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出品 | 潮起網「于見專欄」

房地產大盤現出頹勢的同時，頂級豪宅也不好賣了。例如，位于南京青奧濱江板塊核心地段偉星長江之歌，是偉星地產繼雨花軟件谷時代悅峰、南部新城譽璟府后，在南京打造的首個頂豪項目。其定位南京灣天花板級新地標。

據了解，其核心賣點包括360°環幕立面、六恒科技系統、棟棟架空設計及YKKAP系統窗等創新配置，試圖以硬件對標一線城市頂豪標準。

然而，自2024年首開以來，項目銷售表現低迷。截至2024年7月，首開86套房僅成交12套，去化率不足14%，與同期競品金陵月華首開75%、二次開盤93%的去化率形成鮮明對比。更值得關注的是，項目因施工質量問題、銷售策略爭議及品牌信任危機，陷入“叫好不叫座”的困境。

政策、產品與市場的三重擠壓

從行業環境來看，目前房地產行業的政策調控與市場分化，給該項目帶來了生存挑戰。據媒體報道，3月31日，南京市召開新聞發布會，宣布自即日起全面取消商品房限售政策，并出臺“房七條”政策，旨在進一步促進房地產市場平穩健康發展，滿足居民剛性和改善性住房需求。

據分析，這一系列政策的出臺，對于行業來說，像是一把雙刃劍。積極的一面是，這標志著南京房地產市場進入以“促流通、提品質”為核心的新階段。

該政策也將顯著提升二手房流動性，但是與此同時，也加劇了新房與二手房的價格博弈。據了解，該項目周邊二手房均價約8.5萬元/㎡，雖存在約1萬元/㎡倒掛空間，但競品金陵月華通過備案價7.56萬元/㎡的降價策略，削弱了這一優勢。

此外，長江大保護政策要求沿江項目嚴格控制生態影響，盡管偉星長江之歌未明確劃入保護區，但其環評信息未在公開渠道披露，環保合規性存疑。

在南京豪宅市場的激烈競爭中，部分樓盤憑借卓越的銷售成績成為焦點，而有的項目則在去化方面面臨挑戰。

例如，金陵月華和桃園金茂府的出色表現，與偉星長江之歌形成了鮮明對比。據媒體報道，桃園金茂府在開盤后成績斐然，堪稱上半年南京樓市的佼佼者。

開盤當天便實現了100%的去化率，48小時內網房成交率高達95%，如此強勁的銷售態勢，充分彰顯了其在市場中的強大競爭力。由綠城和華發聯手打造的河西頂豪金陵月華同樣表現亮眼，其備案價格達7.56萬元/㎡，總價1300萬元起。

該項目自2024年開盤后迅速網簽成交，一舉斬獲南京1300萬級+成交金額、成交套數、成交面積的“三冠王”。首開當天去化率為75%，二次開盤更是達到93%。整體在10天時間里，實現120+套認購，80套成交，網房成交率超50%，還創造了2024年南京開盤單盤銷售金額的新高。

這兩個項目網簽成交迅速，有力地證明了，真正優質且契合市場需求的產品，在銷售數據上不會存在延遲。反觀位于河西南的偉星長江之歌，情況則大相徑庭。盡管此前一直有“賣爆了”的聲音，但官方數據卻揭示了殘酷的現實。

據網上截至2024年7月15日的數據顯示，偉星長江之歌首開推出86套房，然而7個月過去僅成交了12套。與桃園金茂府和金陵月華相比，其去化速度極為緩慢。

偉星長江之歌去化不佳，原因或許是多方面的。從產品角度看，小區戶型面積較大，導致總價相對偏高，使得工薪人員望而卻步，大大縮小了目標客戶群體的范圍。在市場競爭方面，當前全市頂豪項目供應過剩，土地供應缺乏節制，眾多項目相互競爭，分流了客源。

與此同時，行業內盛行的“對標思維”，使得產品同質化嚴重，難以凸顯獨特優勢。此外，市場環境的變化以及消費者購房觀念的轉變，也可能對其銷售產生了不利影響。

除了該項目開盤遭遇滑鐵盧外，其背靠的偉星集團旗下上市公司偉星股份的經營狀況也十分堪憂。2025年一季度偉星股份2025年一季度財報解讀：經營現金流銳減1.59億，財務費用激增606.67萬。其中，經營活動現金流凈額同比減少65.58%。

盡管偉星房產強調“無公開債、無高息融資”，但其關聯企業臨海慧星集團的資金實力仍存疑，且合肥、杭州等城市項目曾因資金問題導致交付延期，進一步削弱市場信任。

創新與硬傷并存，產品設計或是根因

據了解，偉星長江之歌項目主力戶型248-315㎡、總價1487萬元起的定位，將客群鎖定為高凈值人群。然而，南京頂豪市場容量有限，2025年1-3月全市頂豪成交僅占新房市場的12%，且競品分流效應顯著。

更值得關注的是，部分戶型因景觀陽臺布局導致室內方正性不足，通透性差，與宣傳的高端居住體驗存在落差。加上其目標客群過于精準與狹窄，導致其難以在激烈的市場競爭中脫穎而出。

值得注意的是，其產品配置的理想與現實，也在不斷拉扯。盡管項目宣傳采用YKKAP系統窗、六恒科技系統等高端配置，但實際施工存在嚴重縮水。

根據施工現場曝光信息，系統窗并非YKK原裝，而是使用YKK配件與安徽勤業組裝的混合產品，玻璃供應商蕪湖寶屹達存在75條司法風險，且施工現場為安裝吊籃直接切斷墻體鋼筋，存在安全隱患。

此外，精裝標準中雖包含勞芬、嘉格納等品牌，但大理石、墻布等細節采用定制化方案，品質把控空間較大，與“頂豪”定位不符。該類產品設計，也頻繁遭到市場詬病。

而且，該項目預計2026年1月交付，目前仍為準現房狀態。截至2025年5月，部分樓棟仍處于主體結構施工階段，而競品金陵月華已實現準現房銷售。據了解，由于偉星在合肥等城市的項目曾疑似資金問題導致交付延期，也讓南京項目的工程履約能力引發市場擔憂。

例如，2024年11月，在房天下等房地產交流平臺，就有消費者對其項目售樓處關門提出質疑，認為這或許是因為偉星面臨財務困境等。

由此可見，偉星長江之歌的產品設計問題與行業定位問題，讓其陷入了房子難賣、消費者信任度難以獲取等多方面的困境，可謂創新與硬傷并存。

銷售策略與品牌信任的雙重危機

實際上，偉星長江之歌的銷售策略也一直飽受爭議，甚至遭到反噬。據了解，為促進成交，該項目還被指存在“小黑屋”議價、簽訂保密協議等非常規手段，導致價格體系混亂，且成交數據不透明。這種策略雖短期刺激銷售，卻也會損害品牌公信力，負面輿情擴散至南京市場。

值得注意的是，雖然偉星地產雖為全國百強房企，但其在南京市場的項目較少，品牌認知度弱于本地房企。

例如，2025年南京頂豪市場調研顯示，仁恒、金茂的品牌偏好度相對較高，而偉星卻略缺存在感。此外，偉星在合肥、杭州等城市的項目因降價、降標等問題頻發維權，進一步削弱市場信心。例如，此前偉星在安徽的樓盤項目，就曾涉嫌虛假宣傳等問題。

據2024年底鳳凰網安徽等媒體報道，在人民領導留言板上，有多位網友投訴合肥偉星樓盤的留言，涉及開發商虛假宣傳、期房建設與宣傳不一致、物業公司亂收費……并得到相關部門的回應。

盡管偉星長江之歌與周邊二手房相比，都有一定的價格優勢，但競品金陵月華通過降價策略和快速網簽，卻顯著削弱了這一優勢。

據了解，南京頂豪客戶更看重地段稀缺性和品牌溢價，而項目雖占據青奧濱江核芯位置，但配套成熟度仍需時間兌現，例如金陵月華臨近河西CBD，商業、教育資源更為完善。因此，也間接給偉星長江之歌帶來了壓力。

據分析，偉星長江之歌的困境折射出外來房企在區域頂豪市場的生存邏輯——高端產品力需與市場接受度深度耦合。盡管項目在硬件配置上對標一線城市頂豪，但南京市場對品牌溢價的敏感度較高，且競品在區位、口碑、銷售策略上更具優勢。若不能有效解決銷售乏力、品牌信任度不足及環保合規性等問題，項目可能陷入長期滯銷。

結語

整體來看，偉星長江之歌未來破局，也并非沒有路徑。例如，通過優化產品細節，采用原裝系統窗、提升施工質量，確保“六恒”體驗與宣傳一致，就可以大大提升消費者信任度。

與此同時，通過重塑品牌公信力，摒棄非常規銷售手段，從而讓其價格體系更加透明，并借力政策窗口期（如置換補貼、公積金優化）提振市場信心，也是其挽回消費者信任，提升產品去化的重要途徑。

而對于南京頂豪市場而言，偉星長江之歌的成敗不僅關乎單個項目的命運，更揭示了行業分化期的生存法則：在政策調控與市場競爭的雙重壓力下，唯有深度融入本地需求、平衡品質與性價比，方能在頂豪“修羅場”中找到突圍路徑。

對于房企而言，這既是挑戰，也是重塑品牌價值、實現長期主義發展的機遇。期待偉星長江之歌成為真正能被市場所接受的、名副其實的豪華高端品牌。