大家好，我是大嘴。

自碧桂園從房地產(chǎn)銷(xiāo)售榜一位置下來(lái)后，保利發(fā)展就當(dāng)仁不讓的接下了一哥的位置，一接就是兩年。

但隨著中國(guó)建筑公布最新的財(cái)報(bào)，這家以基建起家的央企巨頭在這輪房地產(chǎn)深度調(diào)整中悄然登頂了！

4月15日晚間，中國(guó)建筑發(fā)布了2024年年度財(cái)報(bào)，去年全年中國(guó)建筑房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額4219億，首次坐上了行業(yè)頭把交椅。

中國(guó)建筑旗下?lián)碛兄泻５禺a(chǎn)和中建地產(chǎn)兩大房地產(chǎn)品牌，其中中海地產(chǎn)一直活躍的房企銷(xiāo)售排行榜TOP10，中建地產(chǎn)則是各分局下轄的地產(chǎn)公司的總稱(chēng)。

中建旗下共有8個(gè)工程局，每個(gè)工程局都涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，如一局的中建智地，二局的中建玖合，三局的中建壹品，五局的中建信和，八局的中建東孚。

這些工程局下轄的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司加上中海地產(chǎn)，構(gòu)成了行業(yè)內(nèi)的“中建系”。

近幾年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，原先專(zhuān)注于基建施工業(yè)務(wù)的中建局級(jí)走出了舒適區(qū)，走向前臺(tái)，開(kāi)始在土地市場(chǎng)四處出擊，頻繁出現(xiàn)在各大土拍市場(chǎng)，銷(xiāo)售規(guī)模也不斷攀升。

在2023年的年報(bào)中，中國(guó)建筑表示當(dāng)年完成合約銷(xiāo)售額4514億，面積1858萬(wàn)平方米，高調(diào)宣布：

銷(xiāo)售額逆勢(shì)增長(zhǎng)，居行業(yè)首位！

比較有意思的，這一年保利發(fā)展銷(xiāo)售額是4222億，保利保利置業(yè)銷(xiāo)售額是536億，兩者合計(jì)4758億。

既然你中建系能并表，那我保利也能并表，并表后，不管是銷(xiāo)售業(yè)績(jī)還是銷(xiāo)售面積，保利還是行業(yè)第一。

一哥的較真也暴露的這兩家央企開(kāi)始了貼身肉搏，隨著2024年的結(jié)束，中建終于能名正言順說(shuō)自己是一哥了，但卻變得低調(diào)了起來(lái)，僅對(duì)外宣傳：

地產(chǎn)業(yè)務(wù)保持行業(yè)領(lǐng)先。

去年中建旗下的中海和八大局級(jí)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額4219億，保利發(fā)展（3230億）+保利置業(yè)（542億）合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售3772億，比中建少了400億。

若僅以核心支柱業(yè)務(wù)來(lái)論，保利發(fā)展是領(lǐng)先中海地產(chǎn)，但架不住保利發(fā)展只有一個(gè)兄弟保利置業(yè)，但中海地產(chǎn)有多達(dá)八個(gè)侄子，且這些侄兒輩一個(gè)都不簡(jiǎn)單。

不僅在市場(chǎng)上跟保利爭(zhēng)，甚至連自己親叔輩的中海也照搶不誤，這兩年各地土拍市場(chǎng)，這樣的事沒(méi)少見(jiàn)！

在中建的業(yè)績(jī)中，中海地產(chǎn)貢獻(xiàn)了2857億，占比超六成，其他八大局地產(chǎn)業(yè)務(wù)合計(jì)銷(xiāo)售額1362億，以這個(gè)業(yè)績(jī)，能排進(jìn)行業(yè)前七，相當(dāng)于再造了一個(gè)千億巨頭。

其中三局中建壹品、八局中建東孚單拎出來(lái)，都能排進(jìn)行業(yè)20強(qiáng)，一局中建智地，二局中建玖合單拎能進(jìn)50強(qiáng)，就問(wèn)：服不服！

以前大家經(jīng)常說(shuō)某某房企是地產(chǎn)航母，在中建面前都得是渣渣，如果套用電影里的一句臺(tái)詞，那就是：

一個(gè)能打的都沒(méi)有！

這幾年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，新房市場(chǎng)規(guī)模縮水，行業(yè)利潤(rùn)下滑，企業(yè)業(yè)績(jī)縮表成為常態(tài)，但中建系的集團(tuán)軍卻憑借強(qiáng)大的央企背景四處出擊，在土地市場(chǎng)開(kāi)啟了“掃貨模式”。

2024年，中國(guó)建筑新購(gòu)?fù)恋?5宗，新增土地儲(chǔ)備882萬(wàn)平方米，總購(gòu)地金額1385億元（中海806億+中建系579億元），而保利全年拿地總金額且不說(shuō)對(duì)抗整個(gè)中建集團(tuán)，甚至都落后中海地產(chǎn)100個(gè)小目標(biāo)。

今年一季度，中海地產(chǎn)斥資273億元拿地，繼續(xù)位居行業(yè)第一，而保利拿地金額都不到中海地產(chǎn)一半。

有面粉才有面包，從拿地節(jié)奏來(lái)看，2025年中國(guó)建筑繼續(xù)霸板上釘釘！

反觀保利發(fā)展，盡管仍保有央企背景的融資優(yōu)勢(shì)，但銷(xiāo)售額斷崖式下滑暴露了其單一開(kāi)發(fā)模式的脆弱性。

近年雖嘗試多元化（如商業(yè)、長(zhǎng)租業(yè)務(wù)），但核心住宅業(yè)務(wù)仍面臨去化壓力，2024年其銷(xiāo)售均價(jià)同比下跌12%，反映出以價(jià)換量的策略對(duì)利潤(rùn)空間的擠壓。

中建系的崛起，本質(zhì)上是建筑行業(yè)向地產(chǎn)領(lǐng)域延伸的必然結(jié)果。

當(dāng)傳統(tǒng)建筑業(yè)務(wù)面臨“利潤(rùn)薄、回款慢、應(yīng)收賬款高”等困境時(shí)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為提升盈利能力的戰(zhàn)略選擇。

2024年中建系地產(chǎn)利潤(rùn)貢獻(xiàn)率超過(guò)建筑業(yè)務(wù)，就標(biāo)志著這一轉(zhuǎn)型初見(jiàn)成效。

但登頂并不意味著高枕無(wú)憂，中建面臨的雙重挑戰(zhàn)正在顯現(xiàn)：

其一，地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率已從2020年的26.2%跌至17.3%，且下行趨勢(shì)未改；

其二，作為集團(tuán)“利潤(rùn)調(diào)節(jié)器”的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，正承受來(lái)自建筑主業(yè)下滑的壓力——2024年公司總營(yíng)收下降3.46%，凈利潤(rùn)創(chuàng)四年新低。

更隱蔽的風(fēng)險(xiǎn)在于規(guī)模擴(kuò)張與利潤(rùn)保衛(wèi)戰(zhàn)的矛盾，當(dāng)前中建新增土儲(chǔ)中，核心城市占比超70%，且不少都是高溢價(jià)拿地，這些高地價(jià)項(xiàng)目未來(lái)將面臨房?jī)r(jià)滯漲壓力。

總之，這場(chǎng)央企規(guī)模之爭(zhēng)在中國(guó)建筑財(cái)報(bào)發(fā)布后有了定論，不過(guò)歷史告訴我們，沒(méi)有永遠(yuǎn)的霸主，只有時(shí)代的弄潮兒。

未來(lái)是中建系憑借“集團(tuán)軍作戰(zhàn)”模式一騎絕塵，還是保利祭出新模式奪回王座，亦或是華潤(rùn)、招商、綠城等央企新勢(shì)力以差異化戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)？

或許，這輪央企競(jìng)爭(zhēng)一哥的好戲，才剛剛開(kāi)場(chǎng)！