鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊報道 截至3月31日，港交所上市房企2024年報發(fā)布告一段落。“頭部領(lǐng)銜”的趨勢在上市房企的財務(wù)報表上，體現(xiàn)得愈加明顯，以中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、華潤置地為代表的頭部房企實現(xiàn)了營收、利潤、現(xiàn)金、負(fù)債率等核心指標(biāo)的穩(wěn)定和領(lǐng)先。

中國海外發(fā)展(0688.HK，以下簡稱“中海地產(chǎn)”)的成績，尤其印證了“頭部優(yōu)勢進(jìn)一步拉開”的現(xiàn)象。財報顯示，中海地產(chǎn)2024年實現(xiàn)營業(yè)收入1851.5億元，合約銷售金額3106.91億元，為行業(yè)權(quán)益銷售第一；期內(nèi)公司核心股東應(yīng)占溢利157.2億元，經(jīng)營現(xiàn)金凈流入額(464.5億元)創(chuàng)新高，在手現(xiàn)金達(dá)到1241.7億元；截至期末公司資產(chǎn)負(fù)債率低至55.8%，平均融資成本更低至3.1%……翻閱財報不難發(fā)現(xiàn)，中海地產(chǎn)的規(guī)模、利潤、動能和安全業(yè)績指標(biāo)實現(xiàn)了全方位穩(wěn)定發(fā)展。

“中海地產(chǎn)2024年的經(jīng)營業(yè)績體現(xiàn)了公司戰(zhàn)略聚焦達(dá)到新高度、利潤具有堅實基礎(chǔ)、保持穩(wěn)中有進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢。”中國海外發(fā)展董事局主席顏建國在業(yè)績溝通會上表示，2025年房地產(chǎn)涌現(xiàn)更多新機遇與增長動能，相信中海地產(chǎn)在政策推動力、市場推動力、公司持續(xù)穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展的推動力“三個推動力”之下，將進(jìn)一步塑強競爭優(yōu)勢，并促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

而深入分析中海地產(chǎn)年報核心指標(biāo)穩(wěn)定向優(yōu)的原因，則會發(fā)現(xiàn)持續(xù)精耕的內(nèi)功和順應(yīng)大勢的外功，缺一不可。

精耕內(nèi)功：

產(chǎn)品力強效賦能銷售 鞏固經(jīng)營競爭力

開發(fā)業(yè)務(wù)作為房企的基本內(nèi)功，依然是決勝的關(guān)鍵之一。在2024年中海地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入1851.5億元，其中，來自房地產(chǎn)開發(fā)的收入約1747.2億元，貢獻(xiàn)了最大份額，體現(xiàn)出此前銷售項目具有良好周轉(zhuǎn)和穩(wěn)定結(jié)算。

2024年中海地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售額約3106.91億元，權(quán)益銷售金額行業(yè)第一，銷售額同比上漲0.3%，預(yù)示著公司未來結(jié)算周期的財報營業(yè)收入具有充足支撐，能夠繼續(xù)保持穩(wěn)定。

尤其2024年TOP100房企銷售總額同比下降約31%，TOP10房企全年銷售平均同比下滑超20%，中海地產(chǎn)作為2024年TOP10房企中唯一實現(xiàn)年度銷售正增長的公司，在銷售端體現(xiàn)出的顯著優(yōu)勢或?qū)⑦M(jìn)一步擴大公司在未來房企業(yè)績競爭中的贏面。

而分析中海地產(chǎn)銷售業(yè)績顯著增長的原因，“產(chǎn)品力”三個字尤為關(guān)鍵。

據(jù)悉，2024年中海地產(chǎn)“玖序系”等豪宅產(chǎn)品普遍實現(xiàn)了熱銷。其中3月28日在上海推出的中海·順昌玖里，套均總價約4000萬元的512套大平層，首開即售罄，收金196.5億元，打破全國商品房單次開盤銷售金額紀(jì)錄，榮登“中國盤王”。據(jù)悉，上海建國東路項目全年銷售超387億元，堪比多個房企的全年收入。

6月底，上海的中海·領(lǐng)邸玖序、深圳的中海·深灣玖序、北京的中海·京華玖序三個玖序系項目同步入市，更是以突出的品質(zhì)優(yōu)勢，在兩日內(nèi)吸金228億元。

站在產(chǎn)品熱銷的基礎(chǔ)上，中海以超704億元的銷售額成為上海市場TOP1，其上海公司也成為全國性房企在單個城市最高銷售紀(jì)錄的保持者；在北京和深圳，中海地產(chǎn)也分別以439.04億元和267.04億元的銷售額位列城市第一；在廣州中海地產(chǎn)實現(xiàn)超200億元銷售額位居前三。

值得關(guān)注的是，數(shù)據(jù)顯示，2024年中海地產(chǎn)項目的平均銷售單價為27048.36元/平方米，同比增長16.62%。產(chǎn)品單價是項目利潤的基礎(chǔ)，也是公司未來利潤的重要地基之一。

在下行市場，中海地產(chǎn)依然創(chuàng)造了產(chǎn)品單價提升的情況，順應(yīng)和引領(lǐng)市場的“產(chǎn)品力”無疑是制勝關(guān)鍵，而這也印證了新的房地產(chǎn)周期中，回歸產(chǎn)品的正確性。

據(jù)悉，響應(yīng)住建部“好房子”指導(dǎo)，中海地產(chǎn)還率先打造了Living OS體系并將北京、上海雙城首發(fā)。這套體系基于中海地產(chǎn)以“高性能+好服務(wù)”為核心理念的好房子綜合解決方案，其結(jié)合了住建部三萬多戶客戶調(diào)研，以及中海近年來積累的三萬多條客戶原聲，從好設(shè)計、好建造、好材料、好運維幾個方面，全面提升建筑性能和居住體驗，并持續(xù)發(fā)展科技性。

新一代“好房子”會對中海的銷售前景和企業(yè)營利帶來何種帶動，值得拭目以待。

夯實外功：

順應(yīng)趨勢鎖定高能區(qū)域 強化發(fā)展動能

如果說“建好房子”是內(nèi)功，那么“在哪里建好房子”則考驗企業(yè)洞察宏觀趨勢和區(qū)域發(fā)展等外部環(huán)境的功力。

從土地儲備結(jié)構(gòu)來看，中海地產(chǎn)的“外功”始終很扎實。數(shù)據(jù)顯示，2024年中海地產(chǎn)在12個城市新增土地儲備22宗，總購地金額806億元，新增權(quán)益投資額696億元，新增購地金額行業(yè)第一。

值得一提的是，核心一線城市依然是中海地產(chǎn)的“重倉地”。2024年中海地產(chǎn)在四個一線城市的權(quán)益投資額占73.5%。其中，僅12月單月，中海拿地6宗，包括位于北京豐臺、深圳南山的兩宗“百億地塊”。2025年，延續(xù)積極投資態(tài)勢，接連競得北京三宗地塊，以及深圳、鄭州、沈陽、廈門等地塊，累計投資額逾207億元。

并且在核心城市，中海地產(chǎn)也更傾向拿核心地段或成熟板塊。例如中海地產(chǎn)153.3億元摘得的北京市朝陽區(qū)組團地塊，位于朝陽區(qū)酒仙橋舊城區(qū)，四環(huán)與五環(huán)之間；小紅門鄉(xiāng)地塊則位于南四環(huán)內(nèi)，臨近地鐵10號線成壽寺站；十八里店朝陽港一期地塊在四環(huán)與五環(huán)之間，緊鄰地鐵17號線十八里店站，均具有較突出的地段或交通優(yōu)勢。

2025年，中海地產(chǎn)以75.02億遠(yuǎn)拿下海淀樹村35號地，創(chuàng)下北京樓面價新高。但從地塊品質(zhì)來說，這個價值。該地塊位于北京海淀區(qū)上地街道，是區(qū)域內(nèi)不多的R2二類居住用地，而地塊周邊既有騰訊、網(wǎng)易、百度、新浪等互聯(lián)網(wǎng)大廠，有大量高科技人才，又有上地實驗小學(xué)、清華附中上地學(xué)校、二十中學(xué)以及在建的101中12年一貫制學(xué)校等優(yōu)質(zhì)教育資源。

在投資住宅項目的同時，中海地產(chǎn)也在核心城市尋覓高回報率的商業(yè)項目。數(shù)據(jù)顯示，2024年中海地產(chǎn)入市了9個商業(yè)項目，2023年入市12個項目，2022年入市15個項目。

近幾年，伴隨入市加速，中海地產(chǎn)的商業(yè)項目運營也成效漸顯。2024年中海地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)收入實現(xiàn)71.3億元，同比增長12.1%。其中，上海中海中心寫字樓成為2024年度上海租賃市場成交TOP1，上海真如環(huán)宇城MAX成為2024年大眾點評購物中心熱門榜·上海TOP2，體現(xiàn)出商業(yè)持有型業(yè)務(wù)的穩(wěn)定發(fā)展。

顏建國表示，去兩年中海地產(chǎn)新增購地金額連續(xù)兩年處于行業(yè)第一，其中一線城市土儲占比達(dá)65%，貨值與貨量結(jié)構(gòu)更加優(yōu)異。憑借行業(yè)領(lǐng)先的投資力、產(chǎn)品力、銷售力與成本優(yōu)勢，有信心讓中海住宅業(yè)務(wù)的銷售與盈利能力保持行業(yè)領(lǐng)先。同時，中海地產(chǎn)在多個一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目將陸續(xù)入市，中海商業(yè)收入也有信心保持較快增長。

基于中海地產(chǎn)經(jīng)營端的穩(wěn)定和充足動能，疊加資金管道暢通和穩(wěn)健的財務(wù)基本面，2024年6月20日，標(biāo)普全球上調(diào)中海的信用評級從「BBB+」展望穩(wěn)定至「A-」展望穩(wěn)定，成為唯一雙A國際信用評級的中國房企。

目前對于中海地產(chǎn)，惠譽評級A- 、標(biāo)準(zhǔn)普爾評級A-、 穆迪評級Baa2，均給予了目前行業(yè)最高的信用評級，進(jìn)一步體現(xiàn)業(yè)內(nèi)信賴中海地產(chǎn)的發(fā)展安全，并肯定其發(fā)展能力。

(王婷婷/文)