大家好，我是大嘴。

開年以來，各地土地市場相當的火熱，多地土拍熱度飆升，核心城市頻頻出現搶地大戰，如果要用一個詞來形容就是：

地王頻出，溢價狂飆！

今天就嘮嘮“地王”的故事。

在湖南長沙，有一宗地塊名為S10臨江地塊，曾短短2個月內兩度拿下地王，并很快會有第三次拿地王的機會，這事實在是奇幻！

要說這宗S10地塊，位置確實極佳，隸屬長沙城北，湘江之畔，地塊左擁湘雅醫院，右抱雙地鐵口，頭頂文昌閣，腳踏湘江浪，在長沙人的眼中，這是長沙城區最后的“江景明珠。”

2023年12月，這宗地塊開啟了正式拍賣，由于長沙剛剛官宣取消限價，加之地塊擁有極佳的位置，于是吸引了中海、金茂、建發、中建信和、運達等一眾房企大佬摩拳擦掌。

土拍開始后，建發和金茂都是象征性的出了幾輪價格后，就快速的偃旗息鼓，競拍桌上剩下中海、中建信和、運達繼續廝殺。

在樓面價到了14000/㎡之后，中海也收了手，中海的目的很簡單：抬價的目的就是讓這塊地旁邊自己的項目好賣一些。

土拍的下半場就剩長沙本土開發商運達集團和中建五局旗下的中建信和進行火拼。

最終地塊以中建信和27.58億拿下，溢價率36%拿下，樓面價14968元/平，刷新了長沙的歷史單價王。

拿地后的第一時間，中建信和就發出了早就準備好的慶祝海報，而參與最后廝殺的運達卻是窩了一肚子火。

運達的高管在土拍結束后發了個朋友圈：

S10地塊共五家開發商參加競拍，到14000左右樓面價的時候就只剩運達和中建在跟。 一起有37輪出價，這其中運達出價12次，全程錄像，到了接近15000樓面價的時候，網站就出問題了，怎么都報不了價! 四分鐘沒有跟進報價游戲就結束了。這類事情在長沙土地市場已經不是新鮮事! 但發生在自己身上還是第一次，哈哈哈哈哈，法制社會，光天化日，公然公開作弊，違紀犯法，膽子太肥了! 不會慣著你，我司已經報警!絕不善罷甘休!

也就是說，在土拍最緊張刺激的時刻，因為網站崩潰，運達失去了游戲的參與權長達四分鐘，最終錯失這宗地塊。

一時間，在長沙的地產圈里流傳著一句話：

有的房企為了搶地，拔競爭對手網線了。

作為長沙人心目中最有口碑的房企，運達似乎對這樣的事情司空見慣了，但第一次發生在自己身上，還是不能忍，于是選擇了報警。

運達的報警讓這宗地塊的命運迎來了變數，長沙當地甚至為這場土拍專門召開了專題會議。

土拍結束后24天，長沙自然資源規劃局發布公告：

因網上限時競價過程中故障導致報價異常，終止地塊掛牌出讓。次日，再次發布公告，恢復土地掛牌，時間調整為2024年1月16日9時整在網上限時競價。

一句“系統故障”算是為這一次的土拍做了總結，S10地塊重拍，時間定在2024年1月16日，從上輪競價中止總價25.78億繼續加價競拍。

競拍當天，中建信和在原先拿地的價格上又與運達進行了競爭，這一次雙方加價了11輪，最終首輪拿地的中建信和敗下陣來，地塊被運達以29.81億拿下。

比第一輪拍賣價多了2.2億，溢價率來到了47%，樓面價16180元/平，打破了自己一個月前的紀錄，再次刷新長沙土拍樓面價紀錄。

作為長沙本土的房企，運達成功的從央企中建信和口中奪得這塊寶地，隨著土拍的塵埃落定，很快網上也傳出了項目規劃圖：

運達要將這宗地塊打造成“劃時代產品”，繼續穩坐長沙“豪宅一哥”的位置，中建信和雖然沒拿到地，但母公司中建五局可是長沙最大的建筑公司，做個總包似乎也不錯。

但很遺憾，中建五局并沒有等到總包合同——運達拿地后不開發了，掌聲未散，地塊陷入了沉睡。

好奇人士跑去詢問運達，運達只對外一句：規劃調整，再無他言。很快，長沙地產圈里流傳著一句話：

運達退地了，原因不可描述。

直至到了2024年11月，有人忍不住跑去問政平臺，得到的也是一個沒有答案的答案。

時間就這么悄無聲息的過著，地塊也就那么閑置著，直到2024年12月，長沙一則底價地塊出讓的消息讓運達又浮出水面。

運達以底價拿下南湖金融中心地塊，總價10.73億，樓面價8563元/平，對比當初的S10地塊，少了三分之二。

地塊原先是一宗商住和商服用地，在進行調規后才出讓的，至于為什么調規，那是因為地塊要給運達。

到這會，長沙人終于搞明白了：

S10地塊被運達以29.81拿下后，公司經營調整需要，需要退地，但長沙地方當初收到的保證金沒辦法退回給運達了，只能拿南湖地塊來抵充當初的保證金了！

運達的開發模式一貫是拿便宜的地，加頂配的開發和物業，然后瘋狂的溢價，這種方式拿S10地塊猶如違背祖宗的決定，面對長沙的市場，很難做出溢價，沒有溢價，就沒有利潤，退地也無可厚非。

而繳納S10地塊的保證金換回來的南湖地塊，地理位置，江景絲毫不差，樓面價一下降低到了8500多每平，運達的可操作空間可就大了很多了。

但這其中有個非常耐人尋味的細節：

S10地塊是運達從中建信和嘴中搶奪來的，南湖地塊旁邊是中建信和在長沙最知名的樓盤——中建江山一號。

南湖這宗地塊本是中建信和囊中之物的，結果到了運達手上，這說到底似乎還是跟S10有關聯呀。

總之，運達收下南湖地塊這筆買賣還是很劃算的。

只不過去年拿下南湖地塊至今已經過去四個多月了，地塊項目上至今也是毫無動靜，不知運達何為？

兩天前，長沙開福區發布優質地塊推介，在推薦的26宗地塊中，第一塊用地就是兩次登上地王的S10地塊。

時隔一年半，這宗地塊又雙叒上拍了，兩度刷新長沙地王的S10第三次登臺了。

相較于長沙的房價，S10地塊的前兩次拍賣總價分別是27億和29億，溢價率分別是36%和47%，第三次再拍溢價會去到多少？

輪次時間競得方總價（億元）樓面價（元/㎡）溢價率

首次

中建信和

36%

二次

湖南運達

47%

三次

待定

根據克爾瑞公布的長沙2024年房企銷售排行榜，長沙九區縣銷售排名分別為：招商蛇口、中建信和、保利、華潤、中海、龍湖、萬科、建發、綠城、夢想置業。

這10家房企有個清一色的背景：身體里流淌著紅色的血液，是長沙一哥招商蛇口，還是央企巨無霸華潤，又或者是財大氣粗的建發.....

可以預見的是，這場價值30億的連續劇，大概率會有一個正能量的結局了。