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問(wèn)答421期

剛交房就過(guò)時(shí)？2015年，西安四代住宅會(huì)全面背刺三代小區(qū)嗎，諸如高新，港務(wù)，西部大道，大家怎么看，中午12點(diǎn)直播間聊聊，預(yù)約可看！

問(wèn)：高新三期，房子剛交付，產(chǎn)品就過(guò)時(shí)？

答：雖然不想承認(rèn)，但事實(shí)確實(shí)如此，三代、四代同堂最多的區(qū)域，也就高新三期，只能說(shuō)供應(yīng)太大， 銷(xiāo)售太慢，競(jìng)爭(zhēng)太激烈，且降價(jià)太兇（新房+二手）。

港務(wù)區(qū)在售小區(qū)，無(wú)論秦漢北，還是奧體，港務(wù)大道東，清一色四代，會(huì)所，大贈(zèng)送，露臺(tái)，地段有差異，但產(chǎn)品屬于同一時(shí)期水準(zhǔn)，過(guò)往交房的三代住宅，普遍價(jià)格又低。

軟件新城，新房里幾乎都是四代，大贈(zèng)送，而三代產(chǎn)品，普遍低價(jià)、小面積，也是以?xún)r(jià)格和面積拉開(kāi)了差距。

而供應(yīng)大戶(hù)的高新三期范圍里，產(chǎn)品迭代最快，從最早期的三代，再到三代+會(huì)所，再到現(xiàn)在的四代，四代會(huì)所，2T2戶(hù)，2T4戶(hù)。

在價(jià)格不變，甚至降價(jià)的情況下，產(chǎn)品更好，就讓21年前后高價(jià)買(mǎi)無(wú)陽(yáng)臺(tái)、無(wú)贈(zèng)送的小區(qū)業(yè)主很難受。

四代隱私、采光、安全雖存爭(zhēng)議，但室內(nèi)外贈(zèng)送面積確實(shí)會(huì)沖擊無(wú)贈(zèng)送的三代小區(qū)，甚至房?jī)r(jià)不漲反降。

刺吧，背刺吧，看誰(shuí)能刺過(guò)誰(shuí)，早買(mǎi)晚享受，晚買(mǎi)享折扣！

問(wèn)：天地源高新宸樾，綠城五章怎么選，500萬(wàn)買(mǎi)高層不甘心？

答：不甘心住高層，就不要選高新，遍地大高層是現(xiàn)狀，即便降容，要么太貴，要么太遠(yuǎn)。

比如軟東同區(qū)域，2.5容積率的小高層，天瓚185㎡均價(jià)在26900元/㎡，總價(jià)500萬(wàn)左右，包括軟西的中海云水觀園，也是小高層。

而更低密度的國(guó)際社區(qū)，配套有限，路途遙遠(yuǎn)，交房的紫薇，龍湖二手房不溫不火，土地也少有開(kāi)發(fā)商去拍，市場(chǎng)還是不認(rèn)可。

（高層500萬(wàn)大平層二手房）

而高新丈八北路沿線，諸如保利天悅洋房，老產(chǎn)品的同時(shí)，價(jià)格也很高，所以500萬(wàn)看似不少，但高新選到合適的房子，真不容易。

在看高層本身，綠城五章放風(fēng)價(jià)27000+，而天地源高新宸樾，均價(jià)23000+，目前頭部房企四代住宅，后者本地國(guó)企三代住宅。

綠城的實(shí)際價(jià)格，有待通知，按當(dāng)下行情，必然少不了優(yōu)惠，天地源特價(jià)房低樓層，有21000+。

原則還是買(mǎi)新不買(mǎi)舊，已經(jīng)是這個(gè)高預(yù)算的純改善，綠城小區(qū)的品質(zhì)還是更吸引人的，產(chǎn)品更新，也不至于以后二手房太被動(dòng)。

當(dāng)然同樣預(yù)算，軟西范圍內(nèi)的西派國(guó)樾、招商臻觀府、天谷雅舍的二手房，也都有的選，雖是高層，但所見(jiàn)所得，且價(jià)格可談，感興趣的私聊。

問(wèn)：糾結(jié)，仁村中海學(xué)仕里，碧桂園云墅，同樣140㎡怎么選？

答：從目前二手成交看，學(xué)仕里賣(mài)的更好，113㎡總價(jià)都在300萬(wàn)上下，奔著31小，11初來(lái)，中海是周邊最低門(mén)檻的上學(xué)需求。

當(dāng)下中天未來(lái)印還未大量上市，中建悅廬還沒(méi)有交房，中海賣(mài)房是最好的出貨時(shí)間，沒(méi)有太多競(jìng)爭(zhēng)，再往后，仁村小面積就很卷了，不排除更低價(jià)格出現(xiàn)。

要買(mǎi)房，先問(wèn)房，要賣(mài)房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差。

（付費(fèi)咨詢(xún)，一對(duì)一通道）

再看140㎡戶(hù)型，目前中海和碧桂園的二手掛牌價(jià)，都在450萬(wàn)左右，價(jià)格較虛，有待擠水分。

區(qū)別在于中海是毛坯，碧桂園是精裝修，中海小面積多，大戶(hù)型少，小區(qū)偏剛改，碧桂園大戶(hù)型為主，純改善，還帶會(huì)所，既然都這個(gè)價(jià)位二選一，當(dāng)然碧桂園了。

（上圖碧桂園142㎡，下圖中海143㎡，來(lái)源：貝殼）

從戶(hù)型上看，碧桂園三室，兩衛(wèi)，大寬廳，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，中海四室兩衛(wèi)，大寬廳，帶南向陽(yáng)臺(tái)（半贈(zèng)送），中海面世晚，產(chǎn)品稍微新一點(diǎn)。

非要二選一，同樣預(yù)算的二手學(xué)區(qū)房里，碧桂園在小區(qū)居住密度、會(huì)所配置、精裝上更沾光，中海則適合買(mǎi)小不買(mǎi)大，需要控制總價(jià)。

或者換一種思路，400萬(wàn)預(yù)算不說(shuō)在高新橫著走，起碼新房，二手都能看，如果不急著上學(xué)，要不等等獨(dú)角獸2.0的新地，或者中天，中建交房后二手。

問(wèn)：遠(yuǎn)東，慶安不如高新名校，但不比名校+差，房哥怎么看？

答：關(guān)于名校+的順口溜里，好學(xué)校+差學(xué)校，不好不壞不用+，差學(xué)校掛名牌，你還當(dāng)真了，名校+核心，除了提升新建學(xué)校的師資能力外，更多是要帶動(dòng)周邊新區(qū)，土地，住宅的開(kāi)發(fā)商，大家的出發(fā)點(diǎn)并不相同。

高新的頭部名校，一小，二小，三小，實(shí)驗(yàn)，逸翠園，高新一中，時(shí)間長(zhǎng)，口碑穩(wěn)，家長(zhǎng)追逐多年，但都是指標(biāo)入學(xué)，新建的名校+里，三初、四校、11初這兩年的熱度高，本部扶持力度大一些。

剩余的，要么沒(méi)成績(jī)，要么新建校，要么學(xué)校自評(píng)師資力量有限，憑什么家長(zhǎng)就要堅(jiān)信，自己在旁邊買(mǎi)房就上名校了？

至于遠(yuǎn)東，慶安，這么企業(yè)辦的學(xué)校，已經(jīng)幾十年了，多少屆畢業(yè)生，我小時(shí)候都是區(qū)域名校的存在，不過(guò)是周邊學(xué)區(qū)房太老，或者沒(méi)學(xué)區(qū)，沒(méi)有上學(xué)渠道，但凡綁著新房，不愁賣(mài)的。

另一個(gè)原因，是城區(qū)的學(xué)校，校園面積有限，硬件有限，住宿條件有限，有的學(xué)生家長(zhǎng)也在意，反而是新建學(xué)校，食堂，宿舍，泳池，圖書(shū)館一應(yīng)俱全。

你以為的名校，我以為的名校，和學(xué)生中意的名校，又不是一回事！

問(wèn)：西安買(mǎi)房自住考慮通勤，上班路上太痛苦？

答：核心還是我們都是打工人，公司上班決定收入，公司位置決定買(mǎi)房位置，羨慕自由職業(yè)，收入穩(wěn)定的，住在哪里都可以，同樣預(yù)算擠在高新大高層，也可以住在秦漢小洋房。

舉一個(gè)真實(shí)的通勤案例，朋友家住港務(wù)區(qū)保稅區(qū)地鐵口，招商央畔，人在丈八北路上班，每天的通勤是這樣的：

早上7點(diǎn)出門(mén)，走路十分鐘到地鐵口，檢票進(jìn)站等車(chē)，7點(diǎn)15發(fā)車(chē)，大概55分鐘后到丈八北路；

出地鐵檢票，大概8點(diǎn)10分，路邊攤吃個(gè)煎餅，再騎自行車(chē)十五分鐘，如果電梯不排隊(duì)的情況下，8點(diǎn)30準(zhǔn)時(shí)打卡，通勤時(shí)間一個(gè)半小時(shí)。

晚上路徑相同，但偶爾加班，基本到家8點(diǎn)，簡(jiǎn)單吃飯刷鍋快10點(diǎn)，又不甘心睡，刷一小時(shí)手機(jī)，11點(diǎn)，第二天同樣七點(diǎn)出門(mén)，重復(fù)。

類(lèi)似高新上班，港務(wù)工作的不是個(gè)例，這已經(jīng)是地鐵最快通勤，但每天起步三小時(shí)的通勤時(shí)間，仍然極大消耗生活幸福感。

如果不能換老板，也不能換住處，那就享受這個(gè)過(guò)程吧，堅(jiān)持每天抖音拍出行vlog，萬(wàn)一就火了，掙了廣告費(fèi)，盡快換個(gè)房。

問(wèn)：未婚，大寨路萊安逸輝自住，八九年后上學(xué)再置換，思路可行嗎？

答：又是一個(gè)在剛需區(qū)域里買(mǎi)改善社區(qū)的業(yè)主，大寨路上，中建國(guó)熙臺(tái)都是大面積，純改善的高層社區(qū)，品質(zhì)放在當(dāng)年也相當(dāng)可以，但產(chǎn)品好，地段弱，雖然距離高新近，生活方便，但房?jī)r(jià)直線往下跌。

目前貝殼上，小區(qū)掛牌132套，三個(gè)月的成交只有4套，小區(qū)掛牌均價(jià)高達(dá)24928元/㎡，但已有14500+的房源掛牌，這個(gè)業(yè)主還算理智，其余250萬(wàn)起步，普遍350萬(wàn)總價(jià)，為什么要買(mǎi)這里？

新房，大寨路的德通昆侖序，高新的綠城四章，中海云水觀園，二手丈八北路沿線，大小面積都全，選擇范圍太大，大家都降價(jià)賣(mài)，甚至區(qū)域能級(jí)更高的高新，二手也開(kāi)始平價(jià)，大寨路二手只有跟著降一條路。

而對(duì)于自住而言，已買(mǎi)，且未婚，八年后，小區(qū)也走向中年，如果西安房?jī)r(jià)沒(méi)有普漲，越老的行情會(huì)越差，要有心理準(zhǔn)備，到時(shí)候再賣(mài)換高新的難度會(huì)比現(xiàn)在高。

到底是現(xiàn)在趁賣(mài)相好盡早置換，還是不折騰以后再置換，這個(gè)要看自己規(guī)劃。

問(wèn)：想買(mǎi)高新三初學(xué)區(qū)房，自住，多少預(yù)算可以看？

答：首先，三初的學(xué)區(qū)范圍很大，西到唐延路，北到科技路，東到太白南路，基本高新一期范圍都是三初學(xué)區(qū)，學(xué)校2020年建校開(kāi)學(xué)，今年是第五年，家長(zhǎng)反饋過(guò)去成績(jī)很好，中考上線率90%以上。

由于學(xué)區(qū)范圍大，周邊能從一居室，到大平層，別墅都有學(xué)區(qū)房可選，但對(duì)更多家長(zhǎng)，僅三初學(xué)區(qū)，還是小面積，低總價(jià)解決上學(xué)，畢竟周邊房子普遍房齡大，居住價(jià)值有限。

分流三初的還有高新四校，七初，十一初，現(xiàn)在大家買(mǎi)房都想兼顧，也要考慮成本和后期流通的風(fēng)險(xiǎn)。

從二手房現(xiàn)狀看，100萬(wàn)總價(jià)內(nèi)，領(lǐng)先時(shí)代廣場(chǎng)，高新楓尚，高新銀座，云頂園，萬(wàn)科金域國(guó)際，尚品格藍(lán)都能選，學(xué)區(qū)穩(wěn)定的情況下，買(mǎi)了以后收租，然后在附近租大的房子陪讀。

問(wèn)：預(yù)算150萬(wàn)的剛需，高新上班買(mǎi)房，中華世紀(jì)城能看嗎？

答：高新能選，但只有兩室，諸如龍城銘園，三室的南飛鴻十年城，總價(jià)180萬(wàn)左右，因此要想選擇多，只能在附近的灃東，雁塔，和長(zhǎng)安，通勤距離可控，但房?jī)r(jià)更低。

西灃路沿線，金地西灃公元的小三室，海亮新英里，160萬(wàn)總價(jià)內(nèi)都有房，大寨路沿線，恒大城，華洲城，銘城國(guó)際社區(qū)也都能看，這兩個(gè)區(qū)域，生活便利，房齡較新，距離高新也近。

中華世紀(jì)城位置很好，公園，地鐵，學(xué)校都在眼前，但房齡太老，小區(qū)兩室居多，三室的總價(jià)也到200萬(wàn)了，產(chǎn)品以多層，小高層為主，低預(yù)算買(mǎi)這里太貴，高預(yù)算買(mǎi)這里太老。

建議以工作地為圓心，三公里內(nèi)找找二手房，低預(yù)算高新周邊看，基本老，舊，小，二次很難流通。

以前產(chǎn)品老，只有120㎡以上才能做三室，17年以后，連廊高層多了，小面積三室才普遍，看房的時(shí)候看看樓棟有無(wú)連廊，也很好判斷，而老小區(qū)里，基本都是大兩室。

【樓盤(pán)點(diǎn)評(píng)】

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作者：Kikyo

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