如今的上海房東，不僅被買家和中介pua降房價，也開始被租客pua降房租了。“簡直是倒反天罡”，一個房東朋友吐槽。上海越來越多的租客，正在要求房東降租。房東要是拒絕降租，租客直接退租換房，不僅租金低了，裝修還比以前好。就說最近上海租房市場成交火熱，那可不是大學畢業生在搶房子，而是大量的租客在退租換房。 背后根源是，上海的租房市場，供需關系逆轉了。

　　上海房租，跌跌不休

　　數據顯示，今年3月上海平均租金83.1元/平/月，同比下跌4.7%。

　　一套100平房子，月租金從8720元滑落至8310元，房東每年少收近5000元。

　　其實23年下半年開始，租房生意就越來越不好做了。

　　不管是北上廣深這樣的大城市，還是二三線小城市，房租都比之前便宜了，特別是北京上海這些地方，房租跌得尤其厲害。

　　"房東是有產階級，天然比租客強勢"——這套理論在上海租房市場逐漸過時。

　　如今的魔都租房江湖，租客和房東，攻守易型了。

　　中介表示："現在帶看10套房，有8套是租客在挑房子"。

　　以前房東挑租客，租個房還要面試。

　　現在租客挑房子，裝修太老，價格太貴，隔音不好，一樓潮濕，采光不行，通通被pass。

　　市場供需天秤反轉，房東從"人上人"變"卑微乙方"。

　　供給增加，需求減少

　　租金是經濟冷熱最直觀的反應。

　　企業縮減開支，裁員，降薪；打工人收入降低，能拿出來租房的預算，自然也少了。

　　冰冷的數據，透露出了不少寒意，這也是這兩年房價下跌的基本面之一。

　　雖然大學畢業生越來越多，但對租房市場卻沒有構成利好。

　　因為這部分剛畢業的大學生，并非市場上的有效購買力。

　　租房市場對打工人變友好了，一大原因是就業市場對打工人不友好了，很扎心，也很現實。

　　另一方面，上海每年都在有大量的新房交房，尤其是郊區，新房供應更是天量。

　　這些新交付的房子，相當一部分直接流入租房市場。

　　而且，保租房這頭巨獸正瘋狂撕咬市場，這點我們也講過好多次了。

　　保租房大軍殺到，在市場上降維打擊！

　　上海保租房現在像雨后春筍一樣往外冒，光2024年就扔出3萬多套。

　　更氣人的是這些保租房個個精裝修帶電梯，民水民電還不用中介費，年輕人現在租房子都直奔"隨申辦"找保租房。

　　以前經濟增速快，各行各業都有錢，房價也蹭蹭漲，沒多人在乎租金收益。

　　今時不同往日，經濟增速放緩，銀行利息越來越低，大家開始看重租金收益了，不管是個人還是機構。

　　國企的保租房，一方面是給年輕人解決居住問題，一方面也是下場賺錢創收啊。

　　保租房天量供應之下，市區的出租房好一點，畢竟公租房和保租房少，受到的影響小。

　　郊區的那些動遷房，邊上就有公租房和保租房的，確實應該拋掉了，再拿下去租都不好租了。

　　不過從長期看，保租房的目的是留人，特別是留住那些有實力的年輕人。

　　讓這些暫時買不起好房子的年輕人，可以在積累人生財富的時候，提前適應上海的生活。

　　在上海居住體驗好了，他們自然會喜歡上這個城市，慢慢才會想要在這個城市扎根。

　　一個區域居住習慣了，有實力了，購買保租房附近的品質房是很絲滑的操作。

　　話說回來，面對當下艱難的市場形勢，房東們也不得不降價出租。

　　某靜安寺房東，8500元的兩居硬是砍到7200元才租出去。

　　長寧北新涇老破小兩房房租從5000元跌到4000元，黃浦區老舊房源直接打八五折。

　　中介也說："以前房東電話里說'愛租不租'，現在求租客'愛降不降'"。

　　像極了當年租客求房東別漲租的復刻版，只不過角色互換。

　　高端租賃也遭遇 打擊 。

　　上海高端租賃市場的慘烈程度，比低價市場尤甚。

　　根據 同策研究院監測，上海高端公寓價格明顯松動下滑。

　　數據來源：Apaman、品牌官網、同策研究院整理

　　如今的上海的高端租房市場，大戶型整租的，供需尤其不平衡。

　　大把的改善房、豪宅空著沒租客，這部分購買力強的租客，要么自己買房了，要么消費降級了，要么離開上海了。

　　現在那些專門做長期出租的公寓公司，日子從來沒像現在這么難熬過。

　　消費降級、外資撤離、降薪失業，刀刀見血，刀刀致命。

　　昔日房租市場揮金如土的外企高管今何在？

　　二房東的差價游戲，玩不轉了

　　二房東以前簡單裝修就能每月多薅2000塊差價的好日子，一去不返了。

　　有爆料說市面上七成二房東都不干了，剩下的也在瘋狂甩房！

　　二房東當年高價收的房子，現在租出去可能連裝修錢都收不回——5000塊收來的房子，裝修完三個房間兩個空，每個月倒貼物業費。

　　租客也開始覺醒。

　　現在的年輕人可不好忽悠！小紅書上一堆"租房避坑指南"，教你怎么識別甲醛房、拆穿水電費貓膩。

　　租客退租時拿著手機全程錄像，生怕被二房東"提燈定損"。

　　大廠也扛不住了！連自如這種行業巨頭都在瘋狂解約！

　　去年下半年開始，自如寧可賠違約金也要把高價收的房子退掉。

　　轉頭就去搶低價房源。這說明啥？連掌握大數據的大平臺都不看好二房東生意了！

　　說到底還是市場變天了！一邊是打工人逃離北上廣。

　　另一邊是保租房、新房、長租公寓瘋狂放量。

　　聰明房東已經開始轉型

　　面對壓力，有人主動降租保平安，有房東在租約期內自砍300元/月。

　　有人智能家居武裝到牙齒，什么密碼鎖、自動窗簾、聲控燈光，90后房東老王靠"小米全家桶"把租金拉高15%。

　　也有人跳過中介，自己下場找租客，社交媒體發帖，圖文并茂，視頻一鏡到底，直播看房。

　　還也有人斷臂求生，手中的差房子，統統降價拋掉。

　　上海現在二手房掛牌量激增，尤其是老破小，郊區動遷房，房東也想過來了："與其月租5000空置半年，不如400萬賣房套現"。

　　曾經躺著收租的房東們，正在經歷市場的教育：要么升級服務，要么降價內卷。

　　這場租房革命正在改寫底層邏輯，租房市場正在越來越規范，價格透明化，服務標準化。陰陽合同、亂扣押金等套路正在被被連根拔起。

　　當保租房撕開壟斷缺口，當市場供需徹底逆轉，那個房東說漲就漲的黃金時代，一去不返了。

　　如今租房江湖的生存法則很簡單：把租客當甲方，用產品說話，靠服務續命——畢竟，能收到錢的房東，才是真房東。

　　在這里建議家里有房出租的房東：

　　1）珍惜每一個穩定靠譜的租客，前期房租合同價高的，適當降個幾百塊，也比你空置幾個月強。

　　2）房子太老太舊太破的，可以花小錢收拾一下，刷個墻，換個窗簾，換點新家具。

　　其實花不了多少錢，但會大大提升你家房子的競爭力。

　　很多在租的老公房，一進去給人的感覺簡直像是穿越到了上個世紀，絕大部分年輕人都不愿意買單。

　　現在的年輕人，寧愿住的小點，也要干凈敞亮新一些。

　　這也是二房東的核心競爭力，花小錢裝修，加價出租。

　　房東其實也可以這樣搞，租金也能比原始老舊風漲不少。

　　學會給房子化妝，不僅僅適用于賣房，也適用于租房。

　　一句話，裝逼擺譜的死得快，務實升級的活得爽。

　　3）不過，從長遠的供給關系來看，手里有多余的差房子的房東，早點拋掉套現或者置換好房子，才是更加聰明的選擇。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。