全球酒店交易市場表現出“十里不同天”的市場處境。

一邊是本土高星酒店被擺上貨架，即便是打出“骨折價”依然無人問津。另一邊是國際大資本通過股權交易和資產收購，遴選全球標的強化自身酒店版圖力量。

市場緣何表現出如此巨大不同？現階段酒店資產估值，是處于低位還是仍有水分可擠？我們應該是保持擴張侵略性，還是尋求平穩，講究“落袋為安”？

01

誰在“掃貨”全球酒店資產？

全球旅游業保持增長的大背景下，全球大資本和國際酒店集團，開始了新一輪的并購和交易。

一方面，是資本方對于酒店資產的蠢蠢欲動。

這包括黑石集團。

5月份，該集團旗下酒店投資平臺BRE Hotels以約1.75億美元收購紐約金普頓Eventi酒店。這是一家位于紐約曼哈頓切爾西區的高端酒店，擁有292間客房。

還有美國資管巨頭貝萊德（BlackRock）。

5月初，凱德綜合商業信托在月初宣布，將以2.8億新元出售新加坡馨樂庭萊佛士坊公寓酒店（Citadines Raffles Place）。買方為美國資管巨頭貝萊德（BlackRock）與馬來西亞YTL集團旗下酒店業務組成的合資公司。

這是貝萊德收購的第二個位于新加坡的馨樂庭公寓。

另外，美國私募投資公司KSL Capital Partners，在5月7日前后完成對威尼斯JW萬豪度假酒店的全資收購。該酒店位于威尼斯Isola delle Rose私屬島嶼，由Matteo Thun設計，有266間客房、最大水療中心及6家高端餐廳等設施，2015年開業后成當地熱門五星級酒店。

此次收購是KSL對歐洲旅游資產的戰略布局，反映國際資本看好威尼斯高端市場。

另一方面，資本的關注焦點，除了單純的物業收購，逐漸向品牌、管理體系的整合過渡。

5月7日，倫敦知名投資機構Tristan Capital Partners通過旗下第六期歐洲地產投資專項基金（EPISO 6），與易捷集團（EasyGroup）達成協議，全面收購英國經濟型連鎖酒店品牌EasyHotel。

EasyHotel目前在歐洲運營48家酒店、逾6000間客房，其遵從"基礎住宿+按需付費"的極簡商業模式，預計未來三年內可通過品牌升級與數字化改造實現15%的復合增長率。

3月，私募股權公司PAI Partners擬收購德國連鎖酒店集團Motel One 80%股權。Motel One總部位于德國慕尼黑，目前在13個國家運營99家酒店，擁有約28,000間客房。PAI Partners此前已投資B&B Hotels、Roompot等酒店和休閑品牌。

而新加坡主權財富基金GIC將斥資8800萬美元，收購印度SAMHI酒店旗下三家子公司各35%的股份，計劃共同開發印度高端酒店。這三家公司目前經營四家酒店，分布在班加羅爾和浦那，品牌包括萬豪和凱悅。

還有長租公寓的布局。

4月7日，華平投資旗下亞洲房地產基金Warburg Pincus Asia Real Estate Fund宣布完成對日本Tokyo Beta資產包項目的收購，賣家為美國投資管理公司Lone Star Funds。

圖源：華平投資官網

此次收購的Tokyo Beta資產包包含1195處物業，擁有超過16000個房間，占據東京共享住宅市場的主導地位。該市場主要面向學生和年輕職場人士，提供單間租賃及共享設施。

第三，則是國際酒店集團通過并購擴大自身業務版圖。

5月初，萬豪國際集團宣布已達成協議收購精選服務領域獨特的創新生活方式品牌citizenM。通過此次收購，萬豪國際將在全球范圍內加速拓展精選服務及生活方式領域的住宿產品。

目前，citizenM已在全球布局36家酒店，8544 間客房，分布于美國、歐洲及亞太地區的20多個城市，包括紐約、倫敦、巴黎和羅馬等門戶城市。

2月20日，洲際酒店集團（IHG）宣布收購歐洲酒店品牌Ruby，進一步擴大其品牌組合至20個。該品牌專注于為年輕旅客提供高性價比的奢華體驗。

同樣在2月，凱悅酒店集團宣布將以約26億美元收購Playa Hotels & Resorts(PLYA.US)，加碼全包度假輕裝上陣。Playa 在墨西哥、牙買加和多米尼加共和國運營著24家高端全包式度假村。

整體來看，投資機構更加關注核心優勢的高端酒店資產，交易區域更多集中在旅游熱門目的地。對于酒店集團的布局涉及高端、經濟型以及長租公寓等產品。

追求投資回報的眾多資本們，在現階段保持了對于酒店資產的熱情。

而酒店集團的收購動作更具針對性和精準性。

比如洲際和萬豪的收購，表現出對于年輕化、個性化的精選服務品牌的青睞。而凱悅收購動作體現了該集團慣有的“買買買”風格，以及對于全品牌矩陣的追求。

02

國內市場遇冷了么？

當紐約金普頓Eventi酒店被黑石攬入懷中時，位于廣州的富力空港假日酒店，面臨著折價法拍依然無人問津的局面。

4月22日，廣州富力空港假日酒店首次拍賣結果出爐。該酒店評估價約3.96億元，起拍價約2.77億元。

但是，此次拍賣報名人數為0，因無人出價，標的物首次拍賣已流拍。

另據阿里法拍平臺公布的信息統計，截至4月24日，該平臺已有18個超過1億元的酒店資產流拍，其中不乏第二次上架。

如果說國際市場的酒店資產處于資本布局和重組的階段，國內高端酒店資產則以“拋貨”和調整為重心。

《酒管財經》認為，國內高端酒店市場供過于求，除非優質物業，投資者對于大部分物業處于觀望狀態。整體來看，“國內冷、國際熱”的酒店資產交易現狀基本形成。

不過，國內市場的整合動作并沒有停止。

第一個大動作便是同程旅行收購萬達酒管。《酒管財經》認為，該筆收購足以改變民族酒店品牌的市場格局。擁有更多高端和中高端品牌的同程旅行，或將改寫OTA平臺與酒店集團的關系。

同時，國際酒店集團正在重倉中國市場。

途易晟深圳曼灣度假酒店 / 圖源：深圳發布

就在前兩天，深圳市與歐洲最大旅游集團旗下的德國途易酒店集團簽訂《旅游發展戰略合作框架協議》，雙方在以“酒店集群開發+全產業鏈聯動”模式開展深度合作。同日，德國途易酒店集團中國區途易晟首店——途易晟深圳曼灣度假酒店（TUI SUNEO）正式揭牌。

而凱賓斯基酒店集團剛與首旅酒店集團達成戰略合作，將推出全新的生活方式酒店品牌，未來五年內在中國新增 200 家酒店。要知道，目前凱賓斯基在全球也只是經營著79家酒店及公寓。

除此之外，還有洲際在中國市場引入筑格品牌，萬豪與德朧集團合作臻品之選等。

一個明顯的趨勢：盡管中國市場競爭激烈，國際酒店具體依然選擇重倉這一市場。它們嘗試用全新的生活方式酒店品牌，迎合當下年輕的消費者。并以更加俯身的姿態深耕三四五線城市。

03

如何應對新一輪大整合？

從全球旅游業來看，酒店行業處境整體向好。

《世界旅游經濟趨勢報告（2025）》預計2025年全球旅游業將迎來顯著增長，全球旅游收入較2019年將增長7.9%。

其中，亞太地區旅游經濟快速增長，旅游總人次達到95.6億人次，增速達到19.9%，在五大區域中位居第一；旅游總收入增速達到6.4%，較GDP增速（4.0%）高出2個百分點。

香港旅游發展局

不過，影響酒店行業的因素還有很多。

此前，前喜達屋品牌的創始人巴里·斯特恩利希特選擇從2月份重新恢復品牌名為喜達屋酒店時，知名品牌戰略專家蔣海峰曾撰文稱：

作為猶太資本圈的一員，斯特恩利希特可能預估美國乃至全球馬上會經歷新一輪信貸泡沫破滅，然后大量優質酒店資產被抵押、被賤賣、被銀行收回，這樣他就可以再重復一遍在上世紀八十年代經歷的那場如夢似幻的酒店帝國的崛起之路了。

如果真是如此，所謂的酒店“資產管理”或將在全球范圍內再次展開。

聚焦到中國市場，《酒管財經》認為：

中國高星酒店拍賣、交易還會繼續，業主更替還會延續，“地產系”業主逐漸被分流，業主身份的多元化趨勢不改。

中國酒店市場仍是開發洼地，本土酒店集團和國際酒店集團的競合關系會更加復雜，扮演的角色和身份也會逐漸出現調整，甚至是對調。

酒店輕資產趨勢不改，酒店物業的承建方、持有方、運營方會彼此獨立。酒店集團之間的競爭，會從過去單純的“大魚吃小魚”，增加“大魚帶小魚”的關系。

標準和非標的磨合和博弈還會繼續。中臺和后臺會保持高標準化，以此來保證效率。而前臺酒店品牌的設計風格和理念，會更具自主性、個性化和年輕化，以此迎合未來更加難搞的年輕人。

統籌 | 勞殿 編輯 | 阿渲

文中部分圖片來源于網絡。

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