誰來為中介發(fā)聲？

1

高薪

又是一年財(cái)報(bào)季。

作為中國(guó)最大的房產(chǎn)中介平臺(tái)，貝殼的財(cái)報(bào)一直備受關(guān)注。

2024年度報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)，貝殼實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入934.57億元，同比增長(zhǎng)20.16%；歸母凈利潤(rùn)40.65億元，同比下降30.91%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為94.47億元，同比下降17.23%。

可以看到，歸母凈利潤(rùn)下降幅度有點(diǎn)大。

年報(bào)出來后，相比于業(yè)績(jī)，大家似乎更關(guān)注貝殼高管的薪酬，尤其是董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官彭永東與聯(lián)合創(chuàng)始人兼執(zhí)行董事單一剛的薪酬。

年報(bào)顯示，2024年彭永東薪酬總額4億元，單一剛薪酬總額2.99億元。

再往前看，2021年彭永東年薪847.8萬元，2022年升至4.75億元，2023年更是漲到7.13億元。單一剛2021年薪酬為685.3萬元，2022年為3.55億元 ，2023年則為5.29億元。

算下來，彭永東的年薪在這三年間漲了80多倍，單一剛漲了70多倍！

這個(gè)薪酬啥概念呢？我們可以對(duì)比下港股頭部房企：

龍湖董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官2023年薪酬總額為3467萬元；

華潤(rùn)置地黨委書記、董事會(huì)主席2023年薪酬總額為732.5萬元。

看看整個(gè)地產(chǎn)界，這幾年可是寒風(fēng)呼嘯，前萬科董事會(huì)主席郁亮甚至自愿放棄2023年度獎(jiǎng)金，只領(lǐng)取稅前1萬元月薪。貝殼的核心高管，為啥能領(lǐng)這么高的薪酬？

細(xì)看之下，貝殼兩位高管的薪酬占比最高的是“股份支付薪酬費(fèi)用”，幾乎每年都超過97%。

高額股權(quán)分紅，則來自股權(quán)激勵(lì)。2022年5月貝殼港股上市前夕，公司以股權(quán)激勵(lì)的方式向彭永東授予7182萬受限制的A類股，向單一剛授予5387萬受限制的A類股，合計(jì)1.26億股。根據(jù)招股書，股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃為期十年。

盡管如此，在業(yè)績(jī)并不算優(yōu)異的情況下，兩個(gè)高管拿如此高的薪酬，依舊充滿爭(zhēng)議。

有意思的是，貝殼還發(fā)布了另一個(gè)公告：董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官及控股股東彭永東，計(jì)劃捐贈(zèng)本公司900萬股A類普通股。

根據(jù)當(dāng)日收盤價(jià)計(jì)算，這次擬捐贈(zèng)股份的價(jià)值約為4.68億港元。這4.68億的捐贈(zèng)，主要用來回饋中介從業(yè)者和應(yīng)屆畢業(yè)生的幫扶。

按理來說，這是做慈善的好事，但公告發(fā)出后，不少網(wǎng)友質(zhì)疑捐贈(zèng)的真實(shí)用途，直言：

這屬于開發(fā)商玩剩下的操作，左右倒右手，最后錢用到哪里去，還不是自己說了算，且還可以抵扣個(gè)稅。

實(shí)際上，貝殼面臨的爭(zhēng)議，遠(yuǎn)不止這些。

2

“霸主”

時(shí)間回到去年，根據(jù)南都·灣財(cái)社的報(bào)道，在廣州市南沙區(qū)，貝殼找房廣州站旗下多名店?yáng)|反映，自6月起，貝殼平臺(tái)在新房交易傭金中，對(duì)這些南沙店?yáng)|抽取的比例再提高2%至23%，比廣州其他區(qū)域總體高出5%。

此前，有自稱貝殼前中介爆料稱，為了賺取最高1%的推廣服務(wù)費(fèi)，貝殼內(nèi)部號(hào)召中介推廣“好房好贊”服務(wù)，甚至不惜通過“套路”達(dá)成目的。

隨著樓市進(jìn)入“買方時(shí)代”，那些急著賣房的人，很容易進(jìn)入這樣的“套路”。

貝殼倒也不是第一次面臨這種爭(zhēng)議。

遙想2018年6月12日，北京東三環(huán)烏云密布、天雷滾滾。那天，58同城與安居客牽頭，請(qǐng)了我愛我家、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、麥田房產(chǎn)等10家地產(chǎn)服務(wù)業(yè)山頭，搞了一次房地產(chǎn)界武林大會(huì)，名曰“真房源誓約大會(huì)”。劍鋒所指，正是貝殼與鏈家。

除了姚勁波組織的各路豪杰開大會(huì)，2019年以來，金華、紹興、南昌等多地也出現(xiàn)了房產(chǎn)中介抵制貝殼的“反殼聯(lián)盟”。經(jīng)典的例子是2019年9月，金華上百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代表簽署了《反殼聯(lián)盟條約》，口號(hào)喊得震天響：反對(duì)壟斷，抵制不良競(jìng)爭(zhēng)。

中介同行之所以抵制貝殼，很重要的原因是它干了一件“掀桌子”的事。

當(dāng)年，在鏈家網(wǎng)的基礎(chǔ)上，鏈家推出了"互聯(lián)網(wǎng)+"房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)貝殼找房。貝殼找房成立之初，對(duì)外展示的形象是“中介行業(yè)顛覆者”。貝殼曾表示，它是一個(gè)獨(dú)立的第三方交易平臺(tái)，類似電商中的淘寶，向所有地產(chǎn)中介公司開放資源，而鏈家只是入駐平臺(tái)的商戶之一。

但據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)調(diào)查，從實(shí)際控制的角度看，鏈家已成為貝殼找房的全資子公司，鏈家只是貝殼找房旗下的品牌。

這樣一來，在貝殼的平臺(tái)下，那些入駐品牌和鏈家共用一套規(guī)則、一個(gè)系統(tǒng)，與鏈家同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)，且共同切分收益。

既當(dāng)裁判又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，這也成為行業(yè)對(duì)貝殼最大的詬病。

不止是中介同行，上游的開發(fā)商也感受到貝殼的力量。在天津，開發(fā)商們?cè)吹竭^一個(gè)近乎魔幻的數(shù)據(jù)：

貝殼在天津的206個(gè)項(xiàng)目，渠道費(fèi)為3%以上的項(xiàng)目竟然有122個(gè)，有18個(gè)項(xiàng)目的渠道費(fèi)超過了5%。

一棟200萬的房子，渠道商要拿走十幾萬。而根據(jù)壹地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，天津的開發(fā)商，凈利潤(rùn)率平均只有2%。開發(fā)商怎么也不會(huì)想到，有一天他們會(huì)淪落到為渠道打工。

對(duì)購(gòu)房者而言，彼時(shí)貝殼在不斷漲中介費(fèi)，但它的服務(wù)質(zhì)量卻沒有明顯提升。2017年的某個(gè)論壇上，一位清華大學(xué)教授更是對(duì)鏈家網(wǎng)CEO彭永東當(dāng)面指責(zé)：

“你們的模式就是兩頭騙，騙完房東騙購(gòu)房者。”

貝殼把舊桌子掀了，自己卻成了新桌子上的霸主。

3

懸殊

感受到這種“不平衡”的，還有貝殼平臺(tái)上的經(jīng)紀(jì)人。

行業(yè)觀察者“地產(chǎn)offer”算了一筆賬。截至2023年底，貝殼門店數(shù)量為43817家，經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為427656名。同期，貝殼新房和存量房業(yè)務(wù)共產(chǎn)生586億元收入，算下來427656名經(jīng)紀(jì)人為貝殼年均創(chuàng)收13.70萬元，月均創(chuàng)收1.14萬元。經(jīng)紀(jì)人實(shí)際個(gè)人分潤(rùn)按60%計(jì)算，經(jīng)紀(jì)人的年均收入約8.22萬元：

對(duì)比2023年彭永東7.13億元的薪酬，彭永東的薪酬大約是旗下經(jīng)紀(jì)人平均年薪的8674倍！

財(cái)報(bào)顯示，2024年上半年，貝殼的外部分傭從上一年同期的114億元跌至89億元，降幅達(dá)22.1%；內(nèi)部傭金及薪酬從94億元跌至81億元，降幅13.8%。

再往前看，2022年，貝殼存量房業(yè)務(wù)中，分傭及薪酬占凈收入比例為約60%，到了2023年下降至52.8%；新房業(yè)務(wù)中，2022年分傭及薪酬占凈收入比例為76.4%，2023年降為73.4%。

有意思的是，貝殼的毛利從2022年的138億元增至2023年的217億元，而增長(zhǎng)原因之一，正是“存量房業(yè)務(wù)的凈收入增加，及鏈家經(jīng)紀(jì)人的固定薪酬成本減少”。有人調(diào)侃這是：

掙得更多了，分給經(jīng)紀(jì)人的卻更少了？

在社交平臺(tái)上，經(jīng)紀(jì)人對(duì)貝殼的吐槽屢見不鮮：

不僅沒有底薪，新人還需簽“借薪合同”，不開單會(huì)倒欠公司錢；

不足額繳納社保公積金，為了降低成本，有些北京的經(jīng)紀(jì)人會(huì)繳納深圳的社保……

很多經(jīng)紀(jì)人懷念左暉時(shí)代：經(jīng)紀(jì)人提成最高70%，五險(xiǎn)一金齊全，甚至給新人發(fā)無責(zé)底薪。

再看看現(xiàn)在，高管的天價(jià)薪酬與公司業(yè)績(jī)下滑、經(jīng)紀(jì)人的艱難處境形成鮮明對(duì)比。

最近京東說要給所有外賣員交社保，有人甚至呼吁：劉強(qiáng)東趕緊殺入房產(chǎn)中介行業(yè)吧！

當(dāng)年，貝殼創(chuàng)始人左暉曾說“做難而正確的事”。他打造的鏈家曾是行業(yè)清流：真房源、透明交易、經(jīng)紀(jì)人高提成。

但自從左暉離世后，貝殼好像變了。公司高管的收入高得嚇人，裁員、高抽傭、加盟商利潤(rùn)銳減、客戶投訴……有網(wǎng)友甚至直言，貝殼“被職業(yè)經(jīng)理人掏空了”。

4

尾聲

其實(shí)幾年前，貝殼就已經(jīng)是中國(guó)住房市場(chǎng)份額最大的公司，在中介服務(wù)的二手房和新房交易市場(chǎng)中，貝殼均排名第一。但問題是：

成為行業(yè)龍頭之后，貝殼帶來了更多的價(jià)值創(chuàng)造嗎？買賣雙方的交易成本更低了嗎？經(jīng)紀(jì)人的收入有顯著提高嗎？上下游的產(chǎn)業(yè)有因?yàn)樨悮さ膸椭兊酶脝幔?/strong>

如果還是憑借著壟斷地位和信息不對(duì)稱對(duì)上下游進(jìn)行“收租”，那這種商業(yè)模式的長(zhǎng)期價(jià)值，可能需要打一個(gè)問號(hào)。

只能說，貝殼離左暉設(shè)想的樣子越來越遠(yuǎn)了。