春節過后，整個廣州日進斗金，市場也跟著躁動起來。

不僅2月一手成交同比激增47%，各大開發商也藏兵布陣，躍躍欲試，看形勢大好發出營銷動作。

就以天河來說，據不完全統計，目前天河在售新房高達20多個，而今年還有近5個全新項目上線，在中心區遙遙領先。

按照計劃，這些新項目都將在今年上市，并展開激烈角逐。

內卷之下，購房者容易陷入選擇困難癥，所謂“既要又要還要”——既要區域好，又要產品強，更要配套足！

在這里，淘房君可以給大家支個招：認準“學鐵商”的置業邏輯，也就是說買房子需要眼見為實的配套，是不偏科的基本面，甚至確定性要比多數板塊還要強。

比如，25年天河首個入市的全新規項目——珠江·天河都薈，正以雷霆萬鈞之勢重塑著市場格局。

它真真正正詮釋了何為“學鐵商齊備”的全維配套大城，給市場打了個很好的樣本。

三大硬核價值傍身

拉滿“學鐵商”全維配套

說起天河都薈，老編對它的第一印象就是：快！動作很快！

從11月拿地開始，12月征集案名，1月產品曝光，預計3月開放售樓部，最快5月就能開盤！

此前在天河智慧城廣百廣場和金融城美林天地開放的城市展廳里，已經吸引上萬人來訪。

從來沒有無緣無故的爆火，項目的各項配套維度確實是把“學鐵商”的概念房拉滿。

其一，毗鄰天河優質教育圈

在天河，雖然說教育好，但其實也要看地段和發展趨勢。

即使強如匯悅臺、柏悅府，在天河也讀不上一線梯隊的學校，如果名校能簇擁在項目附近，自己孩子在身邊就能享受好的教育，總歸是一顆定心丸，起到錦上添花的妙用。

在天河都薈看來，與其讓家長追著資源跑，不如將資源送到家門口。

項目精準踏中天河教育東進步伐，周邊匯集一眾名校，是天河重點打造的教育板塊。

其中，就有清華附中灣區學校二期和華陽教育集團新塘小學。

前者是由廣州市教育局、天河區人民政府和清華大學附屬中學三方共建而成，目標是建成具有清華元素的粵港澳大灣區百年名校。

后者的華陽集團實力更不用多說，天河老牌名校華陽小學，近十年穩占天河第一梯隊，全國含金量最高的數學比賽華羅庚杯，獲獎者數量榮獲全國第四。

新塘小學在華陽集團的管理下，毫無疑問，教學質量會有質的變化，片區教育也將迎來全面升級。

除此之外，項目北側還規劃有一所30班初中，計劃引入廣州中學品牌開辦，而自身配建6班制幼兒園。

如此看來，天河都薈涵蓋12年的尖子搖籃，教育方面這里就可以給打了個滿分。

要知道，隨著二孩政策全面放開，根據廣州市教育局數據顯示，2026年小學適齡人數將到達高峰，2028年后才有明顯緩解。

一方面是學位緊張，另一方面是課外培訓撤退，因此優質教育的稀缺性將會進一步凸顯。

這方面，可謂是被珠江·天河都薈拿捏得恰到好處。

其二，21號線+10號線“雙地鐵”交匯

天河都薈備受關注的一大亮點，便是極為優秀的軌道價值，它同時滿足了“確定性+成長性”的雙重特點。

從確定性來說，項目緊鄰天河智慧城地鐵站，自身已有21號線的價值賦能。

從成長性來說，今年涉及到四期地鐵規劃申報的線路中，10號線東延段已經名列其中，是近10年內最能期盼的地鐵線路之一。

10號線東延段的意義在于：

一是打破智慧城和五山、體育西板塊，形成產學研閉環。這有點類似于硅谷、中關村等重點片區。

智慧城是高新技術產業聚集地，而五山剛好提供了大批高校優秀人才，打造中央科創區的CTD模式。

事實上，今年兩會已經明確提出了產業發展方向是科技創新與高新技術，智慧城顯然是新一代風口所在地，猶如當年珠江新城一樣，創造下一個造富神話。

如今，智慧城已經集聚了小鵬、網易、佳都科技、極飛科技等2500多家領軍科技企業，形成了強大的產業集群，是廣州未來經濟新增長極。（數據來源：廣州天河發布）

廣州天河發布

二是打破了21號線單線通勤模式，拉伸出一條直達宇宙中心體育西的城市骨架，帶來新的價值變數。

根據四期地鐵規劃申報，天河都薈旁，將會設立10號線站點。

未來，從項目出發，可以實現快線1站到金融城、2站琶洲、5站到珠江新城。

自駕同樣也很方便，通過華觀路、高唐路和大觀中路，快速接駁環城高速、廣園快速、科韻路等，一局王者榮譽的時間就能通達主城區。

其三，智慧城繁華商圈，購物一站式解決

除了過人的教育和交通資源，天河都薈為市場所贊譽的，還有一個別人學不會的硬核操作——

手握強確定性的商業配套。

與項目一路之隔，便是天河智慧城最繁華商業體廣百廣場，同時也是天河東北部最旺商業中心。

由于周邊產園區多，高新技術從業者密集，因此商業底商非常豐富，工作日都能看到不少人流量，不愁吃喝玩樂。

除此之外，項目周邊還被時代E-park、萬科云城等商業街環伺，無論你是想喝杯咖啡，還是買菜做飯，逛街看電影，步行可達的距離，就能輕松解決。

其四，近靠天河稀缺的生態資源

如果想親近大自然，項目近靠火爐山森林公園、面朝楊梅河和大觀濕地公園，坐享天河稀缺的生態景觀。

2.0低密度+120%使用率

25年天河首個全新規項目亮相

深諳地段潛力和配套資源價值的天河都薈，在產品打造上同樣以城市運營者的姿態，灌注匹配區域人居的產品基因。

廣州近五年都沒有出現過的低容積率豪宅

項目首推北地塊，容積率低至2.0，而南地塊最高也只有2.5。

這是什么概念？

近五年核心區住宅用地平均容積率為3-6，從2023-2024同時滿足主城+容積率低于2.8的地塊，只占了1/10。（來源：中指院）

在寸金寸土的天河，碰上低密宅地，就是奢侈品一般的存在。

而天河都薈，不止實現超低密，還做到了14層高小高層搭配24層高洋房的格局，戶戶朝南無遮擋。

采用南向+板樓的設計，在樓市里也是價值硬通貨。

這種既有建筑審美，也有居住舒適性的產品，連珠江新城，也只有匯悅臺和頤德公館具備。

前者早已突破30萬/㎡，而后者基本也是20萬/㎡，完全是讓人望塵莫及的存在。

圖源：鏈家

120%使用率，25年天河首個全新規項目

項目主推建面約72-152㎡的三至五房，屬于是全南向新規戶型，而且是25年天河首個入市的全新規項目。

它的最大亮點有以下兩方面：

其一，實用率遠超市場競品。

對比周邊在售項目，珠江·天河都薈的實用率基本上是做到獨一檔的遙遙領先。

而在此前廣州的土地推介會上，廣州今年將會收緊戶內贈送率的規定，并慎審四代宅申報，全新規產品或成絕唱。

那也意味著，像珠江·天河都薈這種全新規產品，注定是成為收藏品級別的珍稀物種。

其二，是在戶型居住性上，深度研究客戶需求，并開啟空間平權。

產品全系做到四開間朝南，層高突破標準達到約3.15米的豪宅水平，270°大飄窗等等均配備到位。

比如入門級的72㎡戶型，實現了空間最大化利用，尺度感媲美市面約90㎡戶型。

它是天河罕有的小面積三房，創意2衛設計，而且小面積也做到了4開間朝南的LDKB方廳，同時擁有主臥270°飄窗的全新規流行元素。

這樣一來，達到更小空間+更大尺度的“完美兼容”，不論采光、實用空間還是舒適度，指標均高于市場同等面積戶型。

85㎡戶型的空間感則更強一點，東南向望社區園林，約42㎡LDKB豎廳布局，搭配約6m跑道式景觀大陽臺，直接體驗IMAX觀景體驗的三代寬境生活。

而且，天河的小面積戶型向來稀缺，90平以下可售房源只占總供應的20%左右。

放眼過去六年，天河小戶型供應量也才4400來套，去年最低至434套，供求比連續多年低于1。

換言之，以后想以高性價比門檻晉升天河，將會變得越來越難以企及，天河都薈的72㎡、85㎡小戶型顯然自帶潛在的爆款基因。

而建面約123㎡進階戶型，全屋無暗角，采光與尺度均質分配，同時擁有5.8m面寬的LDKB大方廳，午后可捧一杯咖啡，躺在環幕視野陽臺上，與天光云影對話。

無論是從三口之家到三代同堂，約123㎡進階戶型都能讓每一位家庭成員享有均質的尊重與自由。

而建面約152㎡五房，空間尺度全面升級，居住感直接媲美別墅。

首先，這批戶型全部都是一梯一戶的設計，私家獨享候梯廳圈出了居住者的私屬領地，既保證了居住的私密性，也帶來了尊貴的歸家體驗。

其次便是空間感，罕見的3.3米層高直接吊打市面上一眾大平層，超20米全明南向面寬搭配超9米長的imax陽臺，體驗感堪比天河很多豪宅項目。

總而言之，該款戶型是三代同堂的居住范本，充分賦予居者尊貴體驗。

更重要的是，這批產品是整個體系里為數不多的低密小高層，非常稀缺，基本上在整個市場體系里也是獨一無二的優秀。

而為了匹配智慧城的科技底色基因，天河都薈還配備了華為鴻蒙的智家系統，打造新派科技的住宅人居標桿。

雙泳池會所，重新定義城芯禮遇生活

在產品之外，天河都薈對城芯人居生活的禮遇也頗有打磨。

其最大特色便是打造的雙泳池會所，以約6米高大堂的星級酒店為藍本，締造了五星級歸家禮遇的體驗。

一般來說，雙泳池會所具有私密性強、尊貴感足的特點，以往都在千萬級豪宅的配置中才能找到，可以匹配高階圈層客戶崇尚的社交和娛樂需求，入戶的體驗感和場景塑造堪比天河很多豪宅產品。

園林同樣頗具特色，打造有多重園林謐境和多個主題架空管空間，包括有中央綠島、兒童fun享樂園、草坪劇場、有氧跑道等等。

可以說，在智慧城風口地段之上，項目擁有豪宅配置和低密度舒適性，再加上全能改善的全新規項目，天河都薈都是智慧城，乃至天河東最有競爭力的新項目。

最后再提醒大家，天河都薈本月即將開放營銷中心，感興趣的朋友不妨蒞臨現場，同時亦可以前往天河智慧城廣百廣場和金融城美林天地開放的城市展廳里參觀~