*監(jiān)測周期2025年3月1日-31日

本月觀點(diǎn)：

本月數(shù)據(jù)快報(bào)：

購房環(huán)境分析

政策與熱點(diǎn)

新房來訪指數(shù)回升

從購房者行為路徑看，先網(wǎng)上搜索，再線下看房直至最終成交，來訪與最終成交套數(shù)具有轉(zhuǎn)化關(guān)系。03月，市場明顯回暖活躍樓盤來訪量為近11個(gè)月最高，上海全市新房來訪指數(shù)環(huán)比大幅上漲138.50%，同比下跌1.62%。分區(qū)域來看，本月主城區(qū)來訪指數(shù)環(huán)比上升216.58個(gè)百分點(diǎn)，五大新城則環(huán)比上漲62.50%。

商品住宅市場特征

商品住宅市場

03月，上海商品住宅新增供應(yīng)46.16萬平米，環(huán)比上漲329.03%，同比下跌57.82%。商品住宅成交62.43萬平米，環(huán)比上漲151.38%，同比下跌5.42%。成交均價(jià)79171元/平米，環(huán)比上漲11.96%，同比下跌9.78%。認(rèn)購方面，本月共31個(gè)項(xiàng)目結(jié)束認(rèn)購，其中有4個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分，位于浦東新區(qū)三林板塊的前灘公館認(rèn)購套數(shù)800組，認(rèn)購率達(dá)334%。開盤方面，本月共計(jì)31個(gè)項(xiàng)目開盤，7個(gè)項(xiàng)目開盤售罄，位于浦東新區(qū)曹路板塊的象嶼聯(lián)發(fā)金海汀云臺累計(jì)5次開盤均開盤售罄。

商品住宅-成交排名

03月，位于黃浦人民廣場板塊的金陵華庭項(xiàng)目為商品住宅成交銷冠。成交148套，成交面積4.52萬平米，成交均價(jià)187216元/平米。項(xiàng)目開盤當(dāng)日售罄。

公寓市場

03月，上海公寓市場供應(yīng)量40.48萬平米，環(huán)比上漲290.66%，同比下跌59.10%。成交量57.23萬平米，環(huán)比上漲155.13%，同比下跌4.89%。成交均價(jià)80530元/平米，環(huán)比上漲12.48%，同比下跌10.19%。

公寓市場-成交排名

03月，位于黃浦人民廣場板塊的金陵華庭項(xiàng)目為公寓成交面積冠軍，成交148套，成交量4.52萬平米，均價(jià)187216元/平米。項(xiàng)目本次入市158套房源，認(rèn)購310組認(rèn)購率199%。項(xiàng)目距離外灘僅500米，是該區(qū)域20年來首次供應(yīng)的宅地。

別墅市場

03月，上海別墅市場供應(yīng)面積5.68萬平米，環(huán)比上漲1333.08%，同比下跌45.64%。成交面積5.20萬平米，環(huán)比上漲116.34%，同比下跌10.91%。均價(jià)64228元/平米，環(huán)比上漲2.76%，同比下跌5.64%。

別墅市場-成交排名

03月，別墅市場銷售冠軍為位于寶山大場南板塊的大華梧桐園，本月成交38套，0.59萬平米，成交均價(jià)89597元/平米。項(xiàng)目本月推出141套稀缺聯(lián)排，認(rèn)購率89%，去化良好。

商品住宅存量

03月，上海商品住宅存量763.33萬平米，去化周期升至16.1個(gè)月，連續(xù)3個(gè)月上升。雖然去化周期上升，但是市場實(shí)際去化呈現(xiàn)正向發(fā)展，連續(xù)6個(gè)月成交量大于供應(yīng)量，隨著小陽春持續(xù)發(fā)力后續(xù)去化周期有望回落。

上海各環(huán)線商品住宅存量

03月，上海商品住宅內(nèi)環(huán)內(nèi)存量占比8.41%，下降0.20百分點(diǎn)。內(nèi)中環(huán)存量占比6.80%，上升0.21個(gè)百分點(diǎn)。中外環(huán)占比10.73%，上升0.53個(gè)百分點(diǎn)。外郊環(huán)占比41.36%，下降0.28個(gè)百分點(diǎn)。郊環(huán)外占比32.70%，下降0.27個(gè)百分點(diǎn)。存量主要集中在外環(huán)外，占總量74.06%。

市場結(jié)構(gòu)性成交分析

成交區(qū)域結(jié)構(gòu)

03月，成交區(qū)域結(jié)構(gòu)中，浦東新區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)成交量位于榜單前三。其中，浦東新區(qū)成交主力為曹路板塊的象嶼聯(lián)發(fā)金海汀云臺項(xiàng)目，成交量2.00萬平米；閔行區(qū)成交主力為浦江板塊的大華星曜項(xiàng)目，成交量1.10萬平米；寶山區(qū)成交主力為楊行板塊的四季隱秀項(xiàng)目，成交量2.36萬平米。

成交板塊結(jié)構(gòu)

03月，人民廣場板塊為成交榜首，其次為三林板塊、大場北板塊。其中，人民廣場板塊成交主力為金陵華庭項(xiàng)目，均價(jià)為187216元/平方米；三林板塊成交主力為前灘公館項(xiàng)目，均價(jià)為118373元/平方米；大場北板塊的成交主力為中環(huán)置地中心望云項(xiàng)目，均價(jià)67350元/平方米。

成交環(huán)線結(jié)構(gòu)

03月，外郊環(huán)為成交主力環(huán)線，占總量的45.99%，環(huán)比下降0.71個(gè)百分點(diǎn)。另外內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域占比降幅較大，占總量6.66%，較上月下降3.52個(gè)百分點(diǎn)；內(nèi)中環(huán)區(qū)域占比上升2.57個(gè)百分點(diǎn)，占總量的8.51%；中外環(huán)成交占比21.13%有明顯上升，上升4.68個(gè)百分點(diǎn)，郊環(huán)外成交占比17.71%，下降3.02個(gè)百分點(diǎn)。

成交環(huán)線結(jié)構(gòu)-項(xiàng)目排名

03月，主力成交環(huán)線外郊環(huán)Top3項(xiàng)目中，楊行板塊的四季隱秀為銷量冠軍。內(nèi)環(huán)內(nèi)銷冠是人民廣場板塊的金陵華庭，內(nèi)中環(huán)成交首位是龍華板塊的國能建西岸譽(yù)府，中外環(huán)銷冠是大場北板塊的中環(huán)置地中心望云，郊環(huán)外成交居首的是金山新城板塊的建發(fā)朗玥。

成交總價(jià)結(jié)構(gòu)

03月，上海500-800萬元總價(jià)項(xiàng)目為成交主力，占總量34.35%，占比上升2.87個(gè)百分點(diǎn)；500萬元以下總價(jià)段占比31.79%，下降3.21個(gè)百分比；800-1200萬元占比上升2.28個(gè)百分比，占比14.31%；1200-1500萬元總價(jià)段占比6.85%，下降3.89個(gè)百分點(diǎn)；1500萬元以上總價(jià)段占比12.69%，上升1.95個(gè)百分點(diǎn)。

成交總價(jià)結(jié)構(gòu)-項(xiàng)目排名

03月，總價(jià)500萬元以下項(xiàng)目中，金山新城板塊的建發(fā)朗玥項(xiàng)目銷量最高；總價(jià)500-800萬元項(xiàng)目中，楊行板塊的四季隱秀項(xiàng)目銷量居首；總價(jià)800-1200萬元的項(xiàng)目中，銷冠是大場北板塊的中環(huán)置地中心望云；總價(jià)1200-1500萬元項(xiàng)目中，龍華板塊的能建西岸譽(yù)府項(xiàng)目銷量最高；總價(jià)1500萬以上價(jià)格段登頂?shù)氖牵嗣駨V場板塊的金陵華庭。

成交均價(jià)結(jié)構(gòu)

03月， 各均價(jià)段占比變動較大。其中5-8萬元均價(jià)段為成交主力，占比38.25%，較上月上升3.68個(gè)百分點(diǎn)；5萬元以下均價(jià)段占比為34.74，下降4.11個(gè)百分點(diǎn)；8-10萬元占比上升1.44個(gè)百分點(diǎn)，為8.90%；10-15萬元本月占總量的13.43%，下降4.73個(gè)百分點(diǎn)；15萬元以上占比4.67%，上升3.72個(gè)百分點(diǎn)。

成交均價(jià)結(jié)構(gòu)-項(xiàng)目排名

03月，均價(jià)5萬元以下項(xiàng)目中，位于浦江板塊的大華星曜在該均價(jià)段內(nèi)銷量最高；均價(jià)5-8萬元項(xiàng)目中，位于大場北板塊的中環(huán)置地中心望云銷量領(lǐng)先；均價(jià)8-10萬元項(xiàng)目中，位于北蔡板塊的國貿(mào)中國鐵建西派海上銷量居首；均價(jià)10-15萬元以上的項(xiàng)目中，銷冠來自三林板塊的前灘公館；15萬元以上項(xiàng)目中，人民廣場板塊的金陵華庭成交量最高。

成交戶型結(jié)構(gòu)

03月，從成交戶型上來看，成交主力面積段是90-120平米占成交總量的55.44%，占比上升1.71個(gè)百分點(diǎn)，90平米以下占總量的11.11%，較上月上升0.60個(gè)百分點(diǎn)；120-140平米占比下降4.17個(gè)百分點(diǎn)，占總量的14.57%；140-200平米占比下降0.49個(gè)百分點(diǎn)，占總量的13.20%；200平米以上占總量的5.68%，較上月上升2.35個(gè)百分點(diǎn)。

成交戶型結(jié)構(gòu)-項(xiàng)目排名

03月，90平米以下戶型中銷量最高的是，位于三林板塊的前灘公館，90-120平米戶型銷量最高，其中位于楊行板塊的四季隱秀為本月銷冠；120-140平米戶型中銷冠是，位于大場北板塊的中環(huán)置地中心望云；140-200平米戶型中，銷量居首的是位于浦東世博板塊的保利世博天悅；200平米以上戶型中，位于人民廣場板塊的金陵華庭項(xiàng)目銷量最高。

豪宅均價(jià)成交結(jié)構(gòu)

03月，全市成交商品住宅5121套，均價(jià)10萬元/平米以上豪宅成交927套，占成交總量的18.10% ，較上月增加524套。其中，10-12萬均價(jià)成交310套，占豪宅總量33.44%；12-15萬元均價(jià)成交378套，占比最大達(dá)到40.78%；15-20萬元均價(jià)成交201套，占比21.68%；20-25萬元均價(jià)成交135套，占豪宅總量3.78%，25萬元以上成交3套。

豪宅總價(jià)成交結(jié)構(gòu)

03月，全市成交商品住宅5121套，總價(jià)在1000萬元以上豪宅成交1252套，占成交總量的24.45% ，較上月增加729套。其中，1000-1200萬元總價(jià)成交251套，占豪宅20.05%；1200-15000萬元總價(jià)成交351套，占比28.04%；1500-2000萬元總價(jià)成交276套，占比22.04%；2000-2500萬元總價(jià)成交86套，占比6.87%；2500-3000萬元總價(jià)成交58套，占比4.63%；3000萬元總價(jià)以上占比達(dá)到成交230套，占比18.37%

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