文｜鄧浩志

廣州樓市近況

五月的樓市，繼續在降溫。一起來看看最近的樓市數據。五一小長假，市場出現短暫的爆發性復蘇。這個我們之前分析過，和五一節點有關，也和最近新盤新貨加速集中推售有關。但五月第二周，廣州樓市周度平均成交量已經回到了四月的均值水平，要知道4月在關稅的影響下，市場是急劇降溫的。而第三周則延續弱勢，周均認購環比繼續下滑5%。第四周情況也在延續。而客戶到訪量方面和成交情況相仿。（以上數據源于廣州兩家頭部一手銷售代理公司）

圖片源于網絡

總的來說，4月和5月份的整體成交量明顯弱于今年1~3月份。另外值得關注的是，別看成交總量跌得不算特別厲害，但全市總量其實是靠幾個市區全新樓盤帶動的。比如保利天河和琶洲的新盤，越秀地產在海珠的新盤，還有綠城的兩個新盤等等。而在郊區的樓盤，特別是遠郊樓盤，都十分不理想。或者那些不是全新的樓盤，而是滯銷的老樓盤，情況都不理想。

二手市場的情況也基本也類似，主要呈現兩大特征，一是二手掛牌量繼續增長，根據市場占比最大的某二手中介最新數據顯示，廣州二手房掛牌量已經接近20萬套，大幅突破去年底的18萬套的數字。而且近期二手成交價格下滑非常明顯。二手價格下跌，和新房使用率不斷提高，造成兩者間出現了價值重估。

綜上所述，廣州要考慮盡快出臺進一步的支持政策。不要等市場徹底降溫再搞，到時候肯定要花更大的力氣。

房地產市場“趨穩”？別被忽悠了

近日，有媒體采訪某專家，引用其觀點說：房地產市場今年有望逐步趨穩，銷售下行幅度將明顯收窄。專家的話聽起來很專業，有道理，其實是一通廢話。為什么是廢話呢？因為中國新建商品房交易總規模已經由2021年峰值的18萬億，跌到2024年的9.6萬億，而今年預計總規模只有8萬億左右。也就是說當前的房地產市場總規模只剩下當年的零頭了。

換個角度思考，也就是說總規模再繼續怎么下滑，哪怕跌到只剩下0，下跌的總規模都不會比之前的更大。所以，銷售下行幅度將明顯收窄就是一句真實但沒有用的廢話。

換個角度，如果我們不談絕對規模，談下跌比例，道理其實也很類似。過去四年，樓市跌幅這么大，就算政策不干預，也很難再繼續保持這么大比例的長時間下跌了。要知道市場是有無形的手在操控的，超漲會回調，超跌也會有反彈。前幾年市場不佳，無論土地供應，還是新開工，新開發規模都已經大幅下跌。供應的自動減少，市場會自行實現供求平衡。

所以，真心想了解經濟發展趨勢或者預測房地產走勢的朋友們，絕對不能只聽又穩又好的結論，也不能只看專家的結論和貌似客觀的表面數據。因為數據盡管是客觀的，但很多時候數據就像一個“小姑娘”，或者任人打扮，或者只是截取她最美的一面。想了解樓市更多更真實的情況，歡迎繼續關注我。