今天（4月26日），網上房地產公示，上海新增上市11個商品住房項目。最受關注的當屬徐匯濱江“地王”綠城潮鳴東方，其首開過會均價為19.5萬/㎡，超過位置更好的香港置地啟元17.8萬/㎡，刷新板塊房價天花板。

雖然此前一直有放風，綠城潮鳴東方的價格會突破19萬/㎡，但是價格真正出來的這一刻，申度君還是覺得有點刺激。今天的這篇文章，我們來分析一下，綠城潮鳴東方到底憑什么賣19.5萬/㎡？

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價格邏輯的爭議點

1. 板塊定價天花板突破

徐匯濱江此前新房最高價為香港置地啟元的17.8萬/㎡，而綠城潮鳴東方19.5萬/㎡的定價超出板塊歷史均價約9.5%。對比黃浦區金陵華庭（18.9萬/㎡）和翠湖六期（21萬/㎡），綠城價格已躋身上海頂豪第一梯隊。

但實際上，徐匯濱江并非傳統核心地段（如外灘、陸家嘴），接近20萬/㎡的定價已經將區域紅利完全透支。

2. 成本與利潤壓力

項目樓板價13.1萬/㎡（全國單價地王），疊加建安成本后，若以19.5萬/㎡售價估算，毛利率約30%，低于綠城過往高端項目平均水平（35%-40%）。若市場降溫，利潤空間可能進一步壓縮。

3.二手房價格支撐有限

徐匯濱江次新房如云錦東方近期成交價約18.8萬/㎡，而綠城定價較此高3.7%，倒掛紅利消失。若二手市場再回調，新房價格安全墊可能被擊穿。

4. 對標競品的劣勢

與同板塊啟元相比，綠城雖增加下沉式會所和層高（3.6米 vs. 3.5米），但啟元具備一線江景資源，而綠城僅部分戶型可“夾縫觀江”。

黃浦無論是露香園、金陵華庭，都以陸家嘴天際線景觀、外灘風貌別墅配套形成優勢。

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客戶買單的核心動因

1. 板塊價值

金融+藝術的雙重屬性：徐匯濱江是上海唯一將金融產業與人文藝術深度結合的濱江板塊，西岸金融城規劃總投資超600億，涵蓋超甲級寫字樓、奢華酒店及文化藝術場館，同時匯聚龍美術館、西岸美術館等藝術地標，形成“金融+藝術”的獨特城市界面。

產業能級與人口吸附力：西岸金融城定位為數字經濟、生命健康、現代金融的產業高地，已吸引騰訊、阿里、微軟等頭部企業入駐，高凈值人群的聚集為豪宅需求提供長期支撐。

2.產品力

設計逼出極限：犧牲開發速度（拿地后3個月才定案），引入“生息社區”“無邊際泳池”等綠城史上首次落地的概念，以近零能耗標準打造外立面。

圈層純粹性：僅推出285-585㎡大平層及頂復，總價5000萬起，復式單價或達22萬/㎡，精準鎖定客群。

另外最重要的是，總共只有120套，去化壓力并不大。畢竟有“綠城”情懷加身，找到120個為情緒價值買單的客戶并不算太難。

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結論

綠城潮鳴東方19.5萬/㎡的定價，本質是 “地王成本倒逼+板塊預期透支+產品局部創新”的綜合結果。對于買家來說，入手是否值得，最終還需同時滿足以下三大條件：

1. 西岸金融城產業導入速度超預期；

2. 上海頂豪市場年化漲幅維持20%以上；

3. 綠城交付品質零瑕疵。