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近段時日，北京地產圈最熱門的事兒，莫過于功德寺地塊的土拍。

有前戲，有長尾。

當綠城和越秀各搖中一塊之后，又傳出華潤置地要第三者插足。怎么插？博弈應該很激烈，社交平臺也為之狂歡，地產商也樂見這些熱度。

一旦股東多了，事情就變復雜了，誰來操盤？戶型怎么配比？關鍵是怎么算賬。還有，地塊旁邊的高壓線，何時入地，也是個問題。

功德寺兩個項目入市，為時尚早。這給海淀區其它新盤留出了時間。

受益最大的，或許是保利建工嘉華天珺和海開頤海澐頌，對中海中旅西山觀復、香山樾、印香山，倒是影響不大。

（一）

新政實施一個多月來，北京樓市明顯向好，看房的人多了，成交量也上來了，購房信心在逐漸恢復。

時間就是效率，時間就是金錢。

在海淀新樓盤里，嘉華天珺無疑是跑得最快的一個。7月下旬拿地，兩個月不到官宣了案名，公示了設計方案，甚至還流出了多款戶型草圖。

大家普遍認為，嘉華天珺在搶窗口期，入市時間會大幅提前。有一段時間，"趕在永豐南之前"，成了整個嘉華天珺的敏感詞。

“永豐南”，指的是海開控股旗下的頤海澐頌，于11月初官宣了案名。

但沒想到的是，嘉華天珺竟然卡殼了。

在10月下旬，嘉華天珺被北京市規劃和自然資源委員會海淀分局揪出了消防設計問題，主要表現在三個方面：1、兩棟樓沒有設消防通道；2、九棟9層樓沒有設消防撲救場地；3、有五棟11層樓沒有設防煙樓梯間及合用前室。

消防問題，事關老百姓生命財產安全。嘉華天珺只得重新修改方案，再走一遍流程。方案修改之后，消防撲救場地多了，綠地少了；有些樓棟增加了消防電梯，得房率變低了。

這一來二去，戰機就給耽誤了，連已經建好的售樓處也沒法開放，戶型圖、沙盤等一應銷售道具，都得重來。

老話說的好，不打無準備之仗。在關鍵時刻，嘉華天珺自己掉了鏈子。

（二）

中國先賢有一種哲理，叫“慢即是快，快即是慢”。

這句話很適用于嘉華天珺和頤海澐頌，一個在永豐北，一個在永豐南。在海淀選新房，是繞不開它們的。

嘉華天珺求快，卻卡在設計上，這反襯出頤海澐頌的穩，一切有條不紊地推進。

頤海澐頌沒有追求高周轉，而是追求確定性，先把產品力打磨透。

來看一下兩位海淀樓市對手的參數：

1、在品牌影響力上，保利發展是宇宙第一房企，占優；但海開控股是本土企業，更懂海淀，之前開發的頂豪“圓明天頌”，令“頌”系占領了人們的購房心智，在產品力上，頤海澐頌更勝一籌。

2、在地理位置上，頤海澐頌距離西北旺比較近，無縫連接地鐵16號線永豐南站，預計明年通車的13號線B段，4站后廠村、5站西二旗，而嘉華天珺不臨地鐵。嘉華天珺在頤海澐頌往西北2公里，距離北五環更遠；

3、在教育資源上，兩者看似平分秋色，但細心的人就能發現，頤海澐頌的西南側是海淀熱度排第一的建華本校；而嘉華天珺旁邊有中關村三小科技園分校，“本校”和“分校”的區別有孩子的都懂；

4、在生活配套上，頤海澐頌北側是永豐產業園、西北側是翠湖科技園，南側中關村軟件園，小區配建的商服用地傳言規劃了泳池、商業體、酒店和公寓等，形成天然的自我配套循環；嘉華天珺北面的大悅城今年年底開業；

通過如上對比，作為一個有20年購房經驗的資深業主，花姐談三點感受：1、小區門口有了地鐵，輻射半徑更大，保值能力更強；2、永遠相信李嘉誠的選房邏輯：地段，還是地段；3、購房者已不再迷信品牌，更傾向于產品力為王，所見即所得。

（三）

談到買房，就繞不開一個話題：房價。

而影響房價的一個重要因素，是樓面地價。

有人說，嘉華天郡打的是明牌，總建面16萬平米，有1.4萬平米的配建，住宅樓面價5.6萬元/平米，1276套房，住宅銷售指導價9萬元/平米。的確，它的配建少，住宅樓面價好算，也算得相對比較精準。

再來看頤海澐頌，總建面22.3萬平米，有8.4萬平米的配建，約700套房，住宅銷售指導價9.3元/平米。由于它的配建面積較大，導致計算住宅樓面地價的版本很多，最離譜的是8萬元/平米。花姐請教了多位專業人士，認為頤海澐頌的住宅樓面價在5.8萬元-6萬元/平米之間。

兩者相較，預計實際的售價相差并不大，甚至頤海澐頌可騰挪的空間更大些。

網上傳出了嘉華天珺和頤海澐頌的幾種戶型版面，由于沒有確定，花姐在這里就不傳謠了。但可以確定的是，在面積段上，頤海澐頌和嘉華天珺有一定的交集，但整體上會大一些、定位高端些。

當然，定位更高端的是功德寺兩地塊。它們的樓面地價擺在那兒，7.1萬元/平米，住宅銷售指導價為10.5萬元/平米。

它們的容積率為2.1，扣除街坊路占地后，其實際容積率和頤海澐頌差不多，但由于限高30米，綠城和越秀必然要走大戶型路線，否則樓棟越多，樓間距就越密。僅從棟距來講，功德寺兩地塊的產品，應該不如頤海澐頌。

如果功德寺兩項目戶型一味地做大，單價又逼近10.5萬元/平米，與嘉華天珺和頤海澐頌并非直接的競品。

功德寺兩項目除了高壓線入地時間表不詳，它和嘉華天珺有一個共同的短板，不是地鐵盤。