模擬考試、模擬演出、模擬表演等，相信對于大多數(shù)人來說并不陌生。可“模擬拆遷”您有聽說過嗎？有人會問，拆遷怎么可能有模擬？別說還真的有，這不本案中的王大爺就攤上了這事！

案件回顧：

王大爺在市區(qū)自有房屋一套，2010年棚戶區(qū)改造，王大爺?shù)姆课菀苍谄涓脑旆秶鷥?nèi)，這對于王大爺來說這是一件好事，不僅能夠改變當(dāng)前環(huán)境，還能住上新房子，很是配合。

2010年下半年，相關(guān)部門出具《棚戶區(qū)改造公告》其中內(nèi)容包括讓大家簽一個《模擬拆遷協(xié)議》文件，王大爺以為就是個模擬，對自己不會產(chǎn)生影響，二話沒說簽了協(xié)議。

就在協(xié)議簽署沒多久，讓王大爺意外的是，房屋居然被拆了，補償缺少的可憐，王大爺覺得自己被坑了，找相關(guān)部門說理，可是對這方面根本就不了解，說王大爺已經(jīng)簽了協(xié)議是合法的，可謂“啞巴吃黃連有口說不出”。

律師說案：

那么本案中“模擬拆遷”到底是什么呢？其實就是在舊城改造中針對舊城區(qū)進行的，在當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門沒有經(jīng)過相關(guān)征收程序下，通過對于片區(qū)居民意向的征集，若結(jié)果達到相關(guān)比例就啟動相關(guān)征收的行為。

那么對于這種“模擬征收”法律是否認可？其實這種模擬拆遷從客觀上改變了《國有土地上房屋征收與補償條例》中規(guī)定的先后順序，確實影響到了被征收人的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。而且這種模擬拆遷只用于舊城區(qū)改造類征收項目中。針對王大爺所在的棚戶區(qū)進行模擬拆遷時可行得通的。

那么真正的模擬拆遷都有哪些流程呢？

1、公告，房屋征收部門在改造范圍內(nèi)發(fā)布模擬拆遷公告。

2、調(diào)查登記，征收部門對改造范圍內(nèi)居民意愿進行統(tǒng)計，并調(diào)查登記房屋的區(qū)位、權(quán)屬、用途。

3、評估，同意拆遷的戶數(shù)達到一定比例，房屋征收部門組織改造范圍內(nèi)居民協(xié)商確定房地產(chǎn)評估機構(gòu)，并對改造范圍內(nèi)的房屋進行評估。

4、擬定模擬搬遷補償方案，組織有關(guān)部門進行論證并在改造范圍內(nèi)進行公布，征求居民意見。

5、簽訂模擬搬遷協(xié)議，房屋征收部門將協(xié)議簽訂情況及相應(yīng)結(jié)果在改造范圍內(nèi)進行公布。

6、作出房屋征收決定，簽訂模擬搬遷協(xié)議戶數(shù)達到改造范圍內(nèi)一定比例的，由房屋征收主體作出房屋征收決定。

7、作出分戶評估報告，以征收決定公告之日起為評估時點，結(jié)合市場變化，參照前期的評估結(jié)果，出具被征收房屋的分戶評估報告。

8、作出補償決定及強制執(zhí)行。

對此，我們可以知王大爺所在地的相關(guān)部門完全沒有按照法律規(guī)定的流程去執(zhí)行，特別是相關(guān)部門沒有經(jīng)過評估的程序，這勢必會嚴重影響到所在地居民的補償。評估不合理會直接導(dǎo)致補償?shù)牟缓侠恚渌男枰罕妳⑴c的程序，也嚴重侵害到了所在地居民的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

那么當(dāng)我們遇到模擬拆遷時該如何應(yīng)對呢？

1、及時去當(dāng)?shù)卣墓倬W(wǎng)查詢本地關(guān)于模擬拆遷的政策，模擬拆遷屬于地方性政策而并非全國統(tǒng)一執(zhí)行的政策。依照我們查到的政策及時的和我們遇到的情況做一個比對，模擬拆遷雖然屬于地方性政策但是它不能越過《國有土地上房屋征收與補償條例》。

有的地方政府為了降低拆遷的成本披著模擬拆遷的外套大肆壓低對我們的拆遷補償，這種換了形式的模擬拆遷我們一定要謹慎。

2、不要盲目跟風(fēng)，為了湊熱鬧就把字簽了。簽約人數(shù)達到一定比例相關(guān)部門就可以對舊城區(qū)開展拆遷工作，但是對于簽字的過程、補償?shù)臉藴蔬@些都不是透明的。

在很多時候，模擬拆遷過程中的協(xié)議被看成是民事協(xié)議，在后期進如實質(zhì)拆遷階段時候往往就不具備相關(guān)的法律效力，如果拆遷方不承認相關(guān)的協(xié)議效力，很有可能讓我們的被拆遷戶陷入被動了。所以在面對自己不了解的協(xié)議時，我們要小心對待，切忌盲目跟風(fēng)。

3、在拿到和模擬拆遷有關(guān)的法律文書不知如何應(yīng)對，及時找到專業(yè)的人士幫忙，避免一時不注意簽了字而致使自己的利益承受巨大的損失。

本案中，模擬拆遷雖可用在舊城區(qū)改造的項目，但是模擬拆遷越過《國有土地上房屋征收與補償條例》這道坎就是不合理的。王大爺所在地的房屋征收部門極大程度損害到了群眾的利益。

通常在實際的房屋拆遷過程中，征收方往往會因為利益的驅(qū)使巧立各種名目以期壓低對被拆遷人的補償。很多當(dāng)事人在征收方咄咄逼人的情形下無奈屈服，事后補救變得異常艱難，所以切勿盲目簽字！