每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

金隅嘉業(yè)的動(dòng)作稍慢了些。

4月21日，北京隅西頌取得預(yù)售許可證。距離拿地時(shí)間過去170天。

它的對(duì)手，建發(fā)金茂觀宸比它晚一個(gè)月拿地，拿證卻早了一個(gè)月，且已經(jīng)開盤。

金隅嘉業(yè)這種慢，不是個(gè)案。

去年11月5日，它拿下通州區(qū)土橋的金隅花溪云錦地塊，至今未取證。和它差不多時(shí)間拿地的招商云璟攬閱，今年2月22日拿證，已網(wǎng)簽133套，去化36.24%。

形成這種反差，王明昌是有責(zé)任的。他是金隅嘉業(yè)的法人、執(zhí)行董事。

王明昌的優(yōu)缺點(diǎn)很明顯。

他善于做棚改、回遷房工作，但操盤商品房，似乎不太熟練。用金隅內(nèi)部人的話來說：很久沒有打過仗。

一般而言，北京地產(chǎn)商拿地后開盤時(shí)間為3至6個(gè)月，金隅嘉業(yè)屬于踩線的那個(gè)。

它是金隅地產(chǎn)集團(tuán)旗下的開發(fā)平臺(tái)之一，另一個(gè)是金隅地產(chǎn)北京公司，由王亮領(lǐng)銜打造了北京隅東序。

如果按照北京隅西頌的營銷話術(shù)，那一定是：慢工出細(xì)活。

如今，它拿了證，意味著開盤時(shí)間也就近了。

從拿地時(shí)間上看，西頌的最大對(duì)手是觀宸，在它的東南4.9公里新宮地鐵站旁邊。（進(jìn)購房交流群，請(qǐng)加花姐微信：louhuar007）

實(shí)際得房率優(yōu)于觀宸：90%-99%

西頌是一個(gè)中型樓盤。

預(yù)售許可證顯示，它共計(jì)7棟住宅樓在售，439套房源，準(zhǔn)售面積合計(jì)5.39萬㎡，擬售均價(jià)8.75萬-9.22萬元/㎡區(qū)間。

它的主要面積段約為112㎡/108㎡/118㎡/123㎡/154㎡三居四居，另有少量頂退戶型，產(chǎn)權(quán)得房率在73.66%-84.4%之間。

得房率具體是：1#75.8%、2#77.3%、3#73.7%、4#79%、5#77.7%、6#73.66%、7#84.4%。7#得房率高，因?yàn)槭?層洋房，一梯兩戶。

西頌這個(gè)得房率，整體算比較正常，但3#和6#稍微有些偏低了。

好在，它有超大的贈(zèng)送。

西頌?zāi)舷蛉O(shè)置了內(nèi)嵌陽臺(tái)，寬1.5米，送一半面積，陽臺(tái)可封閉；內(nèi)嵌陽臺(tái)的南面，還送了一個(gè)寬0.7米的花池陽臺(tái)；北面設(shè)置兩個(gè)設(shè)備陽臺(tái)，全贈(zèng)送，1-1.8米。

以150平米戶型為例，四室兩廳兩衛(wèi)，南向三面寬，內(nèi)嵌陽臺(tái)送9.15平米、設(shè)備陽臺(tái)送5.9平米、花池送約3平米，共計(jì)贈(zèng)送18.05平米。

這讓該戶型的實(shí)際得房率，達(dá)到了91%；而7#洋房得房率，更是能達(dá)到99.3%。

由于觀宸的內(nèi)嵌陽臺(tái)也是寬1.5米，但沒有花池贈(zèng)送。在贈(zèng)送面積上，是輸于西頌的。

但觀宸有兩類戶型和西頌有差異化，它有72套132-136平米戶型和50套165平米戶型，其余面積段，則是直接競爭的。

定價(jià)取對(duì)手中間值，約8萬元/平米？

西頌開盤賣什么價(jià)，是個(gè)關(guān)鍵。

觀宸的成績，對(duì)西頌而言就像一面鏡子。

截至4月23日，觀宸網(wǎng)簽78套，成交均價(jià)7.9萬元/平米，成交金額7.62億元。這是開盤一個(gè)月零一周的成績，還算不錯(cuò)。它開盤的宣傳口徑是，賣出270套、22.43億元。

觀宸的樓面價(jià)為4萬元/平米，縫差有3.9萬元/平米，利潤是蠻豐厚的。

每一個(gè)樓花都是獨(dú)一無二的，很難完全對(duì)比。

1、地理位置上，西頌強(qiáng)于觀宸，更貼近南四環(huán)，但觀宸離地鐵站更近——離4號(hào)線新宮站C口不足200米。

2、從居住舒適度上講，西頌容積率2.5，東邊有個(gè)1.9萬平米公園；觀宸容積率2.0，東邊是一塊空地，大概率也是個(gè)住宅項(xiàng)目。

3、配套方面，觀宸是強(qiáng)于西頌。觀宸西面有大悅春風(fēng)里，北面不遠(yuǎn)處有萬達(dá)廣場，而西頌邊上鮮有大商業(yè)。

4、如果從開發(fā)品質(zhì)上講，觀宸勝于西頌。觀宸是由建發(fā)房產(chǎn)+中國金茂兩家全國性開發(fā)商聯(lián)合打造；而金隅嘉業(yè)的品牌影響力，遜了一籌。

以觀宸和中建云境的價(jià)格做參照，西頌仍是一個(gè)利潤可觀的樓盤。其樓面價(jià)為約5萬元/平米，如果取觀宸和中建云境的中間值，賣8萬元/平米縫差也有3萬元/平米。

這樣一來，西頌西南1公里的中建云境就難受了，頂著8.08萬元/平米的價(jià)格，截至目前網(wǎng)簽181套，開盤13個(gè)月，去化率21.6%。

存在兩個(gè)隱形的問題

回到西頌本身，購房者該如何選它？

它的優(yōu)勢，被講爛了，幾乎千篇一律：高贈(zèng)送面積，雙大門，下沉?xí)谛^(qū)中央，東面有一個(gè)1.9萬平米的公園，等等。

花姐講講有關(guān)西頌兩個(gè)隱秘的點(diǎn)。

1、在公園上大做文章

它流出了一張戶型配比圖，上面顯示了園林景觀。在小區(qū)的東面，有兩個(gè)疑似通往公園的入口，花姐用紅色色塊做了標(biāo)記。

這扇小門可通往東邊公園，西頌的置業(yè)顧問會(huì)當(dāng)重點(diǎn)，向每個(gè)購房人說，但拿不出公開文件。

事關(guān)公園開口問題，是需要通過有關(guān)部門審批的。如果沒有審批文件，一旦開口，就違規(guī)了。

花姐建議，購房者對(duì)開發(fā)商的這個(gè)口頭承諾持謹(jǐn)慎態(tài)度，如果審批能下來，權(quán)當(dāng)作是意外驚喜，別太當(dāng)真。

2、西南角有個(gè)百米高的遮擋物

西頌的總平圖，畫得很巧妙。

東南西北四個(gè)方向，只標(biāo)出了和南向現(xiàn)狀住宅樓的距離，剛剛滿足日照比1.7的最低要求。

它的西面標(biāo)了三個(gè)建筑，加油站、站房和辦公商業(yè)樓，沒有標(biāo)距離。尤其是，辦公樓只露出一半，上面寫了一個(gè)關(guān)鍵的數(shù)字：23F、H=116.55m。

這個(gè)辦公樓，即2016年建成的諾德中心A座。它距離西頌6#75米，距離7#97米，距離3#、4#約100米。

在冬天的下午兩點(diǎn)以后，諾德中心會(huì)對(duì)西頌3#、4#和6#的日照，進(jìn)行遮擋。

這一點(diǎn)，如果有興趣購買西頌的網(wǎng)友，可以找花姐分析選房攻略，加微信：louhuar007。