上海現在每逢土拍必火。

今天第四批土拍火的是楊浦，定海社區L4-02地塊樓板價突破8萬，拿地方是保利置業。

地塊位置

該地塊出讓面積21150.46㎡，容積率2.5，建筑面積52876.15㎡，起始樓面價約6.3萬/㎡，土拍溢價率26.3%。地上建筑限高40米，定海路沿線建筑高度可突破至60米，中小套型占比40%，裝修集采價4000元/㎡。

全網都在說這里叫楊浦濱江、叫東外灘，其實離復興島運河就200米。

復興島是什么地段？說是楊浦最差地段中原地區可能不同意，說是楊浦最邊角料地段沒人有異議。

這樣的地方，土地都賣到8萬多。

隔壁的中海·云邸玖章南區樓板價73288元/㎡、北區69138元/㎡。

中海兩個地塊分別是去年11月27日、10月25日買的，這才六七個月，漲了6900元/㎡或者11000元/㎡。

中海·云邸玖章剛開盤，單價11.49萬/㎡。

保利剛拍的地今年就能入市，單價還不得破12萬/㎡？

環二剛寫文章說了楊浦濱江壞話（《我對楊浦濱江有三個擔心》），現在地王甩過來，又打了環二臉？

其實不然，現在恰恰是楊浦濱江逃頂的最佳時間。

開發商買地跟環線做區域分析完全是兩個角度。

環二說的是長期來看，楊浦濱江房價已經透支，現在高位接盤有些風險。

開發商買地是什么邏輯？

我管你這那的，房子能賣掉就行

中海云邸玖章賣得好不好？

好爆了簡直，認籌率達到了205%，開盤當天就被搶光。

中海單價11.49萬賣這么好，保利12萬能不能賣掉60%？

能賣掉60%地就可以拍。

如果單價也是11.49萬，不會比中海賣得差吧？

其實保利賣11萬可能都有錢賺。

項目計劃建安成本16528元/㎡，其實操盤下來還要打八折，最高14000元/㎡了不起了。

地塊樓面價80199元/㎡，項目有團隊直接接手管理費用不高，雜七雜八的成本肯定到不了11萬。

有這個底氣拿地肯定沒壓力。

其他人為什么不拿？動不動幾十個億民企誰買得起。

土地賣得貴，只能說明開發商對賣房有信心而已。

開盤有沒有可能到12萬？也可能。

反正現在沒限價了，他們提價的上限是賣得掉。

只要賣得掉，多貴無所謂。

你買到手里破發不破發，沒人關心。

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開發商買地、老百姓買房最大的區別是，前者只關心短期熱度，后者關心長期價值。

開發商不管那么多，最熱的這兩年把房子賣光就行。

現在哪里最熱？

楊浦濱江、徐匯濱江、浦東新楊思、中興路。

楊浦去年一口氣賣了8塊地，今年還在不斷賣地，大部分都在楊浦濱江。

別看地塊不大，只要項目足夠多，營銷費用就少不了，熱度就低不了。

楊浦濱江曾經快速開發過一段時間，保利翡麗甲第上市后就沒項目了。

沒新房的幾年，東外灘發展陷入停滯，冷冷清清，漁人碼頭淪為全市人民的笑話。

后來互聯網巨頭來了、北外灘840萬方規劃來了，楊浦濱江又迎來二次開發。

互聯網巨頭不早不晚這個時候來，復興島量子城市不早不晚這個時候提出，土地不早不晚這個時候賣，好巧不巧。

開發商都是順勢而為，哪里熱就去哪里買地，省下巨額營銷費用。

沒人愿意去炒作浦東新場、松江小昆山、嘉定外岡這些地方，砸幾個億下去水花都沒有。

如果不幸在這些地方有項目，最好的方式是打折賣房，快速抽身。

利潤在哪來？要在熱門區域來。

當然熱度不可能持續太久，新房會賣完，土地會賣完。

土地賣不完概念也可能崩掉，比如大虹橋、臨港。

這些地方土地還有、新房還有，韭菜被割光了。

如果我是開發商，在韭菜割完之前跑路就行，價格高不高不重要。

2016年8月，融信以110.1億元奪得上海靜安中興路地塊，樓板價100315元/平方米，成為當時的全國單價地王。

再次出現樓板價10萬的土拍得到2024年，8年后了。

2016年就這么激進，融信不知道有風險嗎？

肯定知道，但是它賭那波大行情還能持續一年。

只需要一年，趁熱度賣掉就行，反正房地產市場已經殺紅眼了。

融信賭對了，9月份市場熱度還在。

但是它沒猜到調控來的如此迅速且猛烈，2016年9月全國136個城市啟動限購，房地產直接打入18層地獄。

所以保利置業拿楊浦濱江的地也是在賭，賭東外灘概念還能持續一年，賭復興島量子城市概念有人信，賭止跌回穩還要出力度。

我不知道楊浦濱江熱度還能持續多久，我只知道現在熱度最高，我只知道持續不了10年。

你現在買入，一定是熱度最高的時候入手。

10年后賣出，這個概念紅利你吃不到。

熱度最高的區域買房，有好下場的不多，好像詛咒一樣。

2021年最熱區域大虹橋、臨港，后果你知道。

2016年最熱區域是青浦新城，五大新城套最牢。

2011年最熱區域是新江灣，后來五年一分不漲。

2005年最熱區域是古北，豪宅價格買入中產價格賣出。

這是因為任何概念都有生命周期，概念最火爆的時候溢價最高。

多調研調研，多看看數據你就知道，2021年大虹橋憑什么賣10萬？

2011年新江灣仁恒怡庭憑什么賣6.5萬？

2011年新天地才7萬多，大寧才3萬。

但是就有人不管不問不看，6萬多沖進新江灣，9萬多沖進大虹橋。

就好像有人愿意11.5萬買復興島。

你家里沒地圖嗎？

11.5萬的單價，至少有2萬買的是預期，是互聯網巨頭，是復興島量子城市，是合生匯商業。

這2萬預期你能100%拿到嗎？

11.5萬買房時，你覺得這里會來25萬高收入群體抬轎子。

你現在買房，將來要賣出發現抬轎子的只有2萬人怎么辦（《我對楊浦濱江有三個擔心》）？

環二不是不認可東外灘規劃，楊浦有大學、有大廠、有人口、有地段，肯定也有未來。

環二只是怕你買入時價格不合理，環二只是怕你賣出時預期沒有全兌現。

東外灘早晚會建好，建好時你都搬走5年了，跟你還有關系嗎？