端午假期前的最后一天，廣州迎來新一輪宅地競拍。

今天出讓的五宗住宅用地分別位于天河智谷片區與番禺鐘村，總成交價超過55億元。

競拍結果也出爐了，保利底價奪得了天河智谷地塊，成交總價22.5億，折合樓面價約30519元/㎡。

而番禺的隆輝地塊則被民企敏捷包圓了，這四宗地塊總價共計33億，綜合樓面價約1.41萬/㎡，具體成交情況可以直接看圖↓

這場土拍，雖然都是底價成交，但卻反映了廣州土拍新的趨勢，即地塊降容提質，未來市場價格內卷加劇。

為什么這樣說？來看看這幾宗地塊就知道了。

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我們先來看天河智谷片區地塊。

這宗地塊毫無疑問是此次土拍的焦點，其位于天河區東北部、天河智谷北部，其計容建面約73786㎡，容積率上限為2.07。

從區位看，該地塊堪稱“迷你版的世界大觀”。它位于保利天匯東側、縵云廣州北側，南側緊鄰小湖泊，坐擁稀缺景觀資源。

教育配套方面，地塊擬配建一所6班幼兒園，義務教育學位由則廣州市天河外國語智谷學校（暫命名）統籌解決。

目前，該學校主要包括合生縵云配建的九年制學校和世界大觀一期配建的小學。

而且根據規劃指標，地塊限高60米（約20層以下），容積率低至2.07，未來將打造中高端低密度住宅產品。

其實此前廣州規自局在地塊推介的時候就公布了其效果圖，未來很有可能打造成低密板樓，居住舒適度很不錯。

目前片區周邊已成為高端項目聚集地。

周邊新房有合生縵云、越秀觀樾、保利天匯等多個高端項目在售，售價在5.5-8.5萬/㎡。（數據來源：貝殼）

地塊對比周邊項目有地價優勢，約3萬/㎡的地價比今年金茂拿下的世界大觀四期地塊（4.7萬/㎡），多出了不少產品定價空間。

只能說，新地塊憑借低密板樓的產品力，以及價格優勢，很可能迫使周邊在售項目調整定價策略，甚至引發天河東部新一輪價格競爭。

02

再來看番禺的隆輝地塊。

該地塊被分割為四宗宅地，總計容建面約23.56萬平方米。

四宗地塊容積率均達到3.21，預計產品將以高層塔樓形式呈現。

區位方面，隆輝地塊位于鐘村敏捷集團旁，距離22號線市廣路站約1公里，交通便利性良好。

項目自身公建配套充足，包括幼兒園、公交首末站、社區衛生服務中心等，未來可實現配套共享。

而且地塊周邊配套設施完善，有著包括祈福新邨、祈福繽紛匯、鐘福廣場、鐘村中學等成熟社區資源。

不僅如此，地塊距離長隆-萬博商圈僅2公里左右，生活便利度高。

不得不說，這種現成的地鐵和商圈配置，對剛需客群而言還是很有吸引力的。

值得關注的是，該區域還處于長隆-萬博商圈輻射范圍，也近廣州南站片區。

隨著萬博商務區的落成與廣州南站商務區的建設投入，該地塊項目有望成為這兩大區域剛需上班族的置業優選。

更關鍵的是，這四宗地塊總計容建面約23.56萬平方米，假設全打造成85-90㎡的剛需戶型，將為板塊帶來約2600-2800套的新增住宅，這一供應量還是相當可觀的。

目前地塊周邊主要以二手住宅項目為主，距離最近的超級大盤祈福新邨，其二手價格因為樓齡差距、產品類別（有別墅）等原因波動較大，價格從1.3-5萬/㎡不等。

而地塊憑借其近地鐵+現成周邊商圈+3.21容積率+好房子標準等優勢，如果還能把價格壓下來，毫無疑問將把周邊的二手都吊起來打。

祈福新邨的業主們，要著急上火了......

03

總結這次成交的5宗地塊，其實都有一些共同特質。

其一，是地塊的容積率全面下調，未來低密將成為土地市場主流。

像天河智谷地塊，早在去年土地推介會就亮相了，彼時地塊容積率還是2.45，等掛牌出讓就降至2.07。

還有番禺的四宗地塊，容積率通通控制在3.21，符合好房子的“降容提質”導向。

可以預見，未來的廣州市場，無論是核心區還是郊區，低密產品都會是主流。

其二，地塊開始控制層高，80米成隱形紅線。

像這次出讓的天河智谷地塊，就明確限高60米。而番禺地塊雖未明確，但大概率按好房子新規執行。

只能說，廣州未來的超高層會減少，無論是剛需還是改善小區，居住舒適度都會提高。

△天河智谷地塊限高要求

其三，控制房企拿地成本，提高房企拿地積極性。

像天河智谷地塊本次起拍價約3萬/㎡，低于市場預期，對比周邊有價格優勢。

番禺地塊則是拆分成4宗地塊出讓，降低房企拿地門檻與資金，提高房企拿地積極性。

最后，小前線覺得此次土拍以低容積率、控高度、降成本為標志，正式開啟廣州樓市降容提質新階段。

可以預見的是，未來廣州樓市的產品力競爭與價格內卷，將同步加劇。