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今年的海淀樓市，僅用“沸騰”二字已經(jīng)很難形容了。

過(guò)去，海淀在北京可以說(shuō)是最“傲嬌”的主兒。

連續(xù)十來(lái)年，海淀每年僅供地兩三宗，新房整體供不應(yīng)求，因?yàn)榱可伲埠苌俪霈F(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)代貼臉競(jìng)爭(zhēng)的情況。

如今，格局完全變了，海淀迎來(lái)史無(wú)前例的供應(yīng)潮，再加上“好房子”政策發(fā)布，拉高了購(gòu)房者的“心動(dòng)”閾值，所以，多盤對(duì)壘之間，直接把項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)拉入毫米級(jí)。

關(guān)鍵問(wèn)題是：

都在提好房子，到底什么樣的好房子，才能滿足海淀買房人的口味？

答案，要從一場(chǎng)發(fā)布會(huì)說(shuō)起。

5月15日，華潤(rùn)置地好房子樣板落地暨臻澐產(chǎn)品發(fā)布。華潤(rùn)置地、招商蛇口、中鐵置業(yè)攜手打造，在這個(gè)項(xiàng)目上將做1+1+1>3的好作品。

關(guān)于好房子，臻澐這次說(shuō)到點(diǎn)子上了。

總的來(lái)說(shuō)，就是通過(guò)深度把握「人、地、城」三者關(guān)系，深度匹配那些沒(méi)被挖掘或者被忽視的需求。

臻澐的方法論，我認(rèn)為可以稱之為：

三棱鏡效應(yīng)。

在拒絕均質(zhì)化豪宅輸出的基礎(chǔ)上，首先，就像三棱鏡可以將白光分解為七色光譜一樣，臻澐通過(guò)對(duì)海淀，以及海淀購(gòu)房者的了解，精準(zhǔn)拆解城市的“基因光譜”；

其次，通過(guò)“波長(zhǎng)重組”完成在地項(xiàng)目屬地文化、需求的匹配；

最后，實(shí)現(xiàn)“價(jià)值折射”，引領(lǐng)海淀豪宅躍遷，引領(lǐng)新趨勢(shì)。

這種重構(gòu)「人地城」三角關(guān)系，跳出“單一輸出”思路，給“好房子”提供新的“需求共創(chuàng)“思維。不是我做你用，而是用專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，基于需求更深層次的產(chǎn)品定制和呈現(xiàn)。

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具體落地，臻澐是怎么做的？

先講第一個(gè)切面——「人」，即購(gòu)房者。

我們都知道，房子最終是拿來(lái)住的，但豪宅項(xiàng)目經(jīng)常忽視這一點(diǎn)。

臻澐被定位為“功能美學(xué)四季豪宅”。

通過(guò)一份詳細(xì)的客研報(bào)告，臻澐打破了很多市場(chǎng)對(duì)于海淀客戶、對(duì)于豪宅的刻板印象。

海淀人低調(diào)、內(nèi)斂、踏實(shí)，因此更看重實(shí)用性。

可以看到，臻澐項(xiàng)目中很多功能性設(shè)置，其實(shí)都建立在實(shí)用性，也就是房企“更懂海淀客戶”的基礎(chǔ)上。

比如發(fā)布會(huì)中，臻澐推出四個(gè)核心功能：

華潤(rùn)置地首個(gè)“靜音住宅"

首個(gè)全屋健康燈光系統(tǒng)

與孩子“共同成長(zhǎng)”的學(xué)習(xí)空間

讓智能化從好用到好用

靜音

海淀的小孩，普遍從小學(xué)樂(lè)器，海淀家長(zhǎng)自己也卷，需要安靜的環(huán)境“充電“或者休息。

因此，海淀人對(duì)靜謐空間的要求非常高。

項(xiàng)目深諳此道，提出了“靜音住宅”概念，它解決噪音問(wèn)題的思路，非常值得行業(yè)借鑒。

首先，臻澐對(duì)生活噪音來(lái)源，做了一次深度分析，通過(guò)模擬客戶生活動(dòng)線，將噪音的來(lái)源分為三類：外部噪音、垂直噪音、平行噪音。

然后，按照噪音實(shí)際對(duì)業(yè)主的影響，確定了降噪的重點(diǎn)。同時(shí)，考察國(guó)內(nèi)外的“靜音項(xiàng)目”，重新界定“靜謐”的概念——

大于國(guó)標(biāo)，達(dá)到五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。

以此標(biāo)準(zhǔn)，臻澐聘請(qǐng)從事全球五星級(jí)酒店靜音工程15年行業(yè)專家，給項(xiàng)目的每一棟樓，都做了噪音解決方案。

注意，是每一棟樓。

通常市面上項(xiàng)目，出于成本考慮，只會(huì)對(duì)沿街或者沿軌樓棟做降噪處理。

為了給業(yè)主還原真正的靜謐空間，臻澐上了“9大靜音措施”，包括系統(tǒng)窗降噪、戶間墻加厚、靜音管道、電梯降噪、同層排水等，甚至就連主臥的掛衣桿、空調(diào)風(fēng)管都做了“靜音化”處理......并且在選配家電思路上，也將靜音作為重要參考值。

燈光

針對(duì)海淀媽媽的帶娃場(chǎng)景，項(xiàng)目做了全屋健康燈光系統(tǒng)，通過(guò)低藍(lán)光、全光譜燈具，緩解視疲勞，保護(hù)視神經(jīng)系統(tǒng)發(fā)育。

將健康照明覆蓋全屋，臻澐是頭一個(gè)，想必是契合了海淀客戶處處都能學(xué)習(xí)看書(shū)的需求。

空間成長(zhǎng)

在帶娃場(chǎng)景里，臻澐不局限于當(dāng)下時(shí)點(diǎn)，也考慮到客戶家庭成長(zhǎng)，根據(jù)孩子從小到大的變化，給空間尺度足夠“留白“，滿足小童時(shí)期，網(wǎng)課和練琴需要家長(zhǎng)陪護(hù)；

孩子長(zhǎng)大之后，對(duì)空間獨(dú)立的需要。臻澐通過(guò)對(duì)書(shū)桌、床、座椅、衣柜、床頭柜的尺度計(jì)算，讓面寬與進(jìn)深呈現(xiàn)更具包容度的比例關(guān)系，打造會(huì)成長(zhǎng)的空間。

小區(qū)里的四點(diǎn)半學(xué)堂，也是結(jié)合海淀媽媽一對(duì)多組團(tuán)教育需求而生，這不僅僅擊中了海淀媽媽在家教育的需求，也節(jié)省了大量路上時(shí)間，提高了效率。

其他核心功能的誕生也是如此，必須前置化客戶需求。

好用的智能化

還原海淀銀發(fā)老人的生活習(xí)慣，項(xiàng)目為長(zhǎng)輩房專門做了“小家化”。老人有時(shí)候會(huì)忘關(guān)燃?xì)馑姡?xiàng)目配備包括燃?xì)鈭?bào)警聯(lián)動(dòng)關(guān)閉燃?xì)狻⒆詣?dòng)關(guān)閉水電等“五警四關(guān)”智能安全系統(tǒng)。

針對(duì)睡眠的AI健康監(jiān)控，為客戶出具睡眠監(jiān)控報(bào)告。甚至燈光、溫度都通過(guò)智能化，可定制適配居者的場(chǎng)景。

真實(shí)將智能化從“硬控“時(shí)代，即對(duì)窗簾、按鍵的控制，迭代至“心控”時(shí)代，讓智慧更順應(yīng)需求。（智能化功能分布在部分空間）

一邊根據(jù)購(gòu)房者生活角色，做細(xì)致分類，一邊將生活場(chǎng)景化，研究需求的來(lái)源，從根源上解決問(wèn)題，滿足需求。

豪宅版好房子，就應(yīng)該按照臻澐這種思路來(lái)。

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關(guān)注海淀樓市的應(yīng)該都知道，包括臻澐在內(nèi)，年初朱房村拍了兩塊地。因?yàn)榕R高速，兩個(gè)地塊都面臨噪音問(wèn)題。

在外界看來(lái)，臻澐地塊似乎離高速路更近。

說(shuō)點(diǎn)大家不知道的，當(dāng)時(shí)兩個(gè)地塊華潤(rùn)置地都想拿，如果只能保其一，必取臻澐地塊。

因?yàn)橛行判奶幚碓胍魡?wèn)題，所以選擇哪個(gè)都一樣。但有一點(diǎn)卻是主觀能動(dòng)性很難改變的，那就是

兩個(gè)地塊的素質(zhì)有差別：

臻澐的底盤更出色。

臻澐的園林，可以兼顧“西山”與“清河”兩大要素。

北京的豪宅買家，大多有“西山”情結(jié)，規(guī)劃原因，住西山不容易，看西山就成了另一種向往。

海淀的高凈值買家，不僅愛(ài)西山，還愛(ài)清河。清河自西向東，串聯(lián)起了圓明園、清華、北大，以及今天大部分海淀頂級(jí)豪宅產(chǎn)品。

在很多老海淀人眼里，清河代表了海淀的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)，是一個(gè)濃縮海淀古今文化的重要精神圖騰。

通過(guò)樓棟排布，臻澐小區(qū)里不僅有可觀西山的橫向“山軸”，還能引水入園，形成縱向“水軸”。

這是一種獨(dú)屬于海淀精英的城市獲得感。

加上項(xiàng)目本來(lái)就近清北，意味著在臻澐，抬頭是西山壯闊，低頭有清河秀麗，轉(zhuǎn)頭，是跨越百年的中國(guó)最高學(xué)府。

同時(shí)臻澐采用東意西境的理念，對(duì)在地文化做了精彩的藝術(shù)轉(zhuǎn)譯，比如，頤和園在冬至?xí)涎萁鸸獯┒矗闈穭t有自己的落日熔金......

效果圖

只能說(shuō)，臻澐真的太懂海淀人的情調(diào)了。

更好的底盤，也讓臻澐有條件通過(guò)樓棟錯(cuò)落排布，實(shí)現(xiàn)每一棟樓觀景體驗(yàn)最大化。相比單一的觀景面，只有一排樓棟能成為“樓王”，臻澐可以說(shuō)是——

棟棟樓王。

另外，小區(qū)里觀景最好的位置，還設(shè)計(jì)了僅9人享有的“摘星戶型”，棟棟樓王之中，少數(shù)人追求的“極致”機(jī)會(huì)，依舊被保留了下來(lái)。

讀懂客戶需求，考驗(yàn)的是房企的態(tài)度，讀懂地塊、讀懂城市，考驗(yàn)的就是房企的經(jīng)驗(yàn)了。

華潤(rùn)置地深耕海淀已經(jīng)25年，可以說(shuō)：

幾乎沒(méi)有房企比華潤(rùn)置地更懂海淀。

從華清嘉園開(kāi)啟學(xué)校+社區(qū)概念，到橡樹(shù)灣保留100多棵原生樹(shù)尊重在地文化，從海淀幸福里引領(lǐng)簡(jiǎn)雅美學(xué)風(fēng)尚，到今天的臻澐......

華潤(rùn)置地在海淀每一次的風(fēng)潮引領(lǐng)，都是基于研磨地塊條件和海淀的城市氣質(zhì)。

背后，是我們經(jīng)常提到的理念：

只定制，不復(fù)制。

如今市場(chǎng)上很多項(xiàng)目，也在做文脈匹配的概念，講「在地化」故事，但大多是公式化流程。

臻澐這次的風(fēng)格主打“東意西境”，簡(jiǎn)單說(shuō)就是古今、中西融合，這是：

理性與浪漫的碰撞。

海淀是近代中國(guó)，中西方文化碰撞最早的地區(qū)之一，融合程度高，這一點(diǎn)從頤和園、圓明園的風(fēng)格就能看出來(lái)。

如今的海淀，也是一個(gè)文化交織碰撞的地方，海淀前沿產(chǎn)業(yè)，聚集了很多來(lái)自世界的專家學(xué)者，大批有留學(xué)背景的翹楚在這里奮斗打拼。

東意西境，符合海淀身處世界科創(chuàng)潮頭，坐擁中國(guó)文脈傳承的氣質(zhì)，也更適配國(guó)際化審美需求。

此外，因?yàn)檎闈肺饔形魃浇k麗的夕陽(yáng)，南有闊澈清河，立面“皮膚”也要和夕陽(yáng)、清河有互動(dòng)，因此做了“山河交映”的思考，讓整個(gè)建筑群充分融入在地環(huán)境，未來(lái)夕陽(yáng)映射在臻澐，倒影在清河之上的景象，也將成為海淀新的城市封面。

效果圖

當(dāng)然，這里面也有開(kāi)發(fā)商的小心思。

現(xiàn)在很多豪宅產(chǎn)品，大多會(huì)選單一的中式或者西式風(fēng)格，見(jiàn)多了，難免審美疲勞。東意西境很少，也意味著這種風(fēng)格，在市場(chǎng)上也更有辨識(shí)度。

換一個(gè)角度來(lái)講，這是稀缺性。

正是這種“拒絕同質(zhì)化”的造房理念，讓華潤(rùn)置地在海淀深耕多年，亦如初見(jiàn)。可以一直引領(lǐng)海淀潮流先河，打造一座座經(jīng)典。

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臻澐造房的“三棱鏡效應(yīng)”，核心就是不斷拆解、重組，總結(jié)下來(lái)就是三點(diǎn)：

讀懂客戶，讀懂地塊，讀懂城市。

讀懂的前提是真正做到躬身入局。

作為北京今年首個(gè)不限價(jià)項(xiàng)目，外界的目光一直在聚焦臻澐，這一次，臻澐項(xiàng)目上呈現(xiàn)的造房方法論，估計(jì)要掀起新一輪風(fēng)潮。

End

本文完，如果喜歡，請(qǐng)點(diǎn)擊在看。

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