萬達的自救已經到了深水區了。曾經的首富王健林又賣了48座萬達廣場，這場涉及500億資金、39個城市的資產交易，不僅創下了行業紀錄，更加折射出萬達集團深陷債務泥潭的生存現狀。今天我們就來層層拆解，扒一扒這場“賣賣賣”背后的邏輯、老王剩下資產的家底，以及萬達未來的生死。

首先，這批被出售的萬達廣場堪稱萬達體系內的精華資產包。在地理位置分布上，既包括北京、上海這樣一線城市的核心項目，也有成都、杭州等新一線城市的地標項目，當然還有榆林、泉州等三四線城市的商業標桿。

而接盤方也是各懷心思，主要有三股力量。首先是壽險公司，像陽光人壽，他們瞄準的就是穩定的現金流；對于騰訊、京東這樣的互聯網巨頭，盯上的是一二線項目的數字化改造潛力；而泰蒙投資這樣的PE巨頭，則打算發行新的REITs來套利。

但是值得注意的是，這些資產的平均售價已經比2021年的峰值縮水了近40%。王健林為了快速回血，不得不接受“骨折價”。所以說，老王為了自救，已經是不遺余力。

其實，這場“賣樓馬拉松”早就有伏筆，已經持續了七八年。2017年，萬達一口氣賣掉了13個文旅城和77家酒店，開啟了輕資產轉型之路。從2023年到現在，更是拋售了超過80座萬達廣場，其自持量已經從巔峰時期的500多座跌到了不到300座。說是轉型，本質上就是“斷腕”。

通過賣產權留運營權的模式，萬達只保留了5%到8%的管理費分成，但核心資產卻在不斷流失。用一句話總結就是：以前靠買樓賺錢，現在靠幫別人管樓賺點辛苦錢。萬達現在可售的資產池已經在快速枯竭，往后越賣錢越少。

你肯定會奇怪，曾經風光無限的王總為何會陷入欠債累累的境地？萬達的債務危機源于模式弊端、戰略錯誤，再加上運氣不好，主要有4點。

首先就是重資產模式，每個廣場投資都是20億起，70%要靠貸款。這樣一來，2024年整個集團負債超過3000億，但手上現金只有一兩百億，所以不得不靠借新還舊來維持。

第二個就是多元化失敗，包括文旅投資、影視投資，投入總額過千億，但經營狀況都不太好。還有很多對賭協議，比如說珠海萬達商管上市失敗，就觸發了380億的回購條款。像蘇寧、融創也在追討債務，這就導致很多資產被凍結。

再者，很不幸遇到了行業寒冬，房地產調控收緊了融資，現金就越來越緊張。就算這一次500億順利到賬，也不能完全覆蓋到期債務，而且還有很多仲裁糾紛要去解決。

當然，更為嚴重的是長期隱患?，F在萬達的品牌資產在快速貶值，第三方業主或許會降低運營標準。比如說此前賣給陽光人壽的廣場，租金回報率就已經降到了只有1%左右，管理費用的溢價權在流失。還有由此引發的資本信心危機，幾次上市都失敗，投資者對萬達的估值一直在降低，這樣發新債或者拉新投資都碰到困難。

萬達還碰到了很嚴重的轉型挑戰，現在全部指望騰訊數字化改造、京東零售整合做增量，如果做不好，就很有可能被認為是沒有靈魂的商業管家。

王健林的“賣樓求生”本質上就是用短期的資產縮水來換取債務的緩沖。但是，萬達真正的挑戰是在剝離核心資產以后，要證明輕資產運營方式能夠賺到錢。當萬達不再是那個手握大量優質物業的商業巨頭，它的品牌溢價和行業話語權還能夠維持多久？

這場中國商業地產的轉型實驗，或許將為整個行業敲響警鐘。在時代的浪潮當中，沒有誰能永遠靠重資產長賺，而轉型的劇痛可能比想象中的還要漫長。