今年廈門的第2場土拍，將于4月24日舉行，地塊名單已經出爐.

本輪土拍出讓的4幅地塊：

①、湖里區，2025P09 地塊（五緣灣北）：

②、湖里區，2025P10 地塊（枋湖北二路）；

③、思明區，2025P08 地塊（前埔南片區）；

④、集美區，J2025P01 地塊（鳳林片區）；

1、五緣灣北：

2025P09，建筑面積7.11萬㎡，起叫價：30.39億，樓面地價：44082元/㎡（其中住宅4.5萬/㎡），地鐵2、3號線交匯處，一線沿灣，需代建幼兒園（6班）、托育機構，規劃不多于443套，套均155.6㎡以上。

B、周邊二手房與地塊：

①、國貿天琴灣，房齡，2012年，目前廈門各二手房平臺的成交均價是6.97~7.66萬/㎡；戶戶配備大露臺，一二期最小戶型為157㎡。

②、源昌鑫海灣：房齡，2010年，目前廈門各二手房平臺的成交均價是5.79~7.6萬/㎡；該小區幾乎是戶戶買一層送一層，負公攤的典型樓盤。

③、新景國際外灘：房齡，2015年，目前廈門各二手房平臺的成交均價是7.36萬/㎡；

周邊大多數是十幾年前的社區，不少小區都是贈送面積頗大，均價超7萬/㎡以上，而高峰期更是超12萬/㎡。

預估拿地房企：軌道、建發、保利、國貿。

該地塊原規劃軌道交通用地，所以，軌道有先天的開發優勢。

鑒于臨灣、地塊素質優，稀缺，不排除建發、國貿競拍打造標桿產品。

保利在2007年的時候，本欲拿下天琴灣地塊登陸廈門樓市，最終由國貿以17486元/㎡的全國單價地王拿走。如今，五緣灣最后的一線灣景地塊，保利是否能圓了18年前的初衷？

信號：土拍加快，改規劃后，立馬在4月底之前上架五緣灣優質地塊，預計成為廈門島內東部的地王之一，維穩市場預期的意圖明顯。

④、周邊新盤：五緣灣海、五緣海悅。

2、湖里區，2025P10 地塊（枋湖北二路）：

2025P10，建筑面積僅1.91萬㎡，起拍7.36億，樓面價38534/㎡（其中住宅4萬/㎡），規劃不多于200套住宅，套均95.5㎡以上。

B、周邊二手房與地塊：

①、書香佳緣，房齡，2008年，目前廈門各二手房平臺的成交均價是3.98~5萬/㎡；

①、中央美地，房齡，2011年左右，目前廈門各二手房平臺的成交均價是4.77萬/㎡；

③、新景龍郡，房齡，2016年，目前廈門各二手房平臺的成交均價是4.7萬/㎡；

④、中駿天宸：房齡，2021年，目前廈門各二手房平臺的成交均價是4.5~4.6萬/㎡；

周邊的次新房為中駿天宸、建發璽樾，今年的成交均價皆在4.5萬左右，當初一手新盤在售為6.9萬/㎡，且一房難求。如今，套均300萬左右的調整。

預估拿地房企：外來房企登鷺。

信號：總價低，成本可控，預計作為吸引外來房企重回廈門樓市的契機。

3、思明區，2025P08 地塊（前埔南片區）；

2025P08，建筑面積6.64萬㎡，起拍總價26.12億，住宅起拍樓面價4萬/㎡，規劃住宅不多于900套，套均73.78㎡以上；

東側曾是污水處理廠，如今改造成體育公園，臨近大同中學前埔校區，西側是職業學校，目前周邊二手房大約3萬出頭。

規劃套均73.78㎡以上，原則上有機會打造小戶型79㎡三房。

截至目前，前埔大約一二十年沒有出讓新地塊，也積蓄了大量的置換購買力。

預估拿地房企：建發、中海。

信號：思明小戶型，低總價，預計未來島內也將分化，剛需保障、改善品質兩種面積產品逐步覆蓋需求。

4、集美區，J2025P01 地塊（鳳林片區）：

J2025P01，建筑面積17.4萬㎡，起拍總價20.67億，樓面價1.49萬/㎡（其中住宅1.61萬/㎡）。規劃不多于1520 套住宅，套均91㎡以上，需配建3.54萬㎡的9年制學校，小學36班、初中18班。

集美東方快樂島，臨近集美橋頭，緊鄰地鐵6號線的鳳林站和嘉庚體育館站。

周邊二手房：近一年成交價1.5~3.2萬/㎡。

預估拿地房企：建發。

本幅地塊大概率仍是建發補倉，建發近年熱衷于在沿海沿湖地段打造產品，而配建的9年學校，又有較大的想象空間。

信號：由開發商代建學校、公建，將成為趨勢，既提高效率品質，又節省當地成本。

隨著容積率和第四代住宅的迭代，“高端改善+剛需保障”會兩條腿走路。

土拍市場向來是樓市的晴雨表，不僅在于樓面價，更多在于預期和探清高層的態度，而在當下的市場中，我們應該做的，是不停的根據歷史周期的演變，持續地優化自己。