住房是每個家庭的“頭等大事”，但期房漫長的等待周期，讓越來越多購房者將目光投向二手房市場。然而，二手房交易暗藏諸多法律風險，稍有不慎就可能引發糾紛。

近日，宿遷經開區法院審理了一起二手房買賣中因房屋性質引發的高昂土地出讓金糾紛。

基本案情

13年前，劉某夫婦在中介公司的介紹下，花費23萬余元購買了閆某的一套房屋。后劉某夫婦要求過戶時，因房屋性質為經濟適用房，需要繳納的土地出讓金過高，雙方就此僵持不下。遂劉某夫婦將閆某訴至法院，要求繳納房屋的土地出讓金并配合過戶。

閆某辯稱，雙方簽訂的商品房買賣合同屬實，房屋已經交付給原告使用。“我們同意協助原告辦理過戶手續，但雙方在合同中約定過戶產生的所有費用由買受方負擔，這個錢不應由我們交”。

法院審理

法院審理查明，雙方簽訂的《二手樓買賣合同》中約定，房屋交易所產生的稅費全部由買方支付。合同簽訂后，閆某將該房屋的不動產權屬登記證書交付給劉某，該不動產權屬登記簿上載明該房屋的性質為經濟適用房。

雙方就房屋交易的事實委托律師事務所進行見證，在見證律師詢問的“對于買房過程中需要繳納的稅費是如何約定的”問題中，劉某回答：“所有過戶費用由我承擔，房屋交付前的水電費、物業費由賣方承擔，其余的我們承擔”。

法院認為，原被告簽訂的二手房買賣合同依法成立并生效，雙方應按照合同約定履行各自的義務，也可據此行使權利。通過見證律師的談話及合同約定，可以認定買賣雙方約定房屋過戶的一切費用由買方負擔。

雙方雖然在合同中未明確約定土地出讓金承擔的主體，但從律師見證談話的內容可以認定買方愿意負擔過戶產生的一切費用，該費用應包含過戶時產生的土地出讓金。具體理由如下：

第一，閆某在簽訂合同時已經將房產證交付劉某，該房產證上明確載明該房屋為經濟適用房，遂劉某對該房屋過戶需要產生土地金應系明知的，可以預判到過戶時將產生土地出讓金。

第二，從房屋的價格判斷，該房款應認定賣方凈得價格，不包含其他的費用。雙方約定該房屋的總房款為23.2萬元，該價格與當時的市場交易價格相符，如該價格中包含了土地出讓金的費用，則賣方凈得的價款將大幅度減少，交易的價格明顯過低于市場價格，不符合閆某的真實意思表示。

綜上，案涉房屋的土地出讓金及過戶費、稅費應由原告承擔。關于協助過戶的問題，法院認為協助過戶系合同的附隨義務，被告同意在原告付清剩余房款5000元后履行協助義務，法院予以準許。

法官說法

陳研

經開區法院民事審判庭審判員

一級法官

經濟適用房作為政府保障性住房，其土地使用權以劃撥方式取得。購房人取得完全產權需滿足居住年限要求，并補繳土地收益等價款（即土地出讓金），將土地性質變更為“出讓”后方可上市交易。

這筆費用本質是購房人為獲得完整產權向國家繳納的土地有償使用費，具有法定性、強制性特征。經濟適用房在二手房交易時需要在過戶前一次性付清房屋的土地出讓金，才能進入下一系列流程，且土地出讓金不能分期付款。

在二手房交易中，買家務必要查清房屋性質，對不動產登記簿、房產證需逐項核對，重點查看“土地性質”和“房屋用途”。明確費用承擔，在除契稅、個稅等常規稅費外，務必單獨約定土地出讓金、專項維修資金等特殊費用。同時，賣方也要主動披露，對特殊性質房屋，及時告知交易限制條件，避免糾紛。

來源：泗洪法院

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