房地產，一句話：供應激增、需求疲軟、區域分化、多維沖擊、重在化債

2025 年全國一、二線城市辦公樓新增供應達 640 萬平米，同比增長近七成，導致重點城市租金持續下行（2024 年重點城市平均租金同比下降 4.34%）、空置率攀升（上海甲級寫字樓空置率達 19.6%，接近國際警戒線）。

需求端，2024 年辦公樓年均凈吸納量僅 200 萬平米，為大感冒前一半水平，企業降本增效、遠程辦公常態化是主因。

但 2025 年一季度出現結構性反彈：杭州因人工智能、信息技術等新質生產力企業擴張，極個別部分寫字樓租金逆勢上漲；上海甲級辦公樓搬遷租賃中 74% 為升級需求，顯示市場存量正通過 “以價換量” 重塑格局，大量老舊的園區和寫字樓如果不跟上配套和裝修，恐將受到更為嚴重的沖擊。

而北京、深圳、上海、蘇州等新質生產力企業密集城市表現出更強韌性（日本化現象，一線核心區域房價相對堅挺），北京望京、中關村等區域新質生產力企業承租面積占比超 10%，成交量同比增長 106%；蘇州新質生產力上市公司數量占比達 44.3%，顯著高于全國平均水平。而中西部城市如西安、重慶甲級寫字樓空置率超 20%（已經超過國際警戒線），傳統產業收縮與新興產業導入不足形成雙重壓力。

而其他地區租金下跌與空置率高企導致商辦資產估值縮水，2024 年重點城市寫字樓樣本項目中 75% 租金下滑，部分核心區租金跌破 10 元 / 平米 / 天。開發商資金壓力加劇，融創、碧桂園等頭部房企因債務問題陷入清盤危機，非銀行貸款機構風險敞口持續擴大。

這導致，開發商轉向住宅開發以緩解現金流壓力，2025 年 1 月全國 300 城商辦用地成交面積同比下降 12%，而住宅用地供應增加，若商辦市場持續低迷，又可能進一步引發住宅供應過剩，加劇房價下行壓力。

傳統行業收縮導致辦公樓相關崗位減少，但新質生產力企業擴張創造高技能崗位，2024 年科技服務業采購金額同比增長 17.3%，人工智能、生命科學領域人才需求增長超 30%，相關新質商業辦公樓宇高度景氣，而直播電商在部分城市也是主力租賃行業。

從市場供給看，2025 年重點城市商辦用地推出量同比減少 20%，并優先保障新質生產力園區用地。上海、杭州等城市試點 “商改住”，允許部分寫字樓改建為長租公寓，預計 2025 年可消化存量 50 萬平米。央行也已經設立 2000 億元房企紓困基金，重點支持優質項目并購與債務展期。2025 年一季度，房地產企業 CMBS/CMBN 發行規模同比增長 18%，緩解短期流動性壓力。

不過，我們看到，在老齡化和人工智能的沖擊下，房地產已經是存量博弈經濟，尤其商業地產，未來很可能被無人辦公和遠程辦公經濟所逐步替代。

5月20日，在國新辦新聞發布會上，財政部經濟建設司司長郭方明表示，城市更新需要大量資金資源要素的投入，財政部將聚焦城市更新重點任務，強化財政政策和資金保障。2024年，財政部和住建部啟動實施城市更新示范行動，首批確定了15個城市，今年將再選拔第二批20個城市，同時對相關城市的工作進展、資金使用管理等開展績效評價。

這是10萬億化債后中央財政再度明確支持城市更新，房地產依然是國內大循環穩定關鍵！