不得不說(shuō)今天西安二手房4月數(shù)據(jù)出來(lái)后市場(chǎng)一片嘩然，雖然最新的住宅成交數(shù)據(jù)沒(méi)有破萬(wàn)，但也是在萬(wàn)套閥值上瘋狂試探！

根據(jù)官網(wǎng)釋放的數(shù)據(jù)顯示：“4月，西安全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積102.37萬(wàn)㎡；其中住宅網(wǎng)簽備案9635套，面積96.79萬(wàn)㎡。”

一點(diǎn)沒(méi)夸張，9635套！

雖然4月（9635套）比3月（10470套）的成交套數(shù)環(huán)比下跌約8.67%，縮水了835套。

但和去年同期相比，卻是上漲了約1.95%！

圍繞著4月二手房的成交數(shù)據(jù)，我們聚焦幾個(gè)核心點(diǎn)來(lái)和大家討論：

其一、以今年時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，一季度1月的時(shí)候西安二手房網(wǎng)簽住宅成交量為6048套，2月成交了6972套，3月達(dá)到了峰值10470套，4月回調(diào)到了9635套！

也就是說(shuō)，西安二手房的成交雖有回調(diào)，但仍在持續(xù)增量！

但據(jù)中指研究院最新數(shù)據(jù)《百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，2025年4月西安二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.77%，跌幅依然在擴(kuò)大。

這也是明眼人都能看出二手房“以價(jià)換量”的現(xiàn)象，且空間還要優(yōu)于新房。所以成交增量的背后，也是大多數(shù)業(yè)主在割肉負(fù)重前行…

其二、為什么3、4月的購(gòu)房需求大量的流向了二手市場(chǎng)？

首先來(lái)看3月，事實(shí)上新房和二手房市場(chǎng)的數(shù)據(jù)都很有起色！

根據(jù)多數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)3月在供應(yīng)拉動(dòng)下，西安新房成交回升至今年來(lái)的最高值，但尚未恢復(fù)至去年平均水平（低10%）。

而拉通來(lái)看，2月首周因春節(jié)假期成交驟降，但節(jié)后需求集中釋放，帶動(dòng)成交逐周上漲，至3月以來(lái)穩(wěn)定在12-13萬(wàn)㎡！

雖然4月的數(shù)據(jù)還沒(méi)有出來(lái)，但根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫(kù)周度數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，4月周度供應(yīng)同比緩步下滑，雖然有招商西安璽、金茂璞逸東方等改善項(xiàng)目帶動(dòng)，但難掩成交同比下滑的形勢(shì)！

所以客觀來(lái)講，新房和二手房市場(chǎng)還是呈現(xiàn)“倒掛”的態(tài)勢(shì)，相較于新房，二手房成交更為活躍。

事實(shí)上這也是目前西安的市場(chǎng)現(xiàn)象，一個(gè)二手房驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)！

其三、需要注意的是，當(dāng)前的二手房?jī)r(jià)格體系，確實(shí)是肉眼可見(jiàn)得親民。不過(guò)目前不少業(yè)主對(duì)樓市預(yù)期轉(zhuǎn)好，核心區(qū)品質(zhì)房源在一定程度上已經(jīng)開(kāi)始小幅溢價(jià)，開(kāi)始拉高二手房交易價(jià)格基準(zhǔn)線！

前期我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)，西安的新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)有著涇渭分明的一條線，那就是200萬(wàn)左右總價(jià)段。

可是基本上200萬(wàn)以下的預(yù)算，只有二手房可以選擇！同時(shí)，我們通過(guò)整理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截止目前西安二手房掛牌中100-150萬(wàn)和150-200萬(wàn)以內(nèi)總價(jià)段的房源最多！

于此一個(gè)必須要承認(rèn)的結(jié)論就是，西安二手房的絕對(duì)交易主力是純剛需自住的朋友。

這究竟是何原因呢？其實(shí)就是新房的價(jià)格太高了。

不過(guò)這也不難理解，雖然西安新房成交量相對(duì)平淡，但數(shù)據(jù)明確顯示新房的房?jī)r(jià)依然持上升通道！這無(wú)疑令許多剛需購(gòu)房者望而卻步，感受到越來(lái)越大的購(gòu)房壓力。

值得一提的是，二手房市場(chǎng)的熱度和主導(dǎo)權(quán)也不是恒溫不變的！

城市從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量更新”的大趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)，必然帶來(lái)二手房市場(chǎng)進(jìn)一步分化。

尤其是平均房齡在5-9年的開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入置換期，其品質(zhì)雖然低于第四代住宅，但和2010甚至2015年以前交付的二手房相比已有明顯提升，且無(wú)論是交易成本還是價(jià)格下探空間均較新房更為友好。

這批房源很快就會(huì)成為二手房市場(chǎng)的交易主力，只是時(shí)間問(wèn)題。

不過(guò)從體感來(lái)說(shuō)，目前的二手房市場(chǎng)狀態(tài)，會(huì)讓二手房處于一個(gè)筑底的階段，甚至不少房源還有一定的“陰跌”和“砍價(jià)空間”，這對(duì)持幣待購(gòu)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，還是相對(duì)友好的！