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問答421期

剛交房就過時？2015年，西安四代住宅會全面背刺三代小區嗎，諸如高新，港務，西部大道，大家怎么看，中午12點直播間聊聊，預約可看！

問：高新三期，房子剛交付，產品就過時？

答：雖然不想承認，但事實確實如此，三代、四代同堂最多的區域，也就高新三期，只能說供應太大， 銷售太慢，競爭太激烈，且降價太兇（新房+二手）。

港務區在售小區，無論秦漢北，還是奧體，港務大道東，清一色四代，會所，大贈送，露臺，地段有差異，但產品屬于同一時期水準，過往交房的三代住宅，普遍價格又低。

軟件新城，新房里幾乎都是四代，大贈送，而三代產品，普遍低價、小面積，也是以價格和面積拉開了差距。

而供應大戶的高新三期范圍里，產品迭代最快，從最早期的三代，再到三代+會所，再到現在的四代，四代會所，2T2戶，2T4戶。

在價格不變，甚至降價的情況下，產品更好，就讓21年前后高價買無陽臺、無贈送的小區業主很難受。

四代隱私、采光、安全雖存爭議，但室內外贈送面積確實會沖擊無贈送的三代小區，甚至房價不漲反降。

刺吧，背刺吧，看誰能刺過誰，早買晚享受，晚買享折扣！

問：天地源高新宸樾，綠城五章怎么選，500萬買高層不甘心？

答：不甘心住高層，就不要選高新，遍地大高層是現狀，即便降容，要么太貴，要么太遠。

比如軟東同區域，2.5容積率的小高層，天瓚185㎡均價在26900元/㎡，總價500萬左右，包括軟西的中海云水觀園，也是小高層。

而更低密度的國際社區，配套有限，路途遙遠，交房的紫薇，龍湖二手房不溫不火，土地也少有開發商去拍，市場還是不認可。

（高層500萬大平層二手房）

而高新丈八北路沿線，諸如保利天悅洋房，老產品的同時，價格也很高，所以500萬看似不少，但高新選到合適的房子，真不容易。

在看高層本身，綠城五章放風價27000+，而天地源高新宸樾，均價23000+，目前頭部房企四代住宅，后者本地國企三代住宅。

綠城的實際價格，有待通知，按當下行情，必然少不了優惠，天地源特價房低樓層，有21000+。

原則還是買新不買舊，已經是這個高預算的純改善，綠城小區的品質還是更吸引人的，產品更新，也不至于以后二手房太被動。

當然同樣預算，軟西范圍內的西派國樾、招商臻觀府、天谷雅舍的二手房，也都有的選，雖是高層，但所見所得，且價格可談，感興趣的私聊。

問：糾結，仁村中海學仕里，碧桂園云墅，同樣140㎡怎么選？

答：從目前二手成交看，學仕里賣的更好，113㎡總價都在300萬上下，奔著31小，11初來，中海是周邊最低門檻的上學需求。

當下中天未來印還未大量上市，中建悅廬還沒有交房，中海賣房是最好的出貨時間，沒有太多競爭，再往后，仁村小面積就很卷了，不排除更低價格出現。

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再看140㎡戶型，目前中海和碧桂園的二手掛牌價，都在450萬左右，價格較虛，有待擠水分。

區別在于中海是毛坯，碧桂園是精裝修，中海小面積多，大戶型少，小區偏剛改，碧桂園大戶型為主，純改善，還帶會所，既然都這個價位二選一，當然碧桂園了。

（上圖碧桂園142㎡，下圖中海143㎡，來源：貝殼）

從戶型上看，碧桂園三室，兩衛，大寬廳，沒有陽臺，中海四室兩衛，大寬廳，帶南向陽臺（半贈送），中海面世晚，產品稍微新一點。

非要二選一，同樣預算的二手學區房里，碧桂園在小區居住密度、會所配置、精裝上更沾光，中海則適合買小不買大，需要控制總價。

或者換一種思路，400萬預算不說在高新橫著走，起碼新房，二手都能看，如果不急著上學，要不等等獨角獸2.0的新地，或者中天，中建交房后二手。

問：遠東，慶安不如高新名校，但不比名校+差，房哥怎么看？

答：關于名校+的順口溜里，好學校+差學校，不好不壞不用+，差學校掛名牌，你還當真了，名校+核心，除了提升新建學校的師資能力外，更多是要帶動周邊新區，土地，住宅的開發商，大家的出發點并不相同。

高新的頭部名校，一小，二小，三小，實驗，逸翠園，高新一中，時間長，口碑穩，家長追逐多年，但都是指標入學，新建的名校+里，三初、四校、11初這兩年的熱度高，本部扶持力度大一些。

剩余的，要么沒成績，要么新建校，要么學校自評師資力量有限，憑什么家長就要堅信，自己在旁邊買房就上名校了？

至于遠東，慶安，這么企業辦的學校，已經幾十年了，多少屆畢業生，我小時候都是區域名校的存在，不過是周邊學區房太老，或者沒學區，沒有上學渠道，但凡綁著新房，不愁賣的。

另一個原因，是城區的學校，校園面積有限，硬件有限，住宿條件有限，有的學生家長也在意，反而是新建學校，食堂，宿舍，泳池，圖書館一應俱全。

你以為的名校，我以為的名校，和學生中意的名校，又不是一回事！

問：西安買房自住考慮通勤，上班路上太痛苦？

答：核心還是我們都是打工人，公司上班決定收入，公司位置決定買房位置，羨慕自由職業，收入穩定的，住在哪里都可以，同樣預算擠在高新大高層，也可以住在秦漢小洋房。

舉一個真實的通勤案例，朋友家住港務區保稅區地鐵口，招商央畔，人在丈八北路上班，每天的通勤是這樣的：

早上7點出門，走路十分鐘到地鐵口，檢票進站等車，7點15發車，大概55分鐘后到丈八北路；

出地鐵檢票，大概8點10分，路邊攤吃個煎餅，再騎自行車十五分鐘，如果電梯不排隊的情況下，8點30準時打卡，通勤時間一個半小時。

晚上路徑相同，但偶爾加班，基本到家8點，簡單吃飯刷鍋快10點，又不甘心睡，刷一小時手機，11點，第二天同樣七點出門，重復。

類似高新上班，港務工作的不是個例，這已經是地鐵最快通勤，但每天起步三小時的通勤時間，仍然極大消耗生活幸福感。

如果不能換老板，也不能換住處，那就享受這個過程吧，堅持每天抖音拍出行vlog，萬一就火了，掙了廣告費，盡快換個房。

問：未婚，大寨路萊安逸輝自住，八九年后上學再置換，思路可行嗎？

答：又是一個在剛需區域里買改善社區的業主，大寨路上，中建國熙臺都是大面積，純改善的高層社區，品質放在當年也相當可以，但產品好，地段弱，雖然距離高新近，生活方便，但房價直線往下跌。

目前貝殼上，小區掛牌132套，三個月的成交只有4套，小區掛牌均價高達24928元/㎡，但已有14500+的房源掛牌，這個業主還算理智，其余250萬起步，普遍350萬總價，為什么要買這里？

新房，大寨路的德通昆侖序，高新的綠城四章，中海云水觀園，二手丈八北路沿線，大小面積都全，選擇范圍太大，大家都降價賣，甚至區域能級更高的高新，二手也開始平價，大寨路二手只有跟著降一條路。

而對于自住而言，已買，且未婚，八年后，小區也走向中年，如果西安房價沒有普漲，越老的行情會越差，要有心理準備，到時候再賣換高新的難度會比現在高。

到底是現在趁賣相好盡早置換，還是不折騰以后再置換，這個要看自己規劃。

問：想買高新三初學區房，自住，多少預算可以看？

答：首先，三初的學區范圍很大，西到唐延路，北到科技路，東到太白南路，基本高新一期范圍都是三初學區，學校2020年建校開學，今年是第五年，家長反饋過去成績很好，中考上線率90%以上。

由于學區范圍大，周邊能從一居室，到大平層，別墅都有學區房可選，但對更多家長，僅三初學區，還是小面積，低總價解決上學，畢竟周邊房子普遍房齡大，居住價值有限。

分流三初的還有高新四校，七初，十一初，現在大家買房都想兼顧，也要考慮成本和后期流通的風險。

從二手房現狀看，100萬總價內，領先時代廣場，高新楓尚，高新銀座，云頂園，萬科金域國際，尚品格藍都能選，學區穩定的情況下，買了以后收租，然后在附近租大的房子陪讀。

問：預算150萬的剛需，高新上班買房，中華世紀城能看嗎？

答：高新能選，但只有兩室，諸如龍城銘園，三室的南飛鴻十年城，總價180萬左右，因此要想選擇多，只能在附近的灃東，雁塔，和長安，通勤距離可控，但房價更低。

西灃路沿線，金地西灃公元的小三室，海亮新英里，160萬總價內都有房，大寨路沿線，恒大城，華洲城，銘城國際社區也都能看，這兩個區域，生活便利，房齡較新，距離高新也近。

中華世紀城位置很好，公園，地鐵，學校都在眼前，但房齡太老，小區兩室居多，三室的總價也到200萬了，產品以多層，小高層為主，低預算買這里太貴，高預算買這里太老。

建議以工作地為圓心，三公里內找找二手房，低預算高新周邊看，基本老，舊，小，二次很難流通。

以前產品老，只有120㎡以上才能做三室，17年以后，連廊高層多了，小面積三室才普遍，看房的時候看看樓棟有無連廊，也很好判斷，而老小區里，基本都是大兩室。

【樓盤點評】

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【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

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作者：Kikyo

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