此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：

李遠航

李雅婷

被告：

陳志強

陳志勇

關(guān)聯(lián)關(guān)系：

李建國（已故）與王芳系夫妻，育有李遠航、李雅婷等子女；

陳大海（已故）與吳梅系夫妻，育有陳志強、陳志勇等子女；

原被告均為通州區(qū) XX 鎮(zhèn) XX 村集體經(jīng)濟組織成員。

（二）原告訴求與事實理由

李遠航、李雅婷訴請：

確認王芳與陳大海于 2003 年 6 月 8 日簽訂的《買房契約》無效；

訴訟費由被告承擔(dān)。

事實理由：涉案一號院（集體土地建設(shè)用地使用證登記在李建國名下）系李建國與王芳的夫妻共同財產(chǎn)，李建國于 2001 年去世后，該房屋屬遺產(chǎn)范圍。王芳在未征得其他繼承人同意的情況下，于 2003年將房屋賣給陳大海。2022 年，通州區(qū)法院調(diào)解確認一號院內(nèi)正房四間由李遠航繼承所有。原告直至 2023 年被告提起第三人撤銷之訴時才知曉《買房契約》存在，認為王芳無權(quán)處分遺產(chǎn)且未告知其他繼承人，請求確認合同無效。

（三）被告答辯

陳志強、陳志勇辯稱：

不同意原告訴求，《買房契約》系雙方真實意思表示，陳大海作為同村村民有權(quán)購買，合同合法有效。

（四）法院認定事實

家庭與財產(chǎn)關(guān)系：

李建國去世后，一號院由其妻王芳及子女李遠航、李雅婷等法定繼承人共有；

陳大海系同村村民，2003 年與王芳簽訂《買房契約》，約定以 1 萬元購買一號院正房四間及附屬設(shè)施，中人、見證人簽字確認。

爭議焦點事實：

2022 年，李遠航通過法定繼承糾紛調(diào)解取得一號院正房四間所有權(quán)，但該調(diào)解因未考慮陳大海購房事實，后被第三人撤銷之訴判決撤銷；

王芳出售房屋時，陳大海具備本村集體經(jīng)濟組織成員資格，合同內(nèi)容不違反法律強制性規(guī)定；

原告主張王芳惡意串通，但未提供證據(jù)證明雙方存在損害第三人利益的故意。

二、爭議焦點

王芳與陳大海簽訂的《買房契約》是否因無權(quán)處分而無效？

合同是否存在惡意串通、損害第三人利益等法定無效情形？

三、案件分析

（一）合同效力的法律認定

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（2012 年）第三條，無權(quán)處分不影響合同效力。王芳雖對一號院無完全處分權(quán)（僅享有部分共有份額），但其與陳大海簽訂的《買房契約》系雙方真實意思表示，且陳大海作為同村村民，具備宅基地使用權(quán)受讓資格，合同不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定。

（二）無效情形的舉證責(zé)任

原告主張合同無效的理由為 “無權(quán)處分” 和 “惡意串通”，但：

無權(quán)處分：債權(quán)合同效力與物權(quán)變動相區(qū)分，即使出賣人無處分權(quán)，合同仍可有效；

惡意串通：原告未提供證據(jù)證明王芳與陳大海存在串通損害其他繼承人利益的故意，僅以 “未告知其他繼承人” 為由主張無效，不符合《合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形。

（三）農(nóng)村宅基地交易的特殊性

陳大海作為同村集體經(jīng)濟組織成員，購買宅基地上房屋符合農(nóng)村宅基地 “一戶一宅” 及內(nèi)部流轉(zhuǎn)的政策要求，未損害社會公共利益或集體權(quán)益，合同合法有效。

四、裁判結(jié)果

法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十二條，《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國民法典＞時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款，判決：

駁回原告李遠航、李雅婷的全部訴訟請求。

五、案件啟示

無權(quán)處分不當(dāng)然導(dǎo)致合同無效：在買賣合同中，出賣人對標的物無完全處分權(quán)時，合同效力不受影響，僅可能影響物權(quán)變動；

農(nóng)村房屋交易主體資格：同村集體經(jīng)濟組織成員之間的宅基地房屋買賣，通常認定為有效，需注意交易主體資格及程序合法性；

舉證責(zé)任的重要性：主張合同無效一方需舉證證明存在法定無效情形（如惡意串通、違反強制規(guī)定等），僅憑 “未告知其他權(quán)利人” 不足以認定無效；

遺產(chǎn)處分的特別注意：處分遺產(chǎn)范圍內(nèi)的共有財產(chǎn)時，需征得其他繼承人同意，避免因程序瑕疵引發(fā)糾紛。