圖源丨文軒圖庫

萬科再獲大股東深鐵集團(tuán)15.52億元支援。

5月14日萬科A公告，公司第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司擬向公司提供借款，借款金額不超過15.52億元，用于償還公司在公開市場(chǎng)發(fā)行的債券的本金與利息，借款利率為每筆借款提款日前一工作日全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減76個(gè)基點(diǎn)。

據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2025年5月14日，深鐵集團(tuán)已累計(jì)向萬科提供約118.52億元資金支持。

2024

年：深鐵集團(tuán)通過認(rèn)購中金印力公募

REIT

、受讓萬科深圳灣超級(jí)總部基地地塊、受讓萬科所持有的紅樹灣物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目

49%

投資收益權(quán)等方式支持萬科，并合計(jì)向萬科提供

70

億元股東借款用于歸還公開市場(chǎng)債券。

2025

2

10

日：深鐵集團(tuán)向萬科提供

28

億元股東借款，用于償還到期公開債務(wù)。

2

21

日：深鐵集團(tuán)再次向萬科提供

42

億元股東借款，同樣用于償還到期公開債務(wù)。

4

29

日：深鐵集團(tuán)向萬科提供

33

億元股東借款，用于償還公開市場(chǎng)發(fā)行債券的本金與利息。

5

14

日：深鐵集團(tuán)計(jì)劃再向萬科提供

億元借款，用于償還公司到期公開債務(wù)。

作為萬科第一大股東的深鐵集團(tuán)早前較少參與日常管理運(yùn)營(yíng)，直到萬科債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，形勢(shì)愈發(fā)危險(xiǎn)，今年初通過相關(guān)部門授意，深鐵集團(tuán)管理層才深度介入萬科運(yùn)營(yíng)管理，撤換一眾萬科高管，重梳萬科財(cái)務(wù)底細(xì)及業(yè)務(wù)條線。

2025年將是萬科的償債高峰期，據(jù)克而瑞研報(bào)顯示，截至2024年末，萬科有息負(fù)債共3612.8億元，較年初增長(zhǎng)12.9%，短債規(guī)模1582.8億元，占比43.8%，2025年萬科將面臨償債高峰期。

然而，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行壓力下，萬科的銷售回款大幅下滑，進(jìn)一步加劇現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

2024年，萬科營(yíng)收入3431.76億元，同比下降26.32%。凈利潤(rùn)-494.78億元，同比下降506.81%。

2025年一季度，萬科營(yíng)業(yè)收入379.95億元，同比下降38.31%。歸母凈利潤(rùn)-62.46億元，同比下降1625.63%。 凈利率-16.88%，同比減少3238.97%。

截至2024年12月末，萬科持有貨幣資金約881.6億元，同比減少116.5億元。

2025年萬科面臨215.9億元到期公開債務(wù)（含公司債和中期票據(jù)），疊加一年內(nèi)到期的非公開債務(wù)，短期償債覆蓋率僅為68%（扣除受限資金后更低）。

華泰證券分析指出，萬科企業(yè)2025年面臨較大到期債務(wù)壓力，現(xiàn)金短債比約為0.55。

通過數(shù)據(jù)模型測(cè)算，在沒有深鐵集團(tuán)援助的情況下，萬科通過自身能力覆蓋2025年到期債務(wù)將面臨較大挑戰(zhàn)。

在此背景下，大股東不得不持續(xù)提供資金支持，以幫助萬科緩解短期償債壓力，穩(wěn)定市場(chǎng)信心。

值得注意的是，被萬科拖累的深鐵集團(tuán)本身同樣面臨市場(chǎng)壓力。

深鐵集團(tuán)是深圳市最大的軌道交通建設(shè)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括地鐵運(yùn)營(yíng)、站城一體化開發(fā)和其他相關(guān)業(yè)務(wù)。其商業(yè)模式主要基于“軌道+物業(yè)”模式，通過地鐵線路的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)多元化的收入來源。

根據(jù)深鐵集團(tuán)2024年度審計(jì)報(bào)告，2024年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收211.89億元，同比下降15.74%；合并報(bào)表范圍內(nèi)發(fā)生虧損334.6億元。

這一虧損主要源于對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)萬科的長(zhǎng)期股權(quán)投資確認(rèn)投資虧損，并計(jì)提投資減值損失。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行也影響了其站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)的收入。

截至2024年6月30日，深鐵集團(tuán)有息債務(wù)余額2898.87億元，其中銀行貸款1060.50億元、債券融資946億元、其他有息負(fù)債792.36億元。深鐵集團(tuán)2024年EBITDA規(guī)模為-230.67億元，顯示出公司在短期償債方面存在一定壓力。

按照計(jì)劃，深鐵集團(tuán)未來3-5年的在建及擬建項(xiàng)目總投資規(guī)模超過1500億元，這些投資雖然主要來自于市政資金，但后續(xù)運(yùn)營(yíng)仍將面臨投入和收支平衡壓力。

深鐵集團(tuán)與萬科原本是可以業(yè)務(wù)模塊互補(bǔ)、資源互動(dòng)的兩家優(yōu)秀企業(yè)，哪知急轉(zhuǎn)直下的房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬間撕下萬科光鮮靚麗的外衣，袒露出血淋淋的傷口，深鐵集團(tuán)不得不應(yīng)付這突發(fā)的狀況，哪怕力不從心，自顧不濟(jì)。

總的來說，2025年對(duì)于萬科和深鐵集團(tuán)，甚至整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)都將是一次嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，臨期債務(wù)只是第一關(guān)，如何應(yīng)對(duì)新經(jīng)濟(jì)背景下的房地產(chǎn)新需求、新模式才是更大的考驗(yàn)。

聲 明：個(gè)人言論，文責(zé)自負(fù)，與任何第三方無涉。受限于數(shù)據(jù)與認(rèn)知局限，無法保證內(nèi)容的絕對(duì)準(zhǔn)確客觀，所有信息數(shù)據(jù)僅供參考，用戶使用信息須謹(jǐn)慎并核實(shí)。非常歡迎各類互動(dòng)，如果你愿意與文軒分享交流，請(qǐng)聯(lián)系我。電郵：wx@wenxuan.news。