項(xiàng)目，主要因?yàn)檫@部分項(xiàng)目有一定折扣優(yōu)惠，性價(jià)比較高，也是很多想買(mǎi)新房剛需或剛改客戶重點(diǎn)考慮的。

NO.2|貳

二手房成交量全國(guó)排名12位

根據(jù)第一房研究院AI指數(shù)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周合肥二手房成交量754套房源，環(huán)比下跌約8.5%。從近5周合肥二手房成交量來(lái)看，雖然二手房成交量有所下跌，但成交量依然保持著較高位。

從二手房周成交均價(jià)來(lái)看，上周合肥二手房成交均價(jià)約1.37萬(wàn)/㎡，環(huán)比上漲了3.4%。整體來(lái)看合肥二手房成交價(jià)格處于低位，與目前新房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲趨勢(shì)呈相反的趨勢(shì)。

合肥二手房成交量其實(shí)一直保持較高量，從全國(guó)來(lái)看，2023年合肥二手房成交量約7萬(wàn)多套，在全國(guó)排名第10位，2024年合肥二手房成交量約7.5萬(wàn)套，在全國(guó)排名第11位，依然處于一個(gè)很高的排名。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月合肥二手房成交破萬(wàn)套，排名第12位，總體來(lái)看，雖然受整個(gè)市場(chǎng)大環(huán)境影響，但合肥二手房成交量在全國(guó)排名靠前。一方面合肥是一個(gè)人口凈流入城市，常住人口突破千萬(wàn)級(jí)，GDP總量達(dá)萬(wàn)億，成為全國(guó)第16座“雙萬(wàn)城市”，另一方面，二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)比較友好，議價(jià)空間大，性價(jià)比較高，目前新房尤其新計(jì)容項(xiàng)目?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，也倒逼剛需購(gòu)房者轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。

NO.3|叁

合肥改善置業(yè)，3萬(wàn)+時(shí)代的財(cái)富游戲

從上周成交情況來(lái)看，成交量較高的聚焦在剛需或剛改類性價(jià)比較高樓盤(pán)，但從整體新房趨勢(shì)來(lái)看，主要還是以大戶型改善為主，尤其新計(jì)容之后，新房?jī)r(jià)格也越來(lái)越高。本期為購(gòu)房者重點(diǎn)推薦合肥改善樓盤(pán)。

綠城錦海棠是綠城時(shí)隔多年后再在合肥拿地，不僅位于高新區(qū)蜀西湖板塊的核心區(qū)，目前備案成交均價(jià)3萬(wàn)/m2，戶型125-213m2。高新目前唯一新計(jì)容產(chǎn)品，得房率高，但價(jià)格也是目前高新區(qū)新房最高的。

綠城詠溪雲(yún)廬以4-6F的低密度疊墅產(chǎn)品為主，容積率1.1，而且有大面積的落地窗和露臺(tái)設(shè)計(jì)。靠近董鋪水庫(kù)一側(cè)為四層，其他為六層，部分產(chǎn)品得房率可以做到120%左右，單價(jià)2.8-7.37萬(wàn)/㎡。

項(xiàng)目生態(tài)稀缺，容積率1.1，合肥主城罕見(jiàn)純疊墅社區(qū)，直面董鋪湖，綠城“云廬系”高端產(chǎn)品線，是綠城去年回歸合肥后首個(gè)高端項(xiàng)目，客群較為純粹，是合肥目前新房?jī)r(jià)格天花板。

華潤(rùn)城建望雲(yún)位于濱湖環(huán)湖CBD板塊，稀缺湖景房，滿分競(jìng)品質(zhì)產(chǎn)品，層高3.15米，架空層泛會(huì)所、星級(jí)酒店化歸家動(dòng)線，適合自住型改善客群。

高速壹品森境是合肥首個(gè)四代住宅，立體生態(tài)設(shè)計(jì)，使用率高達(dá)120%，奇偶層錯(cuò)位挑空陽(yáng)臺(tái)。一線巢湖景觀，全幕墻立面+垂直綠植，均價(jià)在3.3萬(wàn)/㎡，總價(jià)650萬(wàn)起，主要以改善客群為主。

高速壹品是高速地產(chǎn)豪宅代表作，位于濱湖金融板塊，主打180-318㎡大戶型，單價(jià)在3.5-4.5萬(wàn)/㎡，產(chǎn)品定位高端改善住宅。

NO.4|肆

結(jié)語(yǔ)

合肥樓市的“金三”行情印證了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的韌性。新房市場(chǎng)的爆發(fā)性增長(zhǎng)，既得益于政策寬松與房企以價(jià)換量策略，也映射出購(gòu)房者對(duì)核心地段改善型產(chǎn)品的迫切需求；而二手房的高位成交則凸顯了價(jià)格觸底后的剛需窗口期。當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)“新房改善化、二手剛需化”的二元特征，未來(lái)“金三銀四”或進(jìn)一步強(qiáng)化這一趨勢(shì)，但需警惕遠(yuǎn)郊板塊供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。

購(gòu)房建議：

剛需群體：優(yōu)先關(guān)注二手房次新房或高折扣非新計(jì)容項(xiàng)目，如新站區(qū)、淝河板塊，利用當(dāng)前議價(jià)空間鎖定低價(jià)；若預(yù)算有限，可把握東部新中心等潛力板塊的新盤(pán)促銷窗口。

改善群體：聚焦政務(wù)、濱湖等核心區(qū)域的新計(jì)容標(biāo)桿項(xiàng)目，搶占容積率下調(diào)帶來(lái)的低密產(chǎn)品紅利，避免未來(lái)成本攀升。

理性決策：避免盲目追漲，優(yōu)先選擇“地鐵+學(xué)區(qū)+產(chǎn)業(yè)”三重賦能的抗跌資產(chǎn)；對(duì)于投資需求，需警惕遠(yuǎn)郊板塊庫(kù)存壓力，關(guān)注政務(wù)、濱湖次新二手房的觸底反彈機(jī)會(huì)。

樓市分化時(shí)代，唯有精準(zhǔn)匹配需求與資源，方能在這場(chǎng)“冰與火”的博弈中占得先機(jī)。