前幾天，我們全網首開公開說了，廣州要容積率3.1新規。

　　這是住建部國家級的規定。

　　國家級新規落地，廣州樓市要震動

　　當時之所以敢第一個站出來說，是因為廣州已經有待出讓的地塊，之前設定容積率4.5，準備上半年出讓，但是因為容積率3.1的規定，被打回去要求重新調整了。

　　正是有這個動作，我才敢說靴子要落地廣州。

　　當中的影響，對土地出讓，財政收入，住宅開發，后續的新房，二手有巨大的影響。

　　屬于能夠影響決策價格的信息。

　　所以，大家也看到，這篇有10w+。

　　而踏正新國標實施的前一天，廣州又一口氣掛出5宗宅地。

　　4月30日，航天奇觀二期（天河智谷AT1003023地塊），和番禺區鐘村街市廣隆輝A地塊一、A地塊二、D地塊一、D地塊二掛牌。

　　這次掛地，能明顯看到一些變化：

　　1）容積率都控制在3或以下，核心區進一步降密度，航天奇觀地塊降到了2.07

　　2）限高指標，明確提及的在80米以內，要么沒有明確指出，但預留對齊新國標的空間

　　3）地價、拿地條件更加友好了

　　下邊，再展開聊聊。

　　1、航天奇觀二期地塊，平替版觀樾

　　這塊地，在保利天匯旁邊，南側直線約200米外就是縵云廣州，約500米處就是越秀觀樾。

　　地塊在今年藍皮書上亮過相，當時占面約5.76萬平，總建面約9.1萬平，容積率2.5。

　　而現在掛地的版本，占地面積沒變，總建面約7.38萬平，容積率約2.07。

　　也就是說，可售貨量減了大約1.7萬平，密度更低，貼合了我們之前說的，國家級新規出臺，廣州宅地降容、供應量下降的趨勢。

　　另一個，地塊限高60米，遠低于新國標規定的80米。

　　若按照住宅層高3米的規定，未來航天奇觀二期項目不會超過20層，理論上應該是主打小高層板樓。

　　而起拍總價約22.5億，起拍樓面價約30519元/平。

　　需要代建的東西不少，包括道路、綠地、河涌、6班幼兒園、服務設施用地等。

　　類似邏輯，就像越秀建設世界大觀板塊一樣。

　　不過相對來說，這塊地要配建的東西會比世界大觀要少得多。

　　首先是教育，中小學不用自己建了，掛地文件表明，由廣州市天河外國語智谷學校（暫命名）統籌解決。

　　也就是和縵云、越秀觀樾讀相同的學校，九年一貫制學校都包圓了。

　　另外，還有出入交通也會解決，到時會建設一條道路直接接駁到大觀中路：

　　開發商最主要建的，是湖泊。

　　湖的面積大約11300平，加上周邊約6155平綠地，整體算下來大概會有1.75萬平環湖景觀帶。

　　包括一整段濱水步道、連廊、湖心亭等親水設施，和南側的026地塊（星燦大廈）做好協調，形成連續貫通的南北向景觀和視線通廊：

　　這個規模，當然比不上太陽湖+月亮湖了，但標準不會低。

　　結合去年年底，廣州規自局發布的航天奇觀項目效果圖，沿湖綠道很長，西側還有一道連橋鏈接幼兒園和住宅區。

　　住宅部分，大部分都能正對湖景：

　　南側在建的星燦大廈，會影響住宅的純粹度，但整體規格不低，外立面玻璃幕墻，建設詠聲動漫為主導的大灣區數字動漫產業生態區。

　　省流版總結就是，航天奇觀二期，會是一個平替版或縮小版的觀樾，地價更加友好，可發揮空間更大。

　　其實，地塊密度降到2.07，已經和觀樾一期差不多，比觀樾二期還要低一點。

　　雖說目前的城市界面、改善圈層稍微欠缺一點，但背靠保利天匯，配套基礎有了，還有世界大觀板塊抬轎。

　　整體來看，航天奇觀二期能夠做純改善湖居產品，疊加新國標好房子標準、零飄窗的優勢，又是一次產品迭代。

　　我們收到消息，這塊地預計是某央企兜底。

　　這樣一來，至少對保利天匯、包括天河東的剛改市場，不是直接被背刺了，穩了一把預期。

　　而對天河東的改善市場來說，又一個超能打的選手要來，想在這個片區換房的朋友不妨等等。

　　像越秀觀樾加推二期小戶型126平四房，總價800-900萬，單價6.4萬/平起，但不看湖，正對悅景路。

　　對比來說，航天奇觀二期項目的優勢就會更高，哪怕同樣做小戶型，這里也是看湖的。

　　2、番禺鐘村街市廣路隆輝地塊，剛需繼續卷

　　市廣路隆輝地塊，位于祈福新村北側，鐘村敏捷集團旁，市廣路和金山大道交匯處附近。

　　這次掛牌，分成四個小地塊，但彼此沒有強制性的綁定條件。

　　理論上，可以由四個不同的開發商拿地，拿地門檻、成本都大大降低。

　　如果加起來，四個地塊占地面積達約8.5萬平，總建面去到23.5萬平，和萬科檐嶼城體量差不多。

　　至于容積率，四個小地塊一致，都是3.2，但沒有列明限高多少米。

　　作為參考，萬科檐嶼城容積率3.0，樓高26層，所以市廣路隆輝地塊做到26層，難度估計不大，還是做好了銜接新國標的準備。

　　至于其他配建條件，四個小地塊配建的東西都比較少，沒有包括中小學。

　　主要是地塊四周道路、幼兒園等，另外A地塊二還有一塊1120平左右的環境設施用地。

　　地價上，四個地塊起拍樓面價約在1.3-1.44萬/平，如果全部拿下，總價大約33億元；

　　看似比底價成交萬科南站地塊要高，但是市廣路地塊不用配建學校，成本又往回拉了一點。

　　總體來看，市廣路地塊的定位，大概率會是一個背靠祈福的近地鐵剛需大盤。

　　學鐵商基本面，目前學是不確定的，周邊規劃了18班小學和36班小學，但鐵、商都是明牌，還有公園。

　　鐵：直達22號線市廣路站，距離約900米

　　22號線是高速地鐵，時速160公里，和18號線同等，市廣路已經開通，一站直達廣州南站和18號線。

　　預計在今年，22號線后通段（陳頭崗-芳村站）即將開通，6站到白鵝潭，通勤優勢會放大。

　　商：祈福商圈，包括祈福繽紛匯、天河里福云匯、宜家家居等

　　公園：地塊北側靠近金山湖公園，面積大概25萬平。

　　這么一看，學校確實很關鍵，就看后續怎么統籌了。

　　番禺的剛需項目，但凡熱度高的，離不開這三寶，好書包、近地鐵、價格低。

　　有趣的是，市廣路地塊并沒有出現今年藍皮書或番禺土地推介會上，是一個全新面孔。

　　背靠祈福新村這點，估計也有加分。

　　祈福新村，曾經的“亞洲第一村”，居住人口龐大，二手交投非常活躍，成交量在番禺是排頭的。

　　但內部產品老舊，現在賣到1字頭的，已經是20-30年樓齡的步梯房；次新房呢，成交單價2字頭起，但容積率偏高。

　　市廣路地塊，有的就是新產品優勢、好房子標準，更低的容積率+迭代性產品，相當于要革祈福新村的命。

　　說到這里，多少有點想抄廣州地鐵瓏曜上城作業的意思了。

　　而且，市廣路地塊位置比瓏曜上城要更核心，周邊又比萬科南站項目更成熟。

　　總之，就一個字，繼續卷。

　　好了，今天掛牌的幾宗地，將會在5月30日競拍，這會是新國標落地后廣州第一場土拍，值得關注。