全球酒店交易市場表現(xiàn)出“十里不同天”的市場處境。

一邊是本土高星酒店被擺上貨架，即便是打出“骨折價”依然無人問津。另一邊是國際大資本通過股權(quán)交易和資產(chǎn)收購，遴選全球標(biāo)的強(qiáng)化自身酒店版圖力量。

市場緣何表現(xiàn)出如此巨大不同？現(xiàn)階段酒店資產(chǎn)估值，是處于低位還是仍有水分可擠？我們應(yīng)該是保持?jǐn)U張侵略性，還是尋求平穩(wěn)，講究“落袋為安”？

01

誰在“掃貨”全球酒店資產(chǎn)？

全球旅游業(yè)保持增長的大背景下，全球大資本和國際酒店集團(tuán)，開始了新一輪的并購和交易。

一方面，是資本方對于酒店資產(chǎn)的蠢蠢欲動。

這包括黑石集團(tuán)。

5月份，該集團(tuán)旗下酒店投資平臺BRE Hotels以約1.75億美元收購紐約金普頓Eventi酒店。這是一家位于紐約曼哈頓切爾西區(qū)的高端酒店，擁有292間客房。

還有美國資管巨頭貝萊德（BlackRock）。

5月初，凱德綜合商業(yè)信托在月初宣布，將以2.8億新元出售新加坡馨樂庭萊佛士坊公寓酒店（Citadines Raffles Place）。買方為美國資管巨頭貝萊德（BlackRock）與馬來西亞YTL集團(tuán)旗下酒店業(yè)務(wù)組成的合資公司。

這是貝萊德收購的第二個位于新加坡的馨樂庭公寓。

另外，美國私募投資公司KSL Capital Partners，在5月7日前后完成對威尼斯JW萬豪度假酒店的全資收購。該酒店位于威尼斯Isola delle Rose私屬島嶼，由Matteo Thun設(shè)計(jì)，有266間客房、最大水療中心及6家高端餐廳等設(shè)施，2015年開業(yè)后成當(dāng)?shù)責(zé)衢T五星級酒店。

此次收購是KSL對歐洲旅游資產(chǎn)的戰(zhàn)略布局，反映國際資本看好威尼斯高端市場。

另一方面，資本的關(guān)注焦點(diǎn)，除了單純的物業(yè)收購，逐漸向品牌、管理體系的整合過渡。

5月7日，倫敦知名投資機(jī)構(gòu)Tristan Capital Partners通過旗下第六期歐洲地產(chǎn)投資專項(xiàng)基金（EPISO 6），與易捷集團(tuán)（EasyGroup）達(dá)成協(xié)議，全面收購英國經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店品牌EasyHotel。

EasyHotel目前在歐洲運(yùn)營48家酒店、逾6000間客房，其遵從"基礎(chǔ)住宿+按需付費(fèi)"的極簡商業(yè)模式，預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)可通過品牌升級與數(shù)字化改造實(shí)現(xiàn)15%的復(fù)合增長率。

3月，私募股權(quán)公司PAI Partners擬收購德國連鎖酒店集團(tuán)Motel One 80%股權(quán)。Motel One總部位于德國慕尼黑，目前在13個國家運(yùn)營99家酒店，擁有約28,000間客房。PAI Partners此前已投資B&B Hotels、Roompot等酒店和休閑品牌。

而新加坡主權(quán)財(cái)富基金GIC將斥資8800萬美元，收購印度SAMHI酒店旗下三家子公司各35%的股份，計(jì)劃共同開發(fā)印度高端酒店。這三家公司目前經(jīng)營四家酒店，分布在班加羅爾和浦那，品牌包括萬豪和凱悅。

還有長租公寓的布局。

4月7日，華平投資旗下亞洲房地產(chǎn)基金Warburg Pincus Asia Real Estate Fund宣布完成對日本Tokyo Beta資產(chǎn)包項(xiàng)目的收購，賣家為美國投資管理公司Lone Star Funds。

圖源：華平投資官網(wǎng)

此次收購的Tokyo Beta資產(chǎn)包包含1195處物業(yè)，擁有超過16000個房間，占據(jù)東京共享住宅市場的主導(dǎo)地位。該市場主要面向?qū)W生和年輕職場人士，提供單間租賃及共享設(shè)施。

第三，則是國際酒店集團(tuán)通過并購擴(kuò)大自身業(yè)務(wù)版圖。

5月初，萬豪國際集團(tuán)宣布已達(dá)成協(xié)議收購精選服務(wù)領(lǐng)域獨(dú)特的創(chuàng)新生活方式品牌citizenM。通過此次收購，萬豪國際將在全球范圍內(nèi)加速拓展精選服務(wù)及生活方式領(lǐng)域的住宿產(chǎn)品。

目前，citizenM已在全球布局36家酒店，8544 間客房，分布于美國、歐洲及亞太地區(qū)的20多個城市，包括紐約、倫敦、巴黎和羅馬等門戶城市。

2月20日，洲際酒店集團(tuán)（IHG）宣布收購歐洲酒店品牌Ruby，進(jìn)一步擴(kuò)大其品牌組合至20個。該品牌專注于為年輕旅客提供高性價比的奢華體驗(yàn)。

同樣在2月，凱悅酒店集團(tuán)宣布將以約26億美元收購Playa Hotels & Resorts(PLYA.US)，加碼全包度假輕裝上陣。Playa 在墨西哥、牙買加和多米尼加共和國運(yùn)營著24家高端全包式度假村。

整體來看，投資機(jī)構(gòu)更加關(guān)注核心優(yōu)勢的高端酒店資產(chǎn)，交易區(qū)域更多集中在旅游熱門目的地。對于酒店集團(tuán)的布局涉及高端、經(jīng)濟(jì)型以及長租公寓等產(chǎn)品。

追求投資回報的眾多資本們，在現(xiàn)階段保持了對于酒店資產(chǎn)的熱情。

而酒店集團(tuán)的收購動作更具針對性和精準(zhǔn)性。

比如洲際和萬豪的收購，表現(xiàn)出對于年輕化、個性化的精選服務(wù)品牌的青睞。而凱悅收購動作體現(xiàn)了該集團(tuán)慣有的“買買買”風(fēng)格，以及對于全品牌矩陣的追求。

02

國內(nèi)市場遇冷了么？

當(dāng)紐約金普頓Eventi酒店被黑石攬入懷中時，位于廣州的富力空港假日酒店，面臨著折價法拍依然無人問津的局面。

4月22日，廣州富力空港假日酒店首次拍賣結(jié)果出爐。該酒店評估價約3.96億元，起拍價約2.77億元。

但是，此次拍賣報名人數(shù)為0，因無人出價，標(biāo)的物首次拍賣已流拍。

另據(jù)阿里法拍平臺公布的信息統(tǒng)計(jì)，截至4月24日，該平臺已有18個超過1億元的酒店資產(chǎn)流拍，其中不乏第二次上架。

如果說國際市場的酒店資產(chǎn)處于資本布局和重組的階段，國內(nèi)高端酒店資產(chǎn)則以“拋貨”和調(diào)整為重心。

《酒管財(cái)經(jīng)》認(rèn)為，國內(nèi)高端酒店市場供過于求，除非優(yōu)質(zhì)物業(yè)，投資者對于大部分物業(yè)處于觀望狀態(tài)。整體來看，“國內(nèi)冷、國際熱”的酒店資產(chǎn)交易現(xiàn)狀基本形成。

不過，國內(nèi)市場的整合動作并沒有停止。

第一個大動作便是同程旅行收購萬達(dá)酒管。《酒管財(cái)經(jīng)》認(rèn)為，該筆收購足以改變民族酒店品牌的市場格局。擁有更多高端和中高端品牌的同程旅行，或?qū)⒏膶慜TA平臺與酒店集團(tuán)的關(guān)系。

同時，國際酒店集團(tuán)正在重倉中國市場。

途易晟深圳曼灣度假酒店 / 圖源：深圳發(fā)布

就在前兩天，深圳市與歐洲最大旅游集團(tuán)旗下的德國途易酒店集團(tuán)簽訂《旅游發(fā)展戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，雙方在以“酒店集群開發(fā)+全產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動”模式開展深度合作。同日，德國途易酒店集團(tuán)中國區(qū)途易晟首店——途易晟深圳曼灣度假酒店（TUI SUNEO）正式揭牌。

而凱賓斯基酒店集團(tuán)剛與首旅酒店集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，將推出全新的生活方式酒店品牌，未來五年內(nèi)在中國新增 200 家酒店。要知道，目前凱賓斯基在全球也只是經(jīng)營著79家酒店及公寓。

除此之外，還有洲際在中國市場引入筑格品牌，萬豪與德朧集團(tuán)合作臻品之選等。

一個明顯的趨勢：盡管中國市場競爭激烈，國際酒店具體依然選擇重倉這一市場。它們嘗試用全新的生活方式酒店品牌，迎合當(dāng)下年輕的消費(fèi)者。并以更加俯身的姿態(tài)深耕三四五線城市。

03

如何應(yīng)對新一輪大整合？

從全球旅游業(yè)來看，酒店行業(yè)處境整體向好。

《世界旅游經(jīng)濟(jì)趨勢報告（2025）》預(yù)計(jì)2025年全球旅游業(yè)將迎來顯著增長，全球旅游收入較2019年將增長7.9%。

其中，亞太地區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)快速增長，旅游總?cè)舜芜_(dá)到95.6億人次，增速達(dá)到19.9%，在五大區(qū)域中位居第一；旅游總收入增速達(dá)到6.4%，較GDP增速（4.0%）高出2個百分點(diǎn)。

香港旅游發(fā)展局

不過，影響酒店行業(yè)的因素還有很多。

此前，前喜達(dá)屋品牌的創(chuàng)始人巴里·斯特恩利希特選擇從2月份重新恢復(fù)品牌名為喜達(dá)屋酒店時，知名品牌戰(zhàn)略專家蔣海峰曾撰文稱：

作為猶太資本圈的一員，斯特恩利希特可能預(yù)估美國乃至全球馬上會經(jīng)歷新一輪信貸泡沫破滅，然后大量優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)被抵押、被賤賣、被銀行收回，這樣他就可以再重復(fù)一遍在上世紀(jì)八十年代經(jīng)歷的那場如夢似幻的酒店帝國的崛起之路了。

如果真是如此，所謂的酒店“資產(chǎn)管理”或?qū)⒃谌蚍秶鷥?nèi)再次展開。

聚焦到中國市場，《酒管財(cái)經(jīng)》認(rèn)為：

中國高星酒店拍賣、交易還會繼續(xù)，業(yè)主更替還會延續(xù)，“地產(chǎn)系”業(yè)主逐漸被分流，業(yè)主身份的多元化趨勢不改。

中國酒店市場仍是開發(fā)洼地，本土酒店集團(tuán)和國際酒店集團(tuán)的競合關(guān)系會更加復(fù)雜，扮演的角色和身份也會逐漸出現(xiàn)調(diào)整，甚至是對調(diào)。

酒店輕資產(chǎn)趨勢不改，酒店物業(yè)的承建方、持有方、運(yùn)營方會彼此獨(dú)立。酒店集團(tuán)之間的競爭，會從過去單純的“大魚吃小魚”，增加“大魚帶小魚”的關(guān)系。

標(biāo)準(zhǔn)和非標(biāo)的磨合和博弈還會繼續(xù)。中臺和后臺會保持高標(biāo)準(zhǔn)化，以此來保證效率。而前臺酒店品牌的設(shè)計(jì)風(fēng)格和理念，會更具自主性、個性化和年輕化，以此迎合未來更加難搞的年輕人。

統(tǒng)籌 | 勞殿 編輯 | 阿渲

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