深圳學區房最近又火起來了。

這次“火”的原因，不是因為房價的上漲，而是一批提前錄取的學生。

百花學區南天二花園，有2位被清華大學提前錄取，還有三位優秀學子分別被北京大學美國加州理工倫敦藝術大學提前錄取。

這樣的排面擺在全市都不多見的，難怪小區又一次在社交平臺上躥紅。

而最高興的當屬小區業主，通過這樣的喜訊宣傳，小區的教育氛圍、房產價值無形之中也更得以彰顯。

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南天二花園是1994年建成的老舊小區，到目前已有31年多的房齡。小區是深圳實驗學校小學部與初中部雙學位覆蓋的樓盤之一，與國城花園共同構成“雙實驗”陣營。

實驗小學全國排名第五，實驗中學為深圳四大名校之一，且小學部直升初中部。

也因此，有硬核的學區加持，盡管小區較老舊，也不曾影響深圳家長對南天二花園的關注度。

南天二花園

在樓市高峰期的2021年2月，南天二花園一套82平的2房，成交總價最高達1875萬，單價約22.87萬/㎡，堪比深圳的頂豪售價。

隨后在樓市下行期，成交價跌至9萬/㎡左右。

在去年12月，南天二花園有一套成交，單價在11.4萬元/㎡，較此前的9萬元/㎡相比，漲幅已經達到26.6%

今年，有一套88.83㎡戶型的房源，成交單價超14萬/㎡，比去年12月成交單價還要高了2.5萬/㎡。

不過目前該小區大部分業主報價在12.4萬/㎡左右。

南天二花園算是深圳學區房中有代表小區的之一。

從去年10月份樓市回暖后，優質的學區房也成為反彈最快的一批房源。

很明顯，有實實在在的成交在支撐。

作為深實驗小學學區內，南天二花園唯一的競品樓盤，就是國城花園

近期3月初成交的3套小戶型，均是43㎡左右的單間戶型，成交總價分別是760萬、775萬和785萬。

對比去年10月份同戶型成交總價660萬，分別漲了100萬、115萬和125萬，漲幅分別為15.2%、17.2%和18.9%

國城花園

不少頂級學區房小區也開始漲價了，漲幅少則幾十萬，多則上百萬。

海馨苑（大平層）144.89㎡的4房戶型，2024年8月成交總價1093萬，近期成交價1330萬；7個多月上漲237萬，漲幅21.7%。

同一小學內的百花園

一期建面52㎡的1房，去年9月成交價約550萬，現在漲到680萬；

二期建面200平的大戶型，成交價3300萬，單價16.5萬。

同在百花小學內的競品小區--金茂禮都、賽格公寓

前者建面約36㎡的1室戶型，

去年9月成交單價約12.22萬/㎡，今年成交均價達13.97萬/㎡，價差達1.75萬/㎡。

后者建面約45㎡的1室戶型，成交價也從366萬漲到了390萬。

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深圳的教育資源格局雖有微調，但優質資源總體稀缺，依然遵循二八定律——即20%的資源占據80%的優勢地位。

百花片區作為深圳教育的標桿，無疑是這“二”中的佼佼者。

從今年2月中旬開始，百花片區的成交量就出現明顯上漲，到了3月份，幾乎每天都能實現成交。

春節假期開工后至今，整個片區成交量超50套。

目前百花片區業主報價10.7萬元/㎡，與寶安中心區并列全市第8名。

在過去的兩年中，無論是受政策影響，還是行情影響的普跌，學區房都是受到相當大的沖擊。

如今百花片區能保持在深圳前十片區的高度，讓人不禁感嘆實屬不易。

從百花片區近一年的掛盤均價走勢來看，2024年百花片區一直處于下跌的狀態，從新政出臺后，11月逐漸平穩。

今年2月片區均價出現了一段上調，不過目前仍處于止跌震蕩的階段。

不過從10月開始，片區均價的變化幅度已經不足2000元/㎡。

03

最后，咖姐整理了百花片區各小區的業主3月最新報價與新政前報價的對比，我們一起來看一下：

百花片區16個小區中，業主報價下滑的小區共有9個，上漲的共有6個。

其中漲幅最高的是百花園一期，目前業主報價達到了14.0萬元/㎡，較新政前上漲9.2%。

其次是南天二花園，目前報價12.4萬元/㎡，環比上漲6.5%；長安花園目前報價8.4萬元/㎡，上漲5.0%。

報價下跌的小區中，除長怡花園外，其實整體下跌幅度并不高。目前長怡花園掛盤均價9.9萬元/㎡。

在過去幾年中，深圳學區房從一輪漲幅到天價，又經過價格腰斬，房價就像坐過山車一樣買家心驚肉跳。

如今，學區的泡沫已經在政策與市場的雙重調節下逐漸去除，真正核心地段的優質學區房，在市場復蘇的同時，會顯現出較強的反彈趨勢也是情理之中。

畢竟教育問題永遠都是剛需問題。

大浪淘沙之后，真正優質的房源，終歸會表現出更強的抗跌性。