之前寫昌平的第四代住宅-龍湖觀萃的時候，說后面我會介紹昌平南回龍觀三個第一梯隊的小區，這不就來了嗎，關注昌平新房的小伙伴也可以看看之前寫的：昌平朱辛莊低密洋房-星耀未來-強勢登場！

北京第四代住宅先行者-昌平南新房|龍湖觀萃

北京新房|昌平朱辛莊板塊星耀未來開盤爆了，項目優缺點詳細分析！

咱們先來對回龍觀這邊的小區情況做一個簡單的總結，大致可以分為4個梯隊：

第一梯隊：金域華府、國風美唐、公園悅府，兩居450-600w左右

第1.5梯隊：領秀慧谷，之所以把領秀慧谷單獨拿出來說，是因為他其實應該算朱辛莊板塊，分為4個區，AB區是兩限房，CD區是商品房，另外朱辛莊這邊的新房咱們也寫過很多了，像中海寰宇未來、越秀星越、星耀未來，還有已經交房的萬象華府、萬象悅府等等，對這個小區有比較大的沖擊

第二梯隊：紫金新干線、流星花園、融澤嘉園、新龍城、首開智慧社等，帶電梯樓齡比較新的

第三梯隊：類似北京人家、冠庭園之類的不帶電梯的商品房

第四梯隊：各種龍字、云字、風字等開頭的一些經適房

回龍觀這個板塊，我23年初的時候就寫過，感興趣的小伙伴可以看看：北京買房|回龍觀板塊分析及買房攻略（一），對比之前的報價和現在報價的差異。今天主要是講回龍觀二手房第一梯隊品質的天花板小區，金域華府、國風美唐和公園悅府，如果這三個小區仍然看不上，就考慮新房吧。后面這邊的新房我還會再給大家詳細介紹，對于選新房還是二手房大家可以參考介紹來自行衡量。

《深度思考的買房經驗分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區、改善住房版塊分析。

1、金域華府

金域華府建于2012-2019年，由北京住總萬科房地產開發，物業是開發商自營的，共三期，品質高，地理位置優越。二期和三期挨著且門禁卡互通，一期跟二期、三期不在一起，門禁卡也不相通。

金域華府對口的小學是育翔小學回龍觀學校，初中是161中學回龍觀學校，在這三個小區里是有對口學校比較好的優勢的，而且有地理位置優勢，離13號線地鐵站龍澤和新龍澤站都比較近，尤其是2期和3期，比1期更近，另外兩個小區對于依賴13號線通勤的小伙伴來說，不如金域華府更方便一些，另外金域華府的商業配套也會更完善一些

一期建于2012-2019年，樓齡很新，共12棟板樓，2149戶，其中1.9.10.11號樓是商品房，1.2.3.4.5.8號樓是限價商品房，6號是底商；小區人車不分流，地上地下都有車位，車位充足，地下車庫電梯入戶，停車方便。物業費2.7元，集中供暖，4月掛牌均價每平米6w左右。

園區內有花園，小區環境還不錯。

由于一期內有一些限價房，所以整體不如二期三期，很多人會介意這個事，所以也拉低了一期的均價。

金域華府的二期和三期差不多，二期的院落大一些。

二期是2014年建成，7棟樓，920戶，物業費3元，集中供暖，4月掛牌均價每平米7.2w左右。二期綠化也不錯，景觀錯落有致，一條塑膠跑道蜿蜒其間，還有羽毛球場，休閑健身超方便的。園區里是人車分流的，地上只圍繞小區院墻有一圈停車位，地下兩層停車場，車位稍微緊張。

三期建成于2015年，共5棟樓，746戶，物業費3元；小區人車分流，地上地下都可停車，地下車庫也可電梯入戶，停車方便。集中供暖，2025年4月掛牌均價每平米7.3w左右。

環境雖然小點，但是綠化還是不錯的，兒童的娛樂設施、健身器材、涼亭等都有，活動空間也夠用。

樓內環境干凈，衛生打掃的很及時，在小區里經常看到阿姨打掃衛生，萬科的物業還是很不錯的，物業費3塊錢也不算貴。

缺點：一期有兩限房，品質殘次不齊，且居住密度較大；二期、三期有的樓臨高速，會有噪音問題，另外就是三期環境比較小。

地鐵出行方便，附近有地鐵13號線的龍澤站和地鐵13B號線的新龍澤站，步行距離都差不多，出小區步行大約1km的距離，1期離得稍遠一些，1.8km

下面這個是金域華府一期的兩居室，98.32平米，南北朝向，中樓層/共28層，目前報價590w，3月份最新的一套9號樓21層的同戶型，成交價540w。

2期和3期的兩居室主要是下面這種戶型，次臥的采光不太好，下面這個是79.57平的，中層/28層，報價570w，3月份最新的2期7號樓9層的成交價在529w

2、首開國風美唐

國風美唐由首開集團開發，物業是天鴻寶地物業，都是集中供暖。國風美唐最大的優勢是，它有兩條地鐵線，8號線和13號線的霍營站，能享受更多的通行便利，商業配套也比較不錯，首開long街、西三旗萬象匯等，離得都不太遠。

小區分三期建成，樓間距都很寬，視野和采光都很好，樓棟之間都是大面積的草坪和綠植，環境干凈整潔。二三期很像，一期有明顯的區別。一期是11層的小洋樓，外立面主要是紅黃色，二期三期主要是20多層的高板，外立面主要是灰色。

一期是2012年建成共5棟樓，總高11層的電梯洋房，538戶，物業費2.38元，4月掛牌均價每平米大約6.5w左右。

一期是最舊的，外墻已經有掉皮的現象了

一期人車不分流，地上地下都有車位，車位比較充足，停車方便。

國風美唐朗觀，也就是國風美唐2期，建于2000-2015年，共18棟樓，其中包括3棟東西向的兩限房，外立面和商品房一樣，但是內部品質還是差的挺多的；物業費2.68元，4月掛牌均價每平米6.4w左右。

樓間距很大，采光視野都很好

綠化也不錯，草坪綠地、噴泉水景，小路穿插其中，連接著各個樓棟。

半人車分流，地下停車，地上有部分車位

三期國風美唐臻觀，建于2015-2018年，樓齡最新，也是三期里品質最高的一期，共12棟樓，1610戶，純商品房，物業費2.93元，地下停車，純人車分流。4月掛牌均價每平米大概6.8w左右。

三期的環境也是最好的，院落大、空間寬敞，綠化也好

垃圾桶周圍都很干凈

缺點：一期9號樓臨地鐵，會有噪音的影響；只有三期是純人車分流的；對口的小學是霍營小學，村小，很一般；物業也比較一般；去西二旗、后廠村上班不是很便利；霍營不如龍域板塊的城市界面好，比較村。

優點：地鐵出行方便，一期距離地鐵13號線和地鐵8號線的霍營站最近，出小區步行大約500m左右；二期距離地鐵13A號線的回龍觀東大街站最近，出小區北門大約步行100米左右就到；三期在一二期中間，距離霍營站更近一些；還有就是戶型比金域華府的要好一些。

下面這個是國風美唐二期的兩居室，95.15平米，南北朝向，中間樓層最近的成交價在570w左右。

3、公園悅府

公園悅府由國企金投開發，2015-2020年建成，分三期，共19棟樓，集中供暖，在回龍觀及霍營片區屬于高品質社區，1、2期是地鐵上蓋項目，所以都不太高，3期是高層。物業是萬科物業，物業費3.78元，物業管理不錯，人車分流，封閉管理，地下停車，公園悅府的地下車位非常充足，很好停車，甚至還有專門的臨時停車位。

一、二、三期院子是通著的，小區綠化非常棒，一區二區中間就是5萬平米的小區私屬的大公園，里面的籃球場、羽毛球場、足球場、網球場、活動館等應有盡有，且對業主都是免費開放的，遛彎遛娃非常方便，也非常適合養老，所以人家叫公園悅府，當然這個公園主要是因為這是地鐵上蓋項目，地上承壓能力有限。

樓間距也是比較寬的

其中一期于2015年建成，二期于2017年建成，三期于2018年建成，一期二期共同組成了公園悅府一區，二月份掛牌均價大約6w左右；三期和公租房組成公園悅府二區，二月份掛牌均價大約6.9w左右。

這種四四方方萌萌的塔樓就是二期

這黃色的大高樓就是三期，遠遠看著跟回遷似的，主要是外立面黃色的原因

地鐵出行非常方便了，1.2期就是蓋在地鐵上的，出了小區就是地鐵8號線的平西府站。

小區的優點：小區內部有清華附悅府小學，上學方便；離地鐵站近；地下停車位充足，方便停車；

小區的缺點：位置差一些，離13號線遠，只有8號線，不便于去海淀上班；周圍的生活配套也差點；地鐵上蓋項目，很多人還是擔心震動的問題；一期戶型也不太好

下面這個是一期81.68平米的兩居室，3月份中間樓層的成交價在457w左右。

以上就是回龍觀片區第一梯隊的小區踩盤介紹，后面我們也會介紹昌平這邊品質地段都不錯的一些新房的情況

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