*監測周期2025年4月1日-30日

本月觀點：

本月數據快報：

購房環境分析

政策與熱點

新房來訪指數回升

從購房者行為路徑看，先網上搜索，再線下看房直至最終成交，來訪與最終成交套數具有轉化關系。04月，市場調整活躍樓盤來訪量較上月下滑，上海全市新房來訪指數環比下跌27.59%，同比下跌16.12%。分區域來看，本月主城區來訪指數環比下跌28.97%，五大新城則環比下跌16.81%，同比上漲46.92%。

商品住宅市場特征

商品住宅市場

04月，上海商品住宅新增供應47.75萬平米，環比上漲1.97%，同比下跌35.95%。商品住宅成交50.56萬平米，環比下跌18.85%，同比下跌15.76%。成交均價74898元/平米，環比下跌5.39%，同比下跌12.74%。認購方面，本月共34個項目結束認購，其中有3個項目觸發積分，位于浦東新區三林板塊的翡云悅府認購套數930+組，認購率達412%，創2025年認購數最高的項目。開盤方面，本月共計29個項目開盤，5個項目開盤售罄，分別位于浦東、靜安、楊浦和閔行。

商品住宅-成交排名

04月，位于徐匯龍華板塊的能建西岸譽府項目為商品住宅成交銷冠。成交182套，成交面積1.95萬平米，成交均價142750元/平米。項目上市312套，認購套數850套，認購率達272%，開盤當日售罄。

公寓市場

04月，上海公寓市場供應量46.42萬平米，環比上漲12.81%，同比下跌28.25%。成交量45.82萬平米，環比下跌19.75%，同比下跌15.79%。成交均價76085元/平米，環比下跌5.51%，同比下跌13.84%。

公寓市場-成交排名

04月，位于徐匯龍華板塊的能建西岸譽府項目為公寓成交面積冠軍，成交182套，成交量1.95萬平米，均價142750元/平米。項目開盤即售罄，成交總價達到47.68億元。

別墅市場

04月，上海別墅市場供應面積1.33萬平米，環比下跌76.63%，同比下跌86.54%。成交面積4.74萬平米，環比下跌8.94%，同比下跌15.44%。均價63422元/平米，環比下跌1.25%，同比上漲2.52%。

別墅市場-成交排名

04月，別墅市場銷售冠軍為位于松江佘山板塊的國貿海嶼佘山，本月成交54套，0.72萬平米，成交均價56568元/平米。項目本月推出72套疊加別墅，目前已備案58套，去化良好。

商品住宅存量

04月，上海商品住宅存量762.44萬平米，去化周期升至16.6個月，連續4個月上升。雖然存量為17個月來的新低，成交量不足導致去化周期升至12個月來的新高，市場存在去化壓力。

上海各環線商品住宅存量

04月，上海商品住宅內環內存量占比8.48%，上升0.09百分點。內中環存量占比6.71%，下降0.10個百分點。中外環占比10.54%，下降0.17個百分點。外郊環占比41.62%，上升0.20個百分點。郊環外占比32.65%，下降0.03個百分點。存量主要集中在外環外，占總量74.27%。

市場結構性成交分析

成交區域結構

04月，成交區域結構中，浦東新區、閔行區、嘉定區成交量位于榜單前三。其中，浦東新區成交主力為張江板塊的浦開云璟項目，成交量1.16萬平米；閔行區成交主力為浦江板塊的大華星曜項目，成交量1.10萬平米；嘉定區成交主力為南翔板塊的時代之城項目，成交量1.56萬平米。

成交板塊結構

04月，三林板塊為成交榜首，其次為滴水湖板塊、龍華板塊。其中，三林板塊成交主力為前灘公館項目，成交0.98萬平米，均價為118529元/平方米；滴水湖板塊成交主力為中建玖海云天項目，成交0.72萬平米，均價為35703元/平方米；龍華板塊的成交主力為能建西岸譽府項目，成交1.95萬平米，均價142749元/平方米。

成交環線結構

04月，外郊環為成交主力環線，占總量的41.77%，環比下降4.24個百分點。另外內環內區域占總量5.38%，較上月下降1.28個百分點；內中環區域占比擴大，上升6.37個百分點，占總量的14.85%；中外環成交占比18.10%，下降3.02個百分點，郊環外成交占比19.89%，上升2.17個百分點。

成交環線結構-項目排名

04月，主力成交環線外郊環Top3項目中，南翔板塊的時代之城為銷量冠軍。內環內銷冠是北外灘板塊的海泰園，內中環成交首位是龍華板塊的國能建西岸譽府，中外環銷冠是張江板塊的浦開云璟，郊環外成交居首的是金山新城板塊的建發朗玥。

成交總價結構

04月，上海500萬元以下總價項目為成交主力，占總量33.72%，占比上升1.99個百分點；500-800萬元總價段占比29.87%，下降4.54個百分比；800-1200萬元占比上升2.02個百分比，占比16.36%；1200-1500萬元總價段占比10.61%，上升3.75個百分點；1500萬元以上總價段占比9.45%，下降3.22個百分點。

成交總價結構-項目排名

04月，總價500萬元以下項目中，浦江板塊的大華星曜項目銷量最高；總價500-800萬元項目中，南翔板塊的時代之城項目銷量居首；總價800-1200萬元的項目中，銷冠是東外灘板塊的中建壹品外灘源著；總價1200-1500萬元項目中，龍華板塊的能建西岸譽府項目銷量最高；總價1500萬以上價格段登頂的是，浦東世博板塊的保利世博天悅。

成交均價結構

04月， 各均價段占比變動較大。其中5萬元以下均價段為成交主力，占比37.27%，較上月上升2.53個百分點；5-8萬元均價段占比為32.19，下降6.09個百分點；8-10萬元占比上升2.32個百分點，為11.23%；10-15萬元本月占總量的16.71%，上升3.31個百分點；15萬元以上占比2.60%，下降2.07個百分點。

成交均價結構-項目排名

04月，均價5萬元以下項目中，位于浦江板塊的大華星曜在該均價段內銷量最高；均價5-8萬元項目中，位于南翔板塊的時代之城銷量領先；均價8-10萬元項目中，位于花木板塊的浦發蓮園銷量居首；均價10-15萬元以上的項目中，銷冠來自龍華板塊的能建西岸譽府；15萬元以上項目中，北外灘板塊的海泰園成交量最高。

成交戶型結構

04月，從成交戶型上來看，成交主力面積段是90-120平米占成交總量的61.27%，占比上升5.76個百分點，90平米以下占總量的10.10%，較上月下降0.96個百分點；120-140平米占比下降1.56個百分點，占總量的13.00%；140-200平米占總量的12.37%，占比下降0.84個百分點；200平米以上占總量的3.27%，較上月下降2.39個百分點。

成交戶型結構-項目排名

04月，90平米以下戶型中銷量最高的是，位于亭林板塊的保利云湖壹號，90-120平米戶型銷量最高，其中位于龍湖板塊的能建西岸譽府為本月銷冠；120-140平米戶型中銷冠是位于南翔板塊的時代之城；140-200平米戶型中，銷量居首的是位于浦東世博板塊的保利世博天悅；200平米以上戶型中，位于北外灘板塊的海泰園項目銷量最高。

豪宅均價成交結構

04月，全市成交商品住宅4309套，均價10萬元/平米以上豪宅成交832套，占成交總量的19.31% ，較上月減少95套。其中，10-12萬均價成交324套，占豪宅總量38.94%；12-15萬元均價成交396套，占比最大達到47.60%；15-20萬元均價成交100套，占比12.02%；20-25萬元均價成交8套，占豪宅總量0.96%，25萬元以上成交4套。

豪宅總價成交結構

04月，全市成交商品住宅4309套，總價在1000萬元以上豪宅成交1109套，占成交總量的25.74% ，較上月減少143套。其中，1000-1200萬元總價成交245套，占豪宅22.09%；1200-15000萬元總價成交457套，占比41.21%；1500-2000萬元總價成交182套，占比16.41%；2000-2500萬元總價成交82套，占比7.39%；2500-3000萬元總價成交38套，占比3.43%；3000萬元總價以上占比達到成交105套，占比9.47%。

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