中國酒店投資從改革開放到現在經歷了幾個階段：從拿地自建模式開始，發展到租或買一棟樓來投資酒店等多種方式轉變。

在2000年之前，我們的星級酒店都是自建模式，并且在八九十年代的酒店多為政府及國有背景。隨著改革開放的深入，一些合資性質、民營企業、集體經濟、外資的酒店也開始出現。

2000年后，由于房地產和商業地產的發展，實現了開發商自建酒店和另一個新模式-租賃酒店的發展熱潮。這個周期內的自建酒店大多為開發商自己拿地建設，也多以房地產項目的配套呈現的。

而租一棟樓投資一家酒店或許是中國酒店業市場較為特殊的一種存在方式，并且這種模式成就了中國本土酒店品牌的發展與壯大。

這種租賃商業模式是跟隨著國內商業地產的發展而逐步漸進，在如今的酒店市場環境下，租賃型項目已然遇到了它的天花板或者說瓶頸。而“幾年回收投資”是酒店行業投資人群體關注的核心焦點...

在租賃型酒店開始之前，國內酒店業都是以自建的方式進行。就連2000年前的錦江之星都是采用自建自營方式。

從2001年開始，商業地產這個概念正式走進市場。大規模建設時期及成熟期或者說商業地產的規模化以及組團式集群化發展還要在2004年之后，在這種背景下，各種商業業態開始與地產打上烙印。

這個時期也是中國經濟型酒店快速起步的時期，經濟型酒店的租賃行為也讓酒店業開始了新的發展模型和局面。

所以從這個模式開始，租賃酒店就占據了中國酒店業的半壁江山。國內的酒店品牌大部分門店都是租賃型物業，從而也形成了一個非常龐大的酒店投資人群體。

因酒店這種產業收益相對穩定，投資周期較長，回報率保持健康狀態，成為一些人和企業跨界進場做投資的首選。

所以，酒店這種租賃業態其實是我們生活業態的一種。國內大部分商業業態都是租賃經營，小到便利店、藥店、餐飲，大到商場、酒店。租賃商業組成了中國整個商業版圖的半壁江山。

租賃酒店這種模式讓酒店投資門檻變低，資金投入占比變小，成本分攤到未來整個租賃期內，所以這種模式在一定程度上會持續存在下去，也會成為酒店投資人群體的首選模型。

我很早之前闡述一個觀點，就是2012年后，中國本土酒店投資主流從經濟型轉向中檔型的原因，一方面是消費市場的需求變化，另一個核心原因就是租賃和人工成本的增長。

經濟型酒店的房價支撐不了持續增長的租金成本，所以酒店投資開始尋求更好的產品，酒店才會有更高的溢價。

在經濟型酒店品牌出世之際，租賃財務模型的建立是本土酒店發展的初始階段，低門檻的加盟準入讓越來越多的人通過租賃方式進入酒店投資領域。

舉例，早期的七天連鎖酒店，幾十個房間一千多平方起就能做酒店。只要有個電梯就能到樓層布置一個滿足功能的接待大堂。投資三五百萬就能擁有一家酒店，早期的門檻甚至低于兩百萬投資一家店。

低廉的租賃成本及旺盛的入住需求，促使這些早期經濟型酒店回收成本很快。那時候的經濟型酒店一般在兩年到三年之間就能回本，快的甚至一年半到兩年就能收回投資成本，這種可觀的的回報率促使各個頭部酒店品牌滾雪球式的發展壯大。

據行業機構的數據統計，2000年后的第一個十年增加了一萬多家經濟型連鎖酒店，而這其中大部分為租賃型酒店投資。

而拋開連鎖體系，租賃酒店項目在十年間增加了十萬家左右的體量。所以在一定程度上，租賃項目的發展為國內酒店業的存量規模發展起到一定推波助瀾的作用。

但是酒店投資從早期的“三年回本”到現在的“五年回本”都變的岌岌可危。很多酒店投資人感慨：“現在五年能回本的都是好項目”。

其實五年回本也是租賃型酒店常規投資的上限，對于一個十年租期的酒店，五年回本就代表了該項目的投資回報率可以保持在10%左右，

但考慮到該項目十年內可能存在的二次投入成本，那么五年回本的項目回報率必然是低于10%的，加上五六年后的酒店盈利能力開始逐步下降，故而此種項目還是具有一定的風險性。

隨著經濟發展的進一步變化，房地產發展的帶來的泡沫及大量酒店投資人進入造成整體行業的不規范發展。

房地產發展的租售比例失衡，房地產價格的進一步上漲導致商業房產租金水漲船高。加上投資人大量涌入造成租賃標的供需失衡，租金持續增長，

而國內的酒店平均房價卻在十年間未曾增長，而人員工資成本在十年間增長了五倍以上，這些因素匯聚在一起，造成租賃酒店市場亂作一團，失去了早期的盈利能力。

所以是成本因素倒逼連鎖酒店業投資從經濟型走上中檔酒店市場及更高的定位的重要原因！

成本效應就是一個連鎖反應，給租賃酒店市場非常沉重的一擊。無數酒店投資人從經濟型酒店轉戰中檔酒店，再向中高端酒店市場進軍。

但大多數投資人都有一種感覺，就是無論現在如何轉型，好像現在投資酒店都不好掙錢了。這是租賃市場發展到一定的程度，總會出現市場的瓶頸期。

這些年，依靠租賃酒店物業誰賺到錢了？其實還是早期入場的投資人，依靠時間差和租金差賺到了錢。當然賺錢的還是少部分人，大部分人在產業升級的怪圈中做了接盤俠。

如同近十年的的房地產一樣，很多人買了房子，房子升值覺得自己掙到了錢，其實只要沒套現，都是虛擬的數字。

目前市場上一些中高端品牌也在走租賃模型，但這其中面臨著巨大的風險。酒店等級越高，投資金額越大；酒店體量越大，租金壓力也就越大，但對應的收益會不會同比增大？

這個結論不是絕對的，中高端酒店的本身定位其實是偏高星級酒店，只是在功能配套上做了減法。這類酒店無法做到像經濟型和中檔酒店這種高入住率及模塊化的財務數據，可變因素較多。

目前酒店投資主體上已經發生了一些改變，這幾年以老酒店持有者或存量物業持有者為多，而拿新樓投資酒店的項目逐步減少，這是因為當大規模的城市化運動結束后，城市新物業也在減少，進而進入存量周期。

租賃時代的結束，如同大部分小商品店一樣，在銷售模式轉為線上之后，大量線下實體門店倒閉。

酒店業在經過了二十年發展，單純的租賃模式變的岌岌可危。租賃者將巨大的租賃成本轉嫁到酒店經營成本之上，導致大部分的酒店財務測算模型出現問題，無法實現理想的回報周期。

很多酒店投資人一方面需要測算租金在內的運營成本總和，還要測算前期裝修成本的回報年限，想要三到五年回收投資成本。這種國內經濟型酒店投資模式下來的產物如今依舊深刻影響著國內酒店租賃酒店投資市場。

當物業成本越來越高，酒店單房造價越來越高，人力成本也越來越高，在這種情況下，房價沒有顯著提升，勢必造成這種模式逐步失敗，酒店投資失去了最初的投資信心。

互聯網發展對于吃住行影響不是很大，反而是加強了這個板塊的便捷程度。所以酒店這個業態的存在及發展依然會經久不息。只是行業開始變革，租賃時代的調整對于酒店集團也是一個考驗。

在國內酒店集團里，大部分的門店都是靠租賃酒店加盟發展，如今租賃時代的停滯一方面會帶動酒店集團的轉型和升級，另一方面加快集團間的競爭。

在存量市場競爭中，投資人往往更看重酒店的投資坪效，低等的坪效品牌將在未來逐步被淘汰。

所以我們說，成本是壓垮每一個實體門店的最后一支稻草，酒店租賃模式在高租金的壓力下，逐步失去了盈利能力，轉而尋求科學的解決方案。

租金向來占據酒店成本開支的大頭，在沒有疫情發生前，酒店租賃成本甚至占據了營收的20%-30%為主流。在經營正常前提之下，大部分連鎖酒店的房租、水電與人工的成本占比大約平均占到30%、10%和30%的比例。

以二線城市二級商圈的100間客房的中檔酒店為例，商業物業70%的使用率已經是中高水平，面積5000平，租金60元/平米/月，一個月的租金就是30萬（這個當然不包括物業管理費）。

這個租金營收比已經達到了34.7%。所以這就是為什么，在三年疫情背景下，很多酒店很快就會被拖垮，因為幾個月的租金可能會燒進去一兩年的利潤，這是存在于中國酒店投資模型里風險最為大的一塊。

所以，我們講說租賃型酒店的門檻會變得很高。未來酒店投資的門檻也會變高，持有型物業將是酒店投資的取代方式。