原創 劉博團隊

今天的樓市，可謂大消息頻傳。

上午，央行等部門宣布了降準、降息、降低公積金貸款利率。

下午，一份廣東省新印發的文件，被很多人解讀為“省里對深圳樓市提出了新要求”。

這份文件是《廣東省提振消費專項行動實施方案》，它的第25條說：

用好房地產調控自主權，督促指導各地全面梳理現行購買、轉讓、信貸、定價等方面的限制性措施，因城施策進行取消或調整，促進房地產市場止跌回穩。

眾所周知，在“購買”政策上仍然有限制的廣東省城市，只有深圳了。而深圳，也只有核心區仍然保留限購。

此前市場普遍期待，4月30日前后深圳能出臺新政，進一步放寬甚至取消限購，但至今尚未有動靜。此次廣東省發文之后，深圳樓市會有新變化嗎？我們不妨拭目以待。

最近有人在社交媒體上說，深圳樓市五一前后有降溫趨勢。

真實情況如何？我們進行了市場調研，現在一起來看~

01

9張新房預售證開啟五一假期

臨近五一假期，深圳住建局簽發了9張新房預售證，合計超過2300套商品住宅入市，為這次“黃金周”的開啟加足了馬力，涵蓋寶安、前海、龍華、坪山、龍崗多個區域。

據統計，5月1至5日，全市新建商品住房認購826套，其中已網簽認購書317套，較去年同期增長23.89%。

僅5月1日當天，就有包括未來之光家園、招商會展灣雍境名邸、鵬宸云筑、卓越晟悅家園等4個項目開盤選房。

其中，位于龍華的鵬宸云筑此次加推住宅250套，五一當天選房，開盤1.5小時去化率達92%，成為這個假期表現最好的項目之一。

開發商官宣海報顯示，位于寶安的鴻榮源珈譽玖璽，5月1日-5月5日期間，新房銷量超過100套；尖崗山的萬科未來之光家園，五一期間也實現熱銷56套；龍華的合正觀瀾匯云境，假期期間賣了31套，差不多每天賣8套。

不僅中西部銷量紅火，東部的表現也很搶眼。據統計，龍崗五一期間新房成交量大漲，37個重點項目總成交215套、環比增加313%；而坪山表現也不俗，新房總成交79套，環比增加49%。

此外，還有一批尚未獲批預售的項目也在賣力蓄客中。

比如，鴻榮源觀城以暖場活動吸引到訪；中海云啟源境、信義金御半山瓏門等，趁著黃金周假期開放銷售中心為入市蓄勢，憑借自身教育或商業、區位等配套優勢，吸引了一波人氣。

還有五一假期推出的保障房項目安居華越龍苑，因地理位置及配套完善受客戶歡迎。

深圳某房產中介提供的數據顯示，假期期間，該中介的新房帶看量同比上漲38%、簽約量同比上漲133%，五一樓市與去年相比呈現上漲趨勢，樓市熱度攀升。

02

二手房簽約量大幅提升

來自深圳貝殼研究院監測數據，5月1日至5日，深圳房地產市場活躍度繼續保持4月水平，多項核心指標呈現大幅增長。貝殼深圳合作門店二手房簽約量較去年同期增長66%，帶看量同比提升28%，成交熱度明顯高于去年同期。

同時，深圳中原數據也顯示，二手房帶看量同比增長14%；樂有家門店二手住宅看房量同比有16.3%的上漲。不過，樂有家數據亦顯示，假期5天二手住宅簽約量同比增長超27%，但較3月高峰期下降了33%。

聚焦五一假期期間的二手房簽約表現，樂有家推出的“以舊換新”3.0補貼活動，為二手房成交提供了有效助力。

該活動支持異地客戶參與，不限制“舊房”所在城市，可覆蓋全國購房者的跨城置換需求，購買合作試點項目財富城的房源時有獨家折扣，并享有“60天無憂退定”的權益。

同時，還給出了“賣舊”補貼。活動顯示，對于廣東省內的舊房，若購房者通過樂有家賣出且購買財富城的房源，開發商會給予3萬元補貼，降低賣舊房壓力，進一步激活跨城改善需求。

據深圳商報，從4月29日推出到5月5日，已有超2000批換房業主申請“賣舊房”補貼，“以舊換新”合作的18個新房項目帶看量超3000批。

把時間線拉長，今年4月份，深圳二手住宅網簽約5733套，雖然環比下降5.7%，同比增幅達到37.4%，穩在5000套榮枯線之上。

之所以環比數據略有下降，原因可能很好理解，一方面，假期將至，外出旅游熱潮導致購房注意力分散；另一方面，新房市場熱鬧，在價格差異不大的情況下，購房者的選擇范圍不只限于二手房。

還有一方面，當前正值全球經濟形勢不穩定，關稅戰對深圳的出口導向經濟形成沖擊，直接影響了購房者的信心，不分買家處于持幣觀望狀態。

此外，雖然目前房價整體較為穩定，但部分區域房價仍存在一定的波動，購房者擔心自己在高位買入，后續房價下跌造成資產縮水，這種心理也使得他們在購房決策上更加謹慎。

03

南街坊地塊“撤拍”或許并不是壞事

4月28日，原定于4月30日出讓的寶中A002-0060宗地（即“南街坊地塊”）終止交易，為“深圳樓市遇冷”打下一記重拳。

該地塊于3月31日掛牌，掛牌起始價86.27億元，其中住宅部分為普通商品住房，按照“價高者得”的原則競拍，并承諾提供“交房即發證”服務。

在更早的3月4日，南街坊地塊還曾進行全球招商推介，當時吸引了華潤、中海、深鐵、鴻榮源、星河、華發、中國能建等等全國知名開發商的參與，未來規劃打造文旅商住綜合體天花板。

不過最終以流拍收場，確實會影響后市、令市場沮喪。

梳理公示會發現，南街坊地塊存在兩個較為“致命”的BUG：

1）地塊住宅占比低（不足50%），商業規模的配比過高（要求整體轉讓的商業和酒店占比高達51%）；
2）地塊規劃為“文旅商業地標”重在商業資產，不符合當下市場需求，并且與周邊的商業群形成了重復建設，競業壓力較大。

基于上述內容，此次“撤拍”于南街坊地塊而言，似乎并非壞事。畢竟政府收回地塊后，會在下一次招拍掛前，對土地的規劃設計重新做調整，加之地塊所在區位，未來不妨會成為一個不錯的項目。

那么政府會從哪些方面入手調整？我認為以下兩個點需要著重考慮：

首先，是“商業規模的配比以及文旅商業地標建設的要求”可以做調整。

重商業資產的開發，對開發商的實力要求很強，不僅需要有雄厚的資金實力，還需要有成熟的商業規劃及建設實力，把這兩個要求擺在臺面上，會發現很多開發商被無情地刷掉了。

尤其當下中美關稅戰膠著，開發商是否愿意“花大錢”買地做商業，還得打一個大大的問號？

值得注意的是，南街坊地塊周邊正是寶中核心商圈，涵蓋“歡樂港灣-壹方城-萬豪酒店-瑞吉酒店”等地標性文旅商業建筑，除非新配建的項目能與之互補形成更具完備性的商業群，否則便會像“大百匯廣場之于崗廈、大中華交易中心之于福田中心區”一樣，食之無味、棄之可惜。

此外，商業和辦公的搭配無外乎商業中心、寫字樓、商務公寓這樣的業態，轉手率很低。對于開發商而言，配備大量的商辦會影響投資收益；對于購房者而言，過高的商業占比則會影響住宅的宜居性。

其次，是住宅占比提升、住宅容積率下調。

在原規劃設計中，南街坊地塊占地約4.7萬㎡，容積率約5.7，總建面約27萬㎡，包括：住宅約13.23萬㎡，酒店3.5萬㎡，商業10.25萬㎡（其中2.25萬㎡可轉換為酒店/商務公寓，允許10.25萬㎡商業比例中不超過1.5萬㎡設置地下商業）。

5.7的容積率，在深圳似乎并不稀奇，但這也是購房者一直詬病的地方。當遍地都是超高層，恰恰體現了宜居性不足的問題。

試想一下，住在60-70層高的住宅里，每天等電梯、搭乘電梯需要花費的時間，以及超高層建筑自身存在的安全隱患，如果價格還不便宜，那是不是會嚴重影響項目入市后的去化呢？

可見，提高住宅占比并把容積率下調，疊加周邊成熟完善的配套，南街坊地塊的未來將不可估量。