原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)

今天的樓市，可謂大消息頻傳。

上午，央行等部門宣布了降準(zhǔn)、降息、降低公積金貸款利率。

下午，一份廣東省新印發(fā)的文件，被很多人解讀為“省里對(duì)深圳樓市提出了新要求”。

這份文件是《廣東省提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》，它的第25條說：

用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，督促指導(dǎo)各地全面梳理現(xiàn)行購(gòu)買、轉(zhuǎn)讓、信貸、定價(jià)等方面的限制性措施，因城施策進(jìn)行取消或調(diào)整，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

眾所周知，在“購(gòu)買”政策上仍然有限制的廣東省城市，只有深圳了。而深圳，也只有核心區(qū)仍然保留限購(gòu)。

此前市場(chǎng)普遍期待，4月30日前后深圳能出臺(tái)新政，進(jìn)一步放寬甚至取消限購(gòu)，但至今尚未有動(dòng)靜。此次廣東省發(fā)文之后，深圳樓市會(huì)有新變化嗎？我們不妨拭目以待。

最近有人在社交媒體上說，深圳樓市五一前后有降溫趨勢(shì)。

真實(shí)情況如何？我們進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)研，現(xiàn)在一起來看~

01

9張新房預(yù)售證開啟五一假期

臨近五一假期，深圳住建局簽發(fā)了9張新房預(yù)售證，合計(jì)超過2300套商品住宅入市，為這次“黃金周”的開啟加足了馬力，涵蓋寶安、前海、龍華、坪山、龍崗多個(gè)區(qū)域。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月1至5日，全市新建商品住房認(rèn)購(gòu)826套，其中已網(wǎng)簽認(rèn)購(gòu)書317套，較去年同期增長(zhǎng)23.89%。

僅5月1日當(dāng)天，就有包括未來之光家園、招商會(huì)展灣雍境名邸、鵬宸云筑、卓越晟悅家園等4個(gè)項(xiàng)目開盤選房。

其中，位于龍華的鵬宸云筑此次加推住宅250套，五一當(dāng)天選房，開盤1.5小時(shí)去化率達(dá)92%，成為這個(gè)假期表現(xiàn)最好的項(xiàng)目之一。

開發(fā)商官宣海報(bào)顯示，位于寶安的鴻榮源珈譽(yù)玖璽，5月1日-5月5日期間，新房銷量超過100套；尖崗山的萬(wàn)科未來之光家園，五一期間也實(shí)現(xiàn)熱銷56套；龍華的合正觀瀾匯云境，假期期間賣了31套，差不多每天賣8套。

不僅中西部銷量紅火，東部的表現(xiàn)也很搶眼。據(jù)統(tǒng)計(jì)，龍崗五一期間新房成交量大漲，37個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目總成交215套、環(huán)比增加313%；而坪山表現(xiàn)也不俗，新房總成交79套，環(huán)比增加49%。

此外，還有一批尚未獲批預(yù)售的項(xiàng)目也在賣力蓄客中。

比如，鴻榮源觀城以暖場(chǎng)活動(dòng)吸引到訪；中海云啟源境、信義金御半山瓏門等，趁著黃金周假期開放銷售中心為入市蓄勢(shì)，憑借自身教育或商業(yè)、區(qū)位等配套優(yōu)勢(shì)，吸引了一波人氣。

還有五一假期推出的保障房項(xiàng)目安居華越龍?jiān)?/strong>，因地理位置及配套完善受客戶歡迎。

深圳某房產(chǎn)中介提供的數(shù)據(jù)顯示，假期期間，該中介的新房帶看量同比上漲38%、簽約量同比上漲133%，五一樓市與去年相比呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，樓市熱度攀升。

02

二手房簽約量大幅提升

來自深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，5月1日至5日，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度繼續(xù)保持4月水平，多項(xiàng)核心指標(biāo)呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。貝殼深圳合作門店二手房簽約量較去年同期增長(zhǎng)66%，帶看量同比提升28%，成交熱度明顯高于去年同期。

同時(shí)，深圳中原數(shù)據(jù)也顯示，二手房帶看量同比增長(zhǎng)14%；樂有家門店二手住宅看房量同比有16.3%的上漲。不過，樂有家數(shù)據(jù)亦顯示，假期5天二手住宅簽約量同比增長(zhǎng)超27%，但較3月高峰期下降了33%。

聚焦五一假期期間的二手房簽約表現(xiàn)，樂有家推出的“以舊換新”3.0補(bǔ)貼活動(dòng)，為二手房成交提供了有效助力。

該活動(dòng)支持異地客戶參與，不限制“舊房”所在城市，可覆蓋全國(guó)購(gòu)房者的跨城置換需求，購(gòu)買合作試點(diǎn)項(xiàng)目財(cái)富城的房源時(shí)有獨(dú)家折扣，并享有“60天無憂退定”的權(quán)益。

同時(shí)，還給出了“賣舊”補(bǔ)貼。活動(dòng)顯示，對(duì)于廣東省內(nèi)的舊房，若購(gòu)房者通過樂有家賣出且購(gòu)買財(cái)富城的房源，開發(fā)商會(huì)給予3萬(wàn)元補(bǔ)貼，降低賣舊房壓力，進(jìn)一步激活跨城改善需求。

據(jù)深圳商報(bào)，從4月29日推出到5月5日，已有超2000批換房業(yè)主申請(qǐng)“賣舊房”補(bǔ)貼，“以舊換新”合作的18個(gè)新房項(xiàng)目帶看量超3000批。

把時(shí)間線拉長(zhǎng)，今年4月份，深圳二手住宅網(wǎng)簽約5733套，雖然環(huán)比下降5.7%，同比增幅達(dá)到37.4%，穩(wěn)在5000套榮枯線之上。

之所以環(huán)比數(shù)據(jù)略有下降，原因可能很好理解，一方面，假期將至，外出旅游熱潮導(dǎo)致購(gòu)房注意力分散；另一方面，新房市場(chǎng)熱鬧，在價(jià)格差異不大的情況下，購(gòu)房者的選擇范圍不只限于二手房。

還有一方面，當(dāng)前正值全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不穩(wěn)定，關(guān)稅戰(zhàn)對(duì)深圳的出口導(dǎo)向經(jīng)濟(jì)形成沖擊，直接影響了購(gòu)房者的信心，不分買家處于持幣觀望狀態(tài)。

此外，雖然目前房?jī)r(jià)整體較為穩(wěn)定，但部分區(qū)域房?jī)r(jià)仍存在一定的波動(dòng)，購(gòu)房者擔(dān)心自己在高位買入，后續(xù)房?jī)r(jià)下跌造成資產(chǎn)縮水，這種心理也使得他們?cè)谫?gòu)房決策上更加謹(jǐn)慎。

03

南街坊地塊“撤拍”或許并不是壞事

4月28日，原定于4月30日出讓的寶中A002-0060宗地（即“南街坊地塊”）終止交易，為“深圳樓市遇冷”打下一記重拳。

該地塊于3月31日掛牌，掛牌起始價(jià)86.27億元，其中住宅部分為普通商品住房，按照“價(jià)高者得”的原則競(jìng)拍，并承諾提供“交房即發(fā)證”服務(wù)。

在更早的3月4日，南街坊地塊還曾進(jìn)行全球招商推介，當(dāng)時(shí)吸引了華潤(rùn)、中海、深鐵、鴻榮源、星河、華發(fā)、中國(guó)能建等等全國(guó)知名開發(fā)商的參與，未來規(guī)劃打造文旅商住綜合體天花板。

不過最終以流拍收?qǐng)觯_實(shí)會(huì)影響后市、令市場(chǎng)沮喪。

梳理公示會(huì)發(fā)現(xiàn)，南街坊地塊存在兩個(gè)較為“致命”的BUG：

1）地塊住宅占比低（不足50%），商業(yè)規(guī)模的配比過高（要求整體轉(zhuǎn)讓的商業(yè)和酒店占比高達(dá)51%）；
2）地塊規(guī)劃為“文旅商業(yè)地標(biāo)”重在商業(yè)資產(chǎn)，不符合當(dāng)下市場(chǎng)需求，并且與周邊的商業(yè)群形成了重復(fù)建設(shè)，競(jìng)業(yè)壓力較大。

基于上述內(nèi)容，此次“撤拍”于南街坊地塊而言，似乎并非壞事。畢竟政府收回地塊后，會(huì)在下一次招拍掛前，對(duì)土地的規(guī)劃設(shè)計(jì)重新做調(diào)整，加之地塊所在區(qū)位，未來不妨?xí)蔀橐粋€(gè)不錯(cuò)的項(xiàng)目。

那么政府會(huì)從哪些方面入手調(diào)整？我認(rèn)為以下兩個(gè)點(diǎn)需要著重考慮：

首先，是“商業(yè)規(guī)模的配比以及文旅商業(yè)地標(biāo)建設(shè)的要求”可以做調(diào)整。

重商業(yè)資產(chǎn)的開發(fā)，對(duì)開發(fā)商的實(shí)力要求很強(qiáng)，不僅需要有雄厚的資金實(shí)力，還需要有成熟的商業(yè)規(guī)劃及建設(shè)實(shí)力，把這兩個(gè)要求擺在臺(tái)面上，會(huì)發(fā)現(xiàn)很多開發(fā)商被無情地刷掉了。

尤其當(dāng)下中美關(guān)稅戰(zhàn)膠著，開發(fā)商是否愿意“花大錢”買地做商業(yè)，還得打一個(gè)大大的問號(hào)？

值得注意的是，南街坊地塊周邊正是寶中核心商圈，涵蓋“歡樂港灣-壹方城-萬(wàn)豪酒店-瑞吉酒店”等地標(biāo)性文旅商業(yè)建筑，除非新配建的項(xiàng)目能與之互補(bǔ)形成更具完備性的商業(yè)群，否則便會(huì)像“大百匯廣場(chǎng)之于崗廈、大中華交易中心之于福田中心區(qū)”一樣，食之無味、棄之可惜。

此外，商業(yè)和辦公的搭配無外乎商業(yè)中心、寫字樓、商務(wù)公寓這樣的業(yè)態(tài)，轉(zhuǎn)手率很低。對(duì)于開發(fā)商而言，配備大量的商辦會(huì)影響投資收益；對(duì)于購(gòu)房者而言，過高的商業(yè)占比則會(huì)影響住宅的宜居性。

其次，是住宅占比提升、住宅容積率下調(diào)。

在原規(guī)劃設(shè)計(jì)中，南街坊地塊占地約4.7萬(wàn)㎡，容積率約5.7，總建面約27萬(wàn)㎡，包括：住宅約13.23萬(wàn)㎡，酒店3.5萬(wàn)㎡，商業(yè)10.25萬(wàn)㎡（其中2.25萬(wàn)㎡可轉(zhuǎn)換為酒店/商務(wù)公寓，允許10.25萬(wàn)㎡商業(yè)比例中不超過1.5萬(wàn)㎡設(shè)置地下商業(yè)）。

5.7的容積率，在深圳似乎并不稀奇，但這也是購(gòu)房者一直詬病的地方。當(dāng)遍地都是超高層，恰恰體現(xiàn)了宜居性不足的問題。

試想一下，住在60-70層高的住宅里，每天等電梯、搭乘電梯需要花費(fèi)的時(shí)間，以及超高層建筑自身存在的安全隱患，如果價(jià)格還不便宜，那是不是會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目入市后的去化呢？

可見，提高住宅占比并把容積率下調(diào)，疊加周邊成熟完善的配套，南街坊地塊的未來將不可估量。