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萬科再獲大股東深鐵集團15.52億元支援。

5月14日萬科A公告，公司第一大股東深圳市地鐵集團有限公司擬向公司提供借款，借款金額不超過15.52億元，用于償還公司在公開市場發行的債券的本金與利息，借款利率為每筆借款提款日前一工作日全國銀行間同業拆借中心公布的1年期貸款市場報價利率（LPR）減76個基點。

據公開數據統計，截至2025年5月14日，深鐵集團已累計向萬科提供約118.52億元資金支持。

2024

年：深鐵集團通過認購中金印力公募

REIT

、受讓萬科深圳灣超級總部基地地塊、受讓萬科所持有的紅樹灣物業開發項目

49%

投資收益權等方式支持萬科，并合計向萬科提供

70

億元股東借款用于歸還公開市場債券。

2025

2

10

日：深鐵集團向萬科提供

28

億元股東借款，用于償還到期公開債務。

2

21

日：深鐵集團再次向萬科提供

42

億元股東借款，同樣用于償還到期公開債務。

4

29

日：深鐵集團向萬科提供

33

億元股東借款，用于償還公開市場發行債券的本金與利息。

5

14

日：深鐵集團計劃再向萬科提供

億元借款，用于償還公司到期公開債務。

作為萬科第一大股東的深鐵集團早前較少參與日常管理運營，直到萬科債務危機爆發，形勢愈發危險，今年初通過相關部門授意，深鐵集團管理層才深度介入萬科運營管理，撤換一眾萬科高管，重梳萬科財務底細及業務條線。

2025年將是萬科的償債高峰期，據克而瑞研報顯示，截至2024年末，萬科有息負債共3612.8億元，較年初增長12.9%，短債規模1582.8億元，占比43.8%，2025年萬科將面臨償債高峰期。

然而，在中國房地產市場持續下行壓力下，萬科的銷售回款大幅下滑，進一步加劇現金流斷裂風險。

2024年，萬科營收入3431.76億元，同比下降26.32%。凈利潤-494.78億元，同比下降506.81%。

2025年一季度，萬科營業收入379.95億元，同比下降38.31%。歸母凈利潤-62.46億元，同比下降1625.63%。 凈利率-16.88%，同比減少3238.97%。

截至2024年12月末，萬科持有貨幣資金約881.6億元，同比減少116.5億元。

2025年萬科面臨215.9億元到期公開債務（含公司債和中期票據），疊加一年內到期的非公開債務，短期償債覆蓋率僅為68%（扣除受限資金后更低）。

華泰證券分析指出，萬科企業2025年面臨較大到期債務壓力，現金短債比約為0.55。

通過數據模型測算，在沒有深鐵集團援助的情況下，萬科通過自身能力覆蓋2025年到期債務將面臨較大挑戰。

在此背景下，大股東不得不持續提供資金支持，以幫助萬科緩解短期償債壓力，穩定市場信心。

值得注意的是，被萬科拖累的深鐵集團本身同樣面臨市場壓力。

深鐵集團是深圳市最大的軌道交通建設和運營企業，主營業務包括地鐵運營、站城一體化開發和其他相關業務。其商業模式主要基于“軌道+物業”模式，通過地鐵線路的建設和運營帶動周邊房地產開發，實現多元化的收入來源。

根據深鐵集團2024年度審計報告，2024年全年實現營收211.89億元，同比下降15.74%；合并報表范圍內發生虧損334.6億元。

這一虧損主要源于對聯營企業萬科的長期股權投資確認投資虧損，并計提投資減值損失。此外，房地產市場的下行也影響了其站城一體化開發業務的收入。

截至2024年6月30日，深鐵集團有息債務余額2898.87億元，其中銀行貸款1060.50億元、債券融資946億元、其他有息負債792.36億元。深鐵集團2024年EBITDA規模為-230.67億元，顯示出公司在短期償債方面存在一定壓力。

按照計劃，深鐵集團未來3-5年的在建及擬建項目總投資規模超過1500億元，這些投資雖然主要來自于市政資金，但后續運營仍將面臨投入和收支平衡壓力。

深鐵集團與萬科原本是可以業務模塊互補、資源互動的兩家優秀企業，哪知急轉直下的房地產市場瞬間撕下萬科光鮮靚麗的外衣，袒露出血淋淋的傷口，深鐵集團不得不應付這突發的狀況，哪怕力不從心，自顧不濟。

總的來說，2025年對于萬科和深鐵集團，甚至整個中國房地產企業都將是一次嚴峻的挑戰，臨期債務只是第一關，如何應對新經濟背景下的房地產新需求、新模式才是更大的考驗。

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