城市更新是提升居民生活品質和優化城市空間結構的重要舉措，其形式在不同發展階段有所變化。近期，有關城市更新政策調整的消息廣受關注，特別是2025年開始，部分舊改項目或將暫停，特定類型的房屋可能被納入新的拆遷計劃，這讓人聯想到過去的“棚改”，也引發了市民對住房權益和城市未來的思考。

從歷史經驗看，城市更新經歷了多個階段。2015年至2020年期間，全國棚改累計開工約2300萬套，使約5000萬居民受益，有效改善了他們的居住條件。然而，城市發展永不停歇，截至2024年，我國仍有超過16萬個城鎮老舊小區亟待改造，這些小區普遍面臨基礎設施老化、功能配套不全及安全隱患等問題。

根據住建部與發改委2024年發布的《關于優化城市更新項目實施的指導意見》，2025年起城市更新項目將實行分類管理，優先推進符合安全和環保標準且具備條件的項目，同時暫停部分不達標的舊改項目。文件中“三個優先、三個暫緩”的原則，預示著舊改政策的重大轉變。

具體來看，2025年起可能優先納入拆遷的三類房屋包括：

一是存在嚴重安全隱患的危房和險房。依據住建部2024年發布的《城市建筑安全評估標準》D級（危險房屋）和C級（嚴重損壞房屋）將成重點改造對象。全國現存此類房屋約38萬棟，涉及居民約320萬戶，多為上世紀80年代前建造，存在墻體開裂、地基下沉等嚴重問題，安全系數低，威脅居民生命財產安全。

二是不符合現代消防安全標準的老舊小區。應急管理部消防救援局2024年的數據顯示，全國約42%的老舊小區消防隱患突出，如消防通道狹窄或被占、消防設施缺失或老化等。其中16.7%的小區達“高風險”等級，消防栓失效、通道被占、自動消防系統缺失等問題普遍，亟需拆除重建或全面改造。

三是位于城市重點功能區、嚴重影響城市規劃的建筑。按2024年國家發改委發布的《國家城市體系規劃（2021 - 2025年）》要求，城市空間結構與功能布局需優化。全國285個地級以上城市中，168個已將此類區域舊建筑列入“十四五”改造計劃，覆蓋建筑面積約1.8億平方米，惠及約120萬戶居民。

與以往棚改不同，新一輪城市更新更注重“微改造”和“留改拆并舉”。住建部2024年9月的《城市有機更新實施導則》強調，城市更新應以保留保護為主，尊重歷史文脈與居民意愿。2024年，全國10個試點城市“微改造”項目占比達42.7%，完全拆除重建項目占比降至31.8%，城市更新正向精細化轉變。

政策調整背后，房地產市場去庫存需求也是考量因素。2024年上半年，全國商品房待售面積達5.72億平方米，同比增長3.8%。舊改拆遷補償多采用貨幣補償，帶動了部分城市房地產銷售，2023年全國因舊改拆遷新增購房需求約占當年商品房銷售總量的11.7%。

新政策在居民權益保障方面也有明確規定。要求建立“陽光拆遷”機制，公開補償標準和程序，保障居民知情權、參與權與監督權。同時，創新拆遷安置方式，除貨幣補償和產權置換外，增加“共有產權”“租購結合” 等多元選擇。2024年全國主要城市舊改拆遷平均補償價格為每平方米9650元，較2020年提高22.7%，有助于提升居民參與積極性。

資金來源方面，2025年起城市更新將更多采用市場化運作模式，引入社會資本。如通過“公私合營”（PPP）模式，截至2024年底，全國563個城市更新項目采用此模式，總投資額達4750億元，社會資本參與率68.5%。

對居民而言，了解房屋是否在拆遷范圍內、提前做好準備至關重要。建議關注社區規劃、房屋安全評級，積極參與社區自治與舊改意見征集，熟悉法規政策，理性維權。

從城市發展角度看，新一輪城市更新將優化空間結構與功能布局，提升城市安全韌性與宜居水平，促進經濟活力和產業升級。研究顯示，城市更新每投入1元，可帶動社會總產出2.8元，創造就業機會11.5個/百萬元投資。

隨著城市化深入，城市更新理念已從“住有所居”升級為“住有宜居”。未來更新將更注重生態、文化和社區營造，通過改善基礎設施、優化公共空間等，打造15分鐘生活圈。

2025年起的城市更新，在理念和方式上更加成熟人性化，不是簡單重現“棚改”，而是在新歷史條件下對城市有機更新的深化提升。對居民來說，這既是挑戰也是機遇，需要在維護自身權益的同時，理性看待拆遷帶來的生活環境改善和資產增值潛力。