今年以來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)穩(wěn)中向好。特別是重點(diǎn)城市表現(xiàn)積極活躍，這在溢價(jià)率等指標(biāo)上有著較為明顯的體現(xiàn)。

易居研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，1-4月全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地溢價(jià)率分別為20%、18%、23%和15%。較高的單月溢價(jià)率，也使得年初累計(jì)指標(biāo)表現(xiàn)向好。

根據(jù)報(bào)告，前4月全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市土地溢價(jià)率為19%，相較2024年全年6%的溢價(jià)率，拉升態(tài)勢(shì)明顯。值得注意的是，從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，這一溢價(jià)率也創(chuàng)下自2018年以來(lái)的最高水平。

13城土地溢價(jià)率超10%

土地溢價(jià)率上升的同時(shí)，地價(jià)明顯拉升。

報(bào)告顯示，今年前4月全國(guó)25城住宅用地樓板價(jià)為13003元/平方米，對(duì)比2024年全年的8467元/平方米，大幅增長(zhǎng)54%，也使得今年成為歷史上地價(jià)最高的一年。

地價(jià)的向好走勢(shì)，也對(duì)各地新房交易市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響。部分重點(diǎn)城市近期熱點(diǎn)新房項(xiàng)目銷(xiāo)售情況較好，呈現(xiàn)了供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。

易居研究院認(rèn)為，除了其他購(gòu)房需求等原因外，一個(gè)很重要的原因是此類(lèi)新房項(xiàng)目周邊地王現(xiàn)象較多，也對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生了較為明顯的預(yù)期影響，進(jìn)而使得豪宅認(rèn)購(gòu)積極性增加。反過(guò)來(lái)也說(shuō)明從新房向好到地市向好，帶動(dòng)新房市場(chǎng)再向好的良性循環(huán)機(jī)制正在形成。

從各城市排序情況來(lái)看，部分熱點(diǎn)城市今年房屋交易市場(chǎng)積極活躍，對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生了較為積極的影響。

報(bào)告顯示，前4月土地溢價(jià)率TOP5城市分別為深圳、杭州、上海、成都和寧波，溢價(jià)率分別為70%、40%、29%、26%和23%。此外，全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市中，有13個(gè)城市溢價(jià)率超過(guò)了10%，市場(chǎng)熱度較高。

另一方面，結(jié)合住宅用地成交建筑面積和溢價(jià)率兩個(gè)指標(biāo)綜合來(lái)看，杭州、上海和成都是今年前4月土地市場(chǎng)最熱的三個(gè)城市。

其中，杭州最為火熱，土地成交建筑面積288萬(wàn)平方米，溢價(jià)率達(dá)40%，其量?jī)r(jià)指標(biāo)最優(yōu)；上海和成都土地成交建筑面積分別為77萬(wàn)平方米和212萬(wàn)平方米，溢價(jià)率分別為29%和26%。

房企投資心態(tài)有所改變

土地市場(chǎng)的走好，也與部分企業(yè)的投資心態(tài)改變有關(guān)。

一方面，除傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)央國(guó)企外，也有部分民營(yíng)房企開(kāi)始投資拿地。以昆明為例，最近兩年其房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，土地市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)偏弱。但觀察今年前4月昆明土地市場(chǎng)，有部分地塊交易較熱。

來(lái)自四川的房企邦泰集團(tuán)在昆明至少拿下3幅土地，其中一幅地塊溢價(jià)率超過(guò)30%。對(duì)此，報(bào)告建議各地要密切關(guān)注一些新興房企，其亦會(huì)成為今年高價(jià)拿地的主力。

另一方面，部分房企拿地力度明顯增大，最為典型的是成都。今年3月27日，建發(fā)所購(gòu)地塊溢價(jià)率超過(guò)106%。報(bào)告認(rèn)為，部分房企最近兩年經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)健，投資能力較強(qiáng)，有能力在核心城市核心地段做核心產(chǎn)品。若此類(lèi)房企銷(xiāo)售狀況保持平穩(wěn)，其后續(xù)土地投資能力將持續(xù)保持，也會(huì)帶動(dòng)各地土地交易的高溢價(jià)現(xiàn)象產(chǎn)生。

未來(lái)隨著各地供地方面繼續(xù)強(qiáng)調(diào)優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，進(jìn)一步吸引房企投資拿地，這也成為當(dāng)前土地市場(chǎng)“持續(xù)鞏固”的較為明顯特征。

易居研究院認(rèn)為，住宅用地依然是后續(xù)土地供應(yīng)主力，房企投資拿地亦會(huì)更為聚焦。另外，今年部分房企通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)存量土地的操作，促使存量盤(pán)活和資金回籠，有助于企業(yè)的進(jìn)一步拿地。

而今年5月1日起實(shí)施的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，對(duì)于房企優(yōu)化購(gòu)地策略亦有影響。此外，從確保土地市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定的角度出發(fā)，后續(xù)土地政策需要進(jìn)一步優(yōu)化，包括購(gòu)地門(mén)檻、付款方式、開(kāi)發(fā)模式等。比如部分城市允許優(yōu)化精裝修和毛坯交付的比例，有助于降低企業(yè)拿地成本，也會(huì)增強(qiáng)拿地積極性。

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