1

今年的海淀樓市，僅用“沸騰”二字已經很難形容了。

過去，海淀在北京可以說是最“傲嬌”的主兒。

連續十來年，海淀每年僅供地兩三宗，新房整體供不應求，因為量少，也很少出現多個項目同時代貼臉競爭的情況。

如今，格局完全變了，海淀迎來史無前例的供應潮，再加上“好房子”政策發布，拉高了購房者的“心動”閾值，所以，多盤對壘之間，直接把項目競爭拉入毫米級。

關鍵問題是：

都在提好房子，到底什么樣的好房子，才能滿足海淀買房人的口味？

答案，要從一場發布會說起。

5月15日，華潤置地好房子樣板落地暨臻澐產品發布。華潤置地、招商蛇口、中鐵置業攜手打造，在這個項目上將做1+1+1>3的好作品。

關于好房子，臻澐這次說到點子上了。

總的來說，就是通過深度把握「人、地、城」三者關系，深度匹配那些沒被挖掘或者被忽視的需求。

臻澐的方法論，我認為可以稱之為：

三棱鏡效應。

在拒絕均質化豪宅輸出的基礎上，首先，就像三棱鏡可以將白光分解為七色光譜一樣，臻澐通過對海淀，以及海淀購房者的了解，精準拆解城市的“基因光譜”；

其次，通過“波長重組”完成在地項目屬地文化、需求的匹配；

最后，實現“價值折射”，引領海淀豪宅躍遷，引領新趨勢。

這種重構「人地城」三角關系，跳出“單一輸出”思路，給“好房子”提供新的“需求共創“思維。不是我做你用，而是用專業經驗，基于需求更深層次的產品定制和呈現。

2

具體落地，臻澐是怎么做的？

先講第一個切面——「人」，即購房者。

我們都知道，房子最終是拿來住的，但豪宅項目經常忽視這一點。

臻澐被定位為“功能美學四季豪宅”。

通過一份詳細的客研報告，臻澐打破了很多市場對于海淀客戶、對于豪宅的刻板印象。

海淀人低調、內斂、踏實，因此更看重實用性。

可以看到，臻澐項目中很多功能性設置，其實都建立在實用性，也就是房企“更懂海淀客戶”的基礎上。

比如發布會中，臻澐推出四個核心功能：

華潤置地首個“靜音住宅"

首個全屋健康燈光系統

與孩子“共同成長”的學習空間

讓智能化從好用到好用

靜音

海淀的小孩，普遍從小學樂器，海淀家長自己也卷，需要安靜的環境“充電“或者休息。

因此，海淀人對靜謐空間的要求非常高。

項目深諳此道，提出了“靜音住宅”概念，它解決噪音問題的思路，非常值得行業借鑒。

首先，臻澐對生活噪音來源，做了一次深度分析，通過模擬客戶生活動線，將噪音的來源分為三類：外部噪音、垂直噪音、平行噪音。

然后，按照噪音實際對業主的影響，確定了降噪的重點。同時，考察國內外的“靜音項目”，重新界定“靜謐”的概念——

大于國標，達到五星級酒店標準。

以此標準，臻澐聘請從事全球五星級酒店靜音工程15年行業專家，給項目的每一棟樓，都做了噪音解決方案。

注意，是每一棟樓。

通常市面上項目，出于成本考慮，只會對沿街或者沿軌樓棟做降噪處理。

為了給業主還原真正的靜謐空間，臻澐上了“9大靜音措施”，包括系統窗降噪、戶間墻加厚、靜音管道、電梯降噪、同層排水等，甚至就連主臥的掛衣桿、空調風管都做了“靜音化”處理......并且在選配家電思路上，也將靜音作為重要參考值。

燈光

針對海淀媽媽的帶娃場景，項目做了全屋健康燈光系統，通過低藍光、全光譜燈具，緩解視疲勞，保護視神經系統發育。

將健康照明覆蓋全屋，臻澐是頭一個，想必是契合了海淀客戶處處都能學習看書的需求。

空間成長

在帶娃場景里，臻澐不局限于當下時點，也考慮到客戶家庭成長，根據孩子從小到大的變化，給空間尺度足夠“留白“，滿足小童時期，網課和練琴需要家長陪護；

孩子長大之后，對空間獨立的需要。臻澐通過對書桌、床、座椅、衣柜、床頭柜的尺度計算，讓面寬與進深呈現更具包容度的比例關系，打造會成長的空間。

小區里的四點半學堂，也是結合海淀媽媽一對多組團教育需求而生，這不僅僅擊中了海淀媽媽在家教育的需求，也節省了大量路上時間，提高了效率。

其他核心功能的誕生也是如此，必須前置化客戶需求。

好用的智能化

還原海淀銀發老人的生活習慣，項目為長輩房專門做了“小家化”。老人有時候會忘關燃氣水電，項目配備包括燃氣報警聯動關閉燃氣、自動關閉水電等“五警四關”智能安全系統。

針對睡眠的AI健康監控，為客戶出具睡眠監控報告。甚至燈光、溫度都通過智能化，可定制適配居者的場景。

真實將智能化從“硬控“時代，即對窗簾、按鍵的控制，迭代至“心控”時代，讓智慧更順應需求。（智能化功能分布在部分空間）

一邊根據購房者生活角色，做細致分類，一邊將生活場景化，研究需求的來源，從根源上解決問題，滿足需求。

豪宅版好房子，就應該按照臻澐這種思路來。

3

關注海淀樓市的應該都知道，包括臻澐在內，年初朱房村拍了兩塊地。因為臨高速，兩個地塊都面臨噪音問題。

在外界看來，臻澐地塊似乎離高速路更近。

說點大家不知道的，當時兩個地塊華潤置地都想拿，如果只能保其一，必取臻澐地塊。

因為有信心處理噪音問題，所以選擇哪個都一樣。但有一點卻是主觀能動性很難改變的，那就是

兩個地塊的素質有差別：

臻澐的底盤更出色。

臻澐的園林，可以兼顧“西山”與“清河”兩大要素。

北京的豪宅買家，大多有“西山”情結，規劃原因，住西山不容易，看西山就成了另一種向往。

海淀的高凈值買家，不僅愛西山，還愛清河。清河自西向東，串聯起了圓明園、清華、北大，以及今天大部分海淀頂級豪宅產品。

在很多老海淀人眼里，清河代表了海淀的過去、現在和未來，是一個濃縮海淀古今文化的重要精神圖騰。

通過樓棟排布，臻澐小區里不僅有可觀西山的橫向“山軸”，還能引水入園，形成縱向“水軸”。

這是一種獨屬于海淀精英的城市獲得感。

加上項目本來就近清北，意味著在臻澐，抬頭是西山壯闊，低頭有清河秀麗，轉頭，是跨越百年的中國最高學府。

同時臻澐采用東意西境的理念，對在地文化做了精彩的藝術轉譯，比如，頤和園在冬至會上演金光穿洞，臻澐則有自己的落日熔金......

效果圖

只能說，臻澐真的太懂海淀人的情調了。

更好的底盤，也讓臻澐有條件通過樓棟錯落排布，實現每一棟樓觀景體驗最大化。相比單一的觀景面，只有一排樓棟能成為“樓王”，臻澐可以說是——

棟棟樓王。

另外，小區里觀景最好的位置，還設計了僅9人享有的“摘星戶型”，棟棟樓王之中，少數人追求的“極致”機會，依舊被保留了下來。

讀懂客戶需求，考驗的是房企的態度，讀懂地塊、讀懂城市，考驗的就是房企的經驗了。

華潤置地深耕海淀已經25年，可以說：

幾乎沒有房企比華潤置地更懂海淀。

從華清嘉園開啟學校+社區概念，到橡樹灣保留100多棵原生樹尊重在地文化，從海淀幸福里引領簡雅美學風尚，到今天的臻澐......

華潤置地在海淀每一次的風潮引領，都是基于研磨地塊條件和海淀的城市氣質。

背后，是我們經常提到的理念：

只定制，不復制。

如今市場上很多項目，也在做文脈匹配的概念，講「在地化」故事，但大多是公式化流程。

臻澐這次的風格主打“東意西境”，簡單說就是古今、中西融合，這是：

理性與浪漫的碰撞。

海淀是近代中國，中西方文化碰撞最早的地區之一，融合程度高，這一點從頤和園、圓明園的風格就能看出來。

如今的海淀，也是一個文化交織碰撞的地方，海淀前沿產業，聚集了很多來自世界的專家學者，大批有留學背景的翹楚在這里奮斗打拼。

東意西境，符合海淀身處世界科創潮頭，坐擁中國文脈傳承的氣質，也更適配國際化審美需求。

此外，因為臻澐西有西山絢麗的夕陽，南有闊澈清河，立面“皮膚”也要和夕陽、清河有互動，因此做了“山河交映”的思考，讓整個建筑群充分融入在地環境，未來夕陽映射在臻澐，倒影在清河之上的景象，也將成為海淀新的城市封面。

效果圖

當然，這里面也有開發商的小心思。

現在很多豪宅產品，大多會選單一的中式或者西式風格，見多了，難免審美疲勞。東意西境很少，也意味著這種風格，在市場上也更有辨識度。

換一個角度來講，這是稀缺性。

正是這種“拒絕同質化”的造房理念，讓華潤置地在海淀深耕多年，亦如初見?？梢砸恢币I海淀潮流先河，打造一座座經典。

4

臻澐造房的“三棱鏡效應”，核心就是不斷拆解、重組，總結下來就是三點：

讀懂客戶，讀懂地塊，讀懂城市。

讀懂的前提是真正做到躬身入局。

作為北京今年首個不限價項目，外界的目光一直在聚焦臻澐，這一次，臻澐項目上呈現的造房方法論，估計要掀起新一輪風潮。

End

本文完，如果喜歡，請點擊在看。

關于投資分享、實操思路、人生感悟和一線資訊，都會放在星球，有需要的讀者，可掃描文末二維碼加入后閱讀。歡迎跟9600多投資愛好者共同成長，日富一日。