住宅產品越來越卷了。

從戶型到功能到配置，都在不斷突破天花板。

高度內卷的市場，讓一些房企陷入了對標的盲區，總認為必須比競品做多一點才有優勢。比如競品精裝送櫥柜，我就比它做送幾個柜子；別人做臥室拓展飄窗，我就做全屋飄窗。

一味給產品做加法，未必是好事。

事實上，產品更迭終究還是得回歸客戶需求。將錢花在刀刃上才能事半功倍。

那么，當前客戶最關注的是什么？或者說，當前客戶的痛點究竟在哪？

不妨聽聽客戶的聲音。最近，明源君收集了網上對住宅產品的一些吐槽，一起來看看大家眼中住宅產品的優化空間究竟在哪。

看似方正
實則暗藏槽點的戶型

隨著行業的進步，現在已經很難見到像十幾年前那種手柄戶型、跑道戶型之類的奇葩戶型。現在的戶型，至少看起來都是比較規整的。VR沉浸式看房，打動客戶加速成交，點擊了解

但是，看著方正的戶型，未必就是好用的戶型。比如說，建筑布局不合理，也會影響居住體驗。

有次去看房，看房型圖是大好戶型，方方正正的南北通透，實際看房發現北側有連廊，屋里完全是黑的，連廊有人晾曬衣服，隱私性基本沒有。

這個槽點，在有連廊的項目里面尤為常見。單套戶型拿出來看沒啥毛病，但是實際上連廊不僅影響采光，還會導致住戶沒有隱私感。

事實上，連廊無論在南方還是北方，都不太受歡迎。冬天積雪地面濕滑，行走不方便。下雨天被困在家門口幾米遠的地方回不去……

另外很多人會在連廊晾曬衣物，堆放私人物品，對整棟樓的觀感來說也是減分項。

空間比例失衡
滿足不了基本使用需求

這個問題，在上一代住宅產品里面也很常見。為了放大客廳及主臥的面積，擠壓其他空間的尺度，導致各個空間之間比例失衡。

1、臥室過小，或尺寸不合理

很多戶型次臥只夠放一張床，連常規的衣柜都放不下，更別說學習桌或梳妝臺了。甚至一些100㎡以上的改善項目，也出現主臥豪華化、次臥蝸居化的不平衡布局。戳此了解，VR沉浸式看房

目前市面上的房子次室都設計的太小了，不超過15平米的占9成，擺床，梳妝臺，衣柜，床頭柜都特別擠，只有臥室面積超過20平米的才算是好房子，并且每一個臥室都要有獨立衛生間。另外超大客廳是最浪費面積最不實用的，客廳面積適中就行，把剩下來的面積都給到臥室。

今年住宅新規要求，臥室的使用面積不應小于 5㎡。從最低限度上保障了次臥的基本尊嚴。

當然，一個空間住起來是否屬實，不僅取決于面積，也與空間形狀有關。

下面這個戶型，建面是98平，北向次臥的開間只有2.65米，放下1.5米床后沒法正常通行，基本只能做榻榻米。但從孩子的成長周期來看，隨著孩子年齡的增長，榻榻米慢慢就不夠用了。這樣的房型無法適應家庭全周期需求。

對于次臥大小，來看看住戶的真實意見：

有人提出，次臥面寬3米真的非常不實用。受歡迎的有一定舒適感的次臥應該是長方形而不是正方形。同樣9個平方，2.2*4的形狀一定是優于3*3的。

2、“小黑屋”式的廚房

廚房是高頻使用空間，卻也是住宅設計中常常被忽略的空間。

在網上，吐槽廚衛過小、與整個房子大小失衡的聲音同樣不少。

剛需戶型的廚房小可以理解，畢竟面積段擺在那。但是100㎡的，甚至200㎡的客戶還吐槽廚房小，說明設計確實有點問題。

隨著時代發展，廚房所需承載的功能已經極大擴容，而很多戶型的設計卻還停留在十年前。

一是家用電器急劇增多，微波爐、電磁爐、洗碗機、面包機、破壁機……各類小家電的進入千家萬戶，廚房需要為這些新成員提供“容身之處”。

二是廚房承載的生活場景更豐富了。

過去廚房只是被定位為一個做飯的地方，與室內其他空間沒有什么關聯。而現在，大家更重視家人間的互動與交流，在廚房做飯的人希望被看見，被關注；有時候家長還希望能一邊做飯一邊照看孩子，或者與其他家庭成員只能保持交流。

在現在的年輕家庭中，男性下廚的越來越普遍，很多時候年輕夫婦一起做飯，甚至讓孩子也加入其中，做飯變成一個全家參與的活動。

不難發現，這些年，ldkbg設計越來越流行，一些中小戶型也引入了西廚島臺，為家人的交流互動創造條件。房企如果還停留在做“小黑屋”式的廚房，顯然就不合時宜了。

噪音問題是頑疾
隔音設計還得再改善

戶內的噪音，主要有三個來源：

鄰里的活動及說話聲、戶外的環境聲、設備的運行聲音。

對于設備噪聲，建筑新規已做了明確規定，要求電梯井道及電梯機房、水泵機房等產生噪聲或振動的房間不應緊鄰臥室布置。這可以最大限度減少設備運行噪聲對人的干擾。戳此了解，1V1遠程同屏帶看

除此以外，最常見的設備噪音來自鄰里的空調外機。這一噪音干擾，往往是設計欠考慮造成的。

比如說，有的項目空調外機位置對著隔壁的陽臺或者臥室窗戶，機器和墻壁共振發出的噪音，對隔壁住戶造成干擾。

有的項目將空調外機位布置在飄窗下方，不僅安裝及維修困難，還造成機器和樓板共振產生噪聲污染。另外，冷凝水滴落到下層飄窗，容易引發鄰里矛盾。

諸如此類的問題，在項目設計過程中都要多加注意。

鄰里之間的噪聲，也是目前讓居住者倍感頭疼的一個問題。典型如樓上活動聲音，衛生間沖水聲，管道排水聲，甚至隔壁的說話聲等等，都是鄰里噪音的主要來源。

對于這類噪音，目前已有一些辦法可以規避。

例如衛生間用同層排水替代隔層排水的方式，將排水管道布置在同一層樓內，減少排水聲音對下層住戶的影響。

目前網上詬病得最多的還是樓板問題，認為當前樓板厚度不足，是鄰里噪音的“罪魁禍首”。

這個月開始實行的建筑新規，要求新建住宅的鋼筋混凝土結構實心樓板厚度不應小于100mm，對比此前標準，樓板厚度提高了20mm。

另外，規定分戶墻膈聲標準不低于50dB。與之前《民用建筑隔聲設計規范》中的45分貝相比，隔聲性能提升了11.1%。，這一優化，有助于增強噪音的阻隔效果，減少鄰里之間的噪聲干擾。

全屋飄窗及全玻璃幕墻
優點挺多弊端也不少

這個問題，在高贈送戶型里面比較突出。這里不得不點名這兩年大火的全屋飄窗以及全玻璃幕墻設計。

這幾年住宅立面公建化趨勢明顯，很多項目都在想發設法擴大玻璃幕墻面積，減少傳統混凝土外墻的使用。全景落地窗設計優勢很明顯，不僅極大了提升了室內采光通風效果，且創造了無敵景觀面。但是弊端也并非沒有。

最受質疑的是保溫隔熱效果。很多人質疑，玻璃窗戶在保溫隔熱方面始終不如混凝土墻體。盡管現在窗戶都用上了雙層中空或者三層玻璃，隔熱保暖效果明顯提升，但是比傳統的混凝土墻還是有差距。

比如一位廣州的住戶就表示，廣州夏季漫長而且日中氣溫高，夏天走進窗戶旁邊烤得厲害。冬冷夏熱特別費空調。玻璃窗戶還是不能完全代替墻體。

其次是擔心安全問題。比如沿海臺風高發區，一些購房者表示，大風大雨的時候沒有安全感，甚至擔心風把窗戶刮走。

還有一些人表示，住在一個玻璃盒子里很沒安全感和私密感，對恐高人士更是特別不友好。

同樣的，對于全屋飄窗設計，也是褒貶不一。

喜歡的人認為，飄窗可以拓展戶內面積，提高得房率。一些項目得益于全屋飄窗拓展、花池增加，以及陽臺半計容等，得房率遠超傳統戶型，達到了100%甚至更高。但得房率高≠好用，任何設計都應該是圍繞使用場景來展開的，千萬別為了片面追求高得房率而忽略了實用性。

對于全屋飄窗，購房群當中并不缺乏反對者。有人就提出，全屋飄窗會影響家具的布置，非常雞肋。

有人指出，一些中小戶型在臥室做270°轉角飄窗，雖然提升了采光和景觀效果，卻犧牲了收納空間，臥室連個衣柜都沒地方放。把衣柜放在飄窗上吧，不僅取用不方便，還壓縮了衣柜高度，放在飄窗前面吧，又浪費空間影響采光。

比如下面這個戶型：

還有人指出，全屋飄窗的設計只適合年輕人，根本不適合老年人，關窗太不方便了。

小結

明源君認為，凡事過猶不及。住宅升級的終極方向，是提供更好的居住體驗。緊貼人的需求變化，圍繞真實生活場景來做優化，做創新，才可能做出真正的好產品，千萬不要為了創新而創新，為了設計而設計。

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