新修訂的《土地管理法》正式施行后，農(nóng)村地區(qū)開展房屋修繕與重建活動(dòng)的規(guī)范要求顯著提升，但并非完全禁止此類建設(shè)行為，前提是須滿足法定要件。具體規(guī)范要求如下：

其一，建設(shè)行為必須契合鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃。對(duì)于閑置多年、主體結(jié)構(gòu)已損毀滅失的農(nóng)村房屋，若其原址用地規(guī)劃屬性已發(fā)生變更，則村民不得擅自啟動(dòng)新建或改建工程。

其二，房屋修繕與重建均須履行法定審批程序。未取得完整行政許可文件擅自施工的，相關(guān)建筑可能被依法認(rèn)定為違法建設(shè)。

其三，若既有宅基地上房屋本身系違法建筑，則無論進(jìn)行修繕或重建均屬違規(guī)行為。

其四，針對(duì)"建新未拆舊"及"一戶多宅"情形，舊宅基地及超額宅基地均不得實(shí)施改建工程。

其五，嚴(yán)禁在既有宅基地范圍內(nèi)進(jìn)行擴(kuò)建施工。

綜合上述規(guī)定，村民實(shí)施房屋修繕或重建前，應(yīng)首先核查宅基地權(quán)屬狀況，依法履行申報(bào)審批程序，嚴(yán)格依照行政許可內(nèi)容開展建設(shè)活動(dòng)。

除既有宅基地翻建外，尚無宅基地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員若需新建住房，須特別注意：必須通過宅基地審批程序取得合法建設(shè)用地，嚴(yán)格禁止在農(nóng)用地、生態(tài)保護(hù)區(qū)、基本農(nóng)田等非建設(shè)用地上實(shí)施新建行為。

需特別強(qiáng)調(diào)，以下兩類主體喪失新建、改建及修繕房屋資格：

第一類，已在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的出讓方，既不得申請(qǐng)新宅基地，亦不得進(jìn)行任何形式的建設(shè)活動(dòng)；

第二類，已辦理宅基地退出手續(xù)并完成權(quán)屬交還的村民，不僅無法重新取得宅基地使用權(quán)，更禁止在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)開展自建或改建行為。

建議村民在啟動(dòng)建設(shè)前，務(wù)必全面了解屬地宅基地管理政策，規(guī)范履行行政審批流程，嚴(yán)格按照法定要求實(shí)施建設(shè)，避免因違規(guī)操作導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失或引發(fā)法律糾紛，切實(shí)保障安居權(quán)益。