2025年3月，天津西青區(qū)的工地上，沉寂十年的117大廈重新響起了機(jī)械轟鳴聲。

這座原計劃以596.5米高度問鼎“中國第一高樓”的超級地標(biāo)，自2008年動工以來，歷經(jīng)高銀集團(tuán)資金鏈斷裂、中國信達(dá)90億元救援失敗等波折，最終在2025年破產(chǎn)清算后，由信達(dá)地產(chǎn)聯(lián)合國企成立300億元紓困基金接盤。

然而，與此同時，“白衣騎士”信達(dá)地產(chǎn)的財報正經(jīng)歷史上最慘烈的崩盤：2024年營收暴跌30%至80億元，凈利潤巨虧7.84億元，創(chuàng)下近十年首次年度虧損。

從某種程度上看，這座聞名遐邇的爛尾樓的命運，也映射了信達(dá)地產(chǎn)的今昔。

壹

信達(dá)地產(chǎn)的高光時刻定格在2015-2017年。

彼時，信達(dá)地產(chǎn)在上海、深圳等一線城市豪擲440億元斬獲8宗地王，其中杭州濱江奧體地塊更以123億元刷新全國總價紀(jì)錄。

那時的信達(dá)地產(chǎn)銷售剛跨過百億門檻，而市值不過幾十億。

之所以有勇氣“蛇吞象”，一方面是充分吃到了行業(yè)的“紅利”，另一方面更是因為其“根正苗紅”的出身——其母公司中國信達(dá)（中國四大AMC之一）不但財大氣粗，而且極其愿意給信達(dá)地產(chǎn)輸血。

所以，在2016年杭州濱江奧體地王的爭奪之戰(zhàn)中，面對虎視眈眈的招商、新城、龍湖、融信等知名房企，信達(dá)地產(chǎn)這個后來者成就了當(dāng)年的全國總價地王，更順勢在四天后，又在上海創(chuàng)造了另一個地王。

果然，血統(tǒng)論在每個行業(yè)都存在，羨慕不來。

信達(dá)地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)，銷售額三年暴漲三倍，2018年沖至310億元，成為一匹令行業(yè)側(cè)目的黑馬。

在京城，借著母公司盤活了信達(dá)中心的東風(fēng)，信達(dá)地產(chǎn)重建了其住宅部分，并更名為“東外39號”。

這一位于黃金地段著名爛尾樓的重獲新生，不僅讓信達(dá)地產(chǎn)在京城揚(yáng)名立萬，而且一口氣回收五六十億也讓其實現(xiàn)了資產(chǎn)回血。

貳

信達(dá)地產(chǎn)母公司——中國信達(dá)的主要業(yè)務(wù)之一就是收購、受托經(jīng)營金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)，對不良資產(chǎn)進(jìn)行管理、投資和處置，其累計收購受托不良資產(chǎn)規(guī)模近1.4萬億元。

依托母公司的業(yè)務(wù)，再加上行業(yè)如今遍地的不良資產(chǎn)，信達(dá)地產(chǎn)高調(diào)扮演起“白衣騎士”。

今年年初，信達(dá)地產(chǎn)與其母公司、以及鑫盛利保股權(quán)投資有限公司共同發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金，認(rèn)繳總規(guī)模為200.01億元。

信達(dá)地產(chǎn)作為劣后級合伙人，認(rèn)繳100億元，占基金規(guī)模的49.9975%。

但諷刺的是，信達(dá)地產(chǎn)需同期其經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈流出11.41億元，貨幣資金同比腰斬。

這種“割肉輸血”的悖論早有預(yù)兆。

2022-2024年，信達(dá)地產(chǎn)累計參與152個紓困項目，帶動3220億元資產(chǎn)盤活。

信達(dá)地產(chǎn)忙著到處救火，卻未能阻止自身業(yè)績崩塌。

信達(dá)地產(chǎn)在土地市場上的揮斥方遒占用了過多的資金，使其周轉(zhuǎn)效率無可避免的下降，同時壓迫了盈利空間。

深圳坪山地塊樓面價超2.5萬元/平方米，最終項目虧損交付；北京昌平“國子郡”延期交房，從豪宅的格調(diào)直接降級為回遷房了，讓業(yè)主欲哭無淚。上海的信達(dá)·上海院子，在很長的時間內(nèi)并未給信達(dá)地產(chǎn)帶來利潤，經(jīng)歷了一個抗日戰(zhàn)爭的周期，才基本完成去化。

截至2024年末，信達(dá)地產(chǎn)存貨/營收比高達(dá)435.46%，計提存貨跌價準(zhǔn)備3.2億元，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)長達(dá)5.7年，遠(yuǎn)超行業(yè)健康水平。

更致命的是財務(wù)結(jié)構(gòu)的惡化。

2024年有息負(fù)債374.69億元，短期債務(wù)占比47%，而現(xiàn)金僅剩47.92億元。

為緩解流動性危機(jī)，信達(dá)地產(chǎn)年內(nèi)瘋狂甩賣20個項目股權(quán)，上海寶山項目甚至以4折賤賣，但回籠資金不足30億元。

不過是杯水車薪。

叁

除了過于激進(jìn)，高層的頻繁更迭進(jìn)一步加劇信達(dá)地產(chǎn)的戰(zhàn)略搖擺。

五年內(nèi)三度換帥，從“地王推手”丁曉杰到“萬科系”宗衛(wèi)國，再到現(xiàn)任董事長鄧立新，管理層始終在“金融紓困”與“地產(chǎn)開發(fā)”間搖擺。

更深層的原因則在于AMC基因與地產(chǎn)開發(fā)邏輯的錯配。

母公司中國信達(dá)的AMC光環(huán)，或許能為其爭取政策傾斜與融資便利，但地產(chǎn)行業(yè)的生存法則已徹底改變：高杠桿失靈，精細(xì)化運營與現(xiàn)金流管理成為生死線。

這種矛盾在戰(zhàn)略層面體現(xiàn)為“既要又要”——既要承接母公司的不良資產(chǎn)包（如爛尾樓），又要維持市場化開發(fā)利潤。結(jié)果卻是兩頭落空。

當(dāng)拯救者需要被拯救，誰還能聽見時代的哨聲？