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同在海淀區的兩個項目，分別走向了兩個極端。

一個是嘉華天珺，由保利地產和北京建工集團聯合打造，總平圖出來后，沒有過多的增量信息，不停地釋放有關戶型的小道消息，不停地想拔高調性，把林徽因等名人消費了一把。

一個是海開永豐南項目，由海開控股獨自操盤，總平圖出來一個多月后，甚至連案名都沒有，遑論其它信息。與嘉華天珺相比，永豐南項目的沉默則多少有些落寞。

但兩個盤相比較，花姐反而更欣賞海開永豐南項目的打法。

它十分低調，北京海淀本土國企，保密工作做得好，若沒有可輸出的增量信息，就寧愿選擇了緘默。

當然，海開控股也沒閑著。

永豐南項目在不斷地進行招標：施工預算21.13億元、方案設計及施工圖設計2000萬元、公建部分設計方案1000萬元、園林設計2686萬元、精裝修設計2.7億元、商業咨詢顧問費1000萬元、地下空間及停車服務設計5000萬元、樣板間室內設計553萬元等，一切在穩步推進。

除此之外，絲毫沒有小道消息走漏出來。

這其實才是操盤一個項目應有的態度。但在浮躁的北京市場，絕大多數地產商喜歡用饑餓式療法，像擠牙膏一樣輸出項目信息，總以為這種毛細血管的信息傳播手法，會讓大家別開生面。

一個樓盤，零碎的信息，最終受傷害的是地產商自己。

不過，海開控股也低調過頭了，起碼案名總得先出街吧。

第一排房罕見向后退

6月4日，海淀永豐南地塊正式開拍，海開控股的成交價為79.17億元，地上建筑面積222463.300㎡，溢價率1.5%。它在永豐產業基地0411街區，有HD00-0411-0055、0058、0064、0072四個地塊。

這四塊地，東偏南30度，北至豐瀅西路，南至豐碩西路）、西至永盛南路、冬至永豐路，東南角與地鐵16號線永豐南站相連。

其中，58號和72號地塊的住宅建筑規模約9.86萬平方米，掛牌起始價約為57.51億元，銷售指導價9.3萬元/平方米；55號和64號地塊的建筑規模約12.38萬平方米，掛牌起始價為20.49億元。

住宅分南北兩塊地，整體容積率為2.2，限高45米，西北角有棵古樹，由6棟6-15層住宅組成——1#15層、2#14層、3#5#6#10層、4#6層、；南區的72號地容積率高一些，預計2.4左右，由9棟住宅組成——1#4#5#6#15層、2#3#7#14層、8#9#13層。

東邊的公建，自持83978.71㎡，有25920㎡公交場站等公服設施，另外還有13920㎡服務設施，包括公交中心站9000㎡、黨群服務中心1000㎡，社區衛生服務450㎡、社區養老服務設施1000㎡、社區助殘服務中心300㎡、社區級公共文化設施1400㎡、社區管理服務用房700㎡、公廁70㎡等。

這些配套，對住宅區域是個好事，可以實現自給自足。

海開永豐南的兩塊住宅規劃很有特色：第一排住宅都后退了25米左右——是在紅線內后退，不是因為前面有市政綠地，令第一排住宅不在臨街，這在北京的住宅規劃中非常罕見。

這種做法最大的好處是，拯救了第一排房子，減少了噪音和尾氣，反而成為首選的好房子。

為什么海開永豐南能做到這點呢？它的秘密在于兩點：

第一點：72號地第一排的9號樓，距離路南的住宅（高度45米）約63米，出于日照的考慮，它的第一排干脆后退28-39米，這一退，后面的每排房子都得退后，做法延續到北區58號地。

第二點：58號地的北面有一塊規劃公園綠地，寬度大約35米。由于這片綠地的隔離，導致58號地的最后一排，不會遮擋路北的用友產業園。

這一前一后的樓棟退后，令海開永豐南的房子南向房子不臨馬路，正所謂是：退一步海闊天空。

北區純改善，南區剛需+改善

在海開控股拿地之后，就有消息傳出，它的主力戶型將為110-170平，另有少量90平小戶型。

當總平圖出來，花姐發現這個戶型配比相差不大。

先看北區58號地，由6棟樓組成，大致有三種戶型：140平米、150平米和170平米。140平米分布在1#，共計120套；150平米分布在2#、4#、5#、6#，共計140套；170平米分布在3#，共計60套。除了4#的層高是3.1米，其余樓棟都是3米。

在選房攻略上，3#是樓王，170平米戶型，距離前面樓棟達45米，與前面樓高比為1.5；1#也是如此，樓間距為46米。但1#的東邊戶有點受角煞的影響，2#距離它只有13.85米，在東南方向。

5#和6#在小區的第一排，由于離紅線后退了25米，導致它們也基本都是優選的房子，除了6#的中間一個單元受到車庫出口的影響。

此外，因小區東面是55號商服公交用地，酒店11層45米，雖然它距離住宅也有40多么，但終歸還是有點遮擋，尤其是在冬至日。

再看南區72號地，由9棟樓組成，大致分三種戶型：100平米、120平米和140平米。100平米分布在3#、4#和9#，共計84套；120平米分布在1#、2#和8#，共計168套；140平米分布在5#和6#，共計120套。

72號地有點小奇怪，沒有標注樓棟之間的直線棟距，只標注了斜線距離。花姐測算了下，它的樓間距應該會比58號地要短一點，但不會相差太大。

和58號地的純改善相比，72號地的定位為剛需+改善。

這種定位之下，一些功能性的設置就放在72號地了，比如，室外運動場地，就在樓王5#的正前方，比如，自行車停放地就有2大塊，反觀58號地的自行車場地很分散，很容易改造成綠地。

綜合來看，海開永豐南的住宅有幾個特點：1、沒有陽臺贈送；2、每棟地面有天井，疑似一層為下躍戶型；3、臨近永豐南的東端戶，或多或少會受到東北酒店的遮擋影響；4、拯救了第一排住宅，不臨街。