哪個數(shù)據(jù)最能折射經(jīng)濟大勢？“法拍房”應該算一個。

相比于受調(diào)控的一二手房市場，法拍房更直接，更殘酷，它直接關(guān)聯(lián)著債務違約。

當法拍房數(shù)量激增，往往預示著相當一部分企業(yè)或個人正承受著巨大的財務壓力。

今年4月，法拍房新增掛拍量3.04萬套，環(huán)比上升53%，供應規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高。

當月法拍房成交1244套，環(huán)比下降61%，成交量也創(chuàng)下新低。

與此同時，法拍房成交率進一步下跌至16%，杭州、上海、廈門等城市本月法拍房成交率也下跌至二成以下，參拍者對于房源的選擇更加苛刻。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）

“金三銀四”本是房產(chǎn)成交的旺季，法拍房市場發(fā)生了什么？

沒錯，是特朗普4月初的關(guān)稅政策，國際經(jīng)濟環(huán)境的劇烈變化，正深刻影響短期市場情緒。

除了今年4月單月，把時間線拉長看，法拍房數(shù)量又是如何變化的？

全國法拍房大數(shù)據(jù)分析報告顯示，2024年1-12月全國法拍房掛拍量為657842套，同比增長51.69%。

成交量為163372套，同比增長11.03%；成交率為24.83%，同比下降9.1%。（數(shù)據(jù)來源：國信達數(shù)據(jù)）

法拍房的數(shù)量是從什么時候開始“堆積”的？

應該是從2021年下半年開始，房地產(chǎn)市場快速降溫，房價進入下行通道，這讓大部分“法拍房”失去了投資價值，成交率下降。

如下圖所示，即便是一線城市房價也從2021年高點，跌去了近30%，過去被投資客“撿漏”的法拍房，如今卻成了“燙手的山芋”。

房價的下探也對“經(jīng)營貸”產(chǎn)生沖擊，這是法拍房一個不容忽視的推力。

經(jīng)營性貸款，通常以房產(chǎn)作為抵押，期限一到三年居多。當房價下行，銀行在貸款到期或?qū)徍死m(xù)貸時，會對抵押房產(chǎn)進行重新評估。一旦評估值低于原有貸款覆蓋所需的價值，銀行便會要求借款人追加抵押或補足差額。

在經(jīng)濟下行周期，這對于許多依賴短期周轉(zhuǎn)資金的中小企業(yè)主而言，無疑是巨大的壓力。資金鏈一旦斷裂，房產(chǎn)便可能走向法拍。這解釋了為何住宅類法拍房在總量中占據(jù)了相當大的比重。

如下圖表所示，2019年末，全國個人經(jīng)營貸余額為11.35萬億元，到2024年已經(jīng)達到24.14萬億元，翻了一倍還多。

2020年口罩期間，經(jīng)營貸余額增幅高達20%，當時也正直房價高峰期。后面三年仍保持在17-19%高位增幅，直到2024年才有所下降。

一筆債務從違約到最終進入司法拍賣，往往需要兩年以上。現(xiàn)在進入流程的法拍房，原本多屬于在2022年下半年之前就已經(jīng)違約的企業(yè)和個人。

考慮到掛拍量滯后于經(jīng)濟形勢，法拍房堆積現(xiàn)象也許才剛剛開始，2025年和2026年上半年可能出現(xiàn)法拍房掛拍量的高峰。

與此同時，二手房掛牌量的激增，也對法拍房成交形成“擠兌”效應。

當二手房市場供應充裕，價格回歸理性，甚至出現(xiàn)“議價空間”時，購房者的選擇天平自然會發(fā)生傾斜。

以廣州為例，貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，在2023年初，廣州二手房的掛牌量還停留在7萬套左右，到年末就攀上了14萬套以上的高位，到2024年中期更是一度突破18萬套。

如此龐大的二手房源積壓在市場，意味著購房者擁有了前所未有的選擇權(quán)和議價權(quán)。

面對交易流程相對清晰、權(quán)屬狀況更為明了的二手房，許多潛在買家自然會優(yōu)先考慮，從而分流了本可能流向法拍房市場的需求。

除非法拍房能提供遠超二手房的“價格誘惑”，否則其在信息不對稱、潛在風險（如清場、欠費等）方面的劣勢，會使其在競爭中處于不利地位。

在法拍市場整體趨冷的背景下，部分核心城市的頂級豪宅法拍，偶有高溢價成交，吸引了市場的目光。

5月，上海長寧區(qū)新華路一處花園老洋房，建筑面積合計約535平方米，以2.5億元起拍，最終以2.7億元成交，折合單價超過了每平方米50萬元。

深圳南山太古城一套約262平方米的頂層住宅，從1947萬元起拍，在多輪競價后，最終以約3829萬元成交，溢價率高達96%。

華僑城純水岸一套約276平方米的頂層復式，起拍價1622萬元，成交價則達到了3630萬元，溢價率更是超過128%。

然而，這種“熱度”具有其特殊性。

此類標的物往往具備極強的稀缺性——可能是城市核心區(qū)罕有的別墅、擁有獨特景觀的大平層，或是具有歷史人文內(nèi)涵的老洋房。

其購買者也多為資金實力雄厚、有特定資產(chǎn)配置需求的群體。這與普通法拍房購買者更多考慮自住性價比、投資回報率或“撿漏”的心態(tài)，有著本質(zhì)區(qū)別。

分城市來看，不同城市的法拍房，熱度也不同。

今年2月，上海、廈門、寧波、深圳、杭州表現(xiàn)較好，法拍房成交率達到五成左右或更高。

此外成都、青島、武漢、北京也在三成左右。至于鄭州、南昌等城市，仍在二成以下。

2月杭州法拍房成交率提升16個百分點至47%，各區(qū)域法拍房交易熱度均有提升，拱墅、余杭、蕭山、上城等區(qū)均有多宗法拍房成交，并非是由于單個小區(qū)成交了大批房源所致。

本月杭州成交法拍房平均出價次數(shù)達到38次，達到全國平均的兩倍以上。

從成交規(guī)模來看，今年2月深圳法拍房成交金額達到10.4億元，在全國遙遙領(lǐng)先。

法拍房的成交表現(xiàn)，也側(cè)面反映出所在城市的經(jīng)濟活力與資產(chǎn)價值成色。

在整體承壓的市場中，那些經(jīng)濟基礎(chǔ)穩(wěn)固、樓市預期相對堅挺的城市，其法拍房往往能展現(xiàn)出更高的流動性和吸引力。

法拍房市場的潮起潮落，是經(jīng)濟去杠桿過程中的一個縮影。它或許痛苦，但也是市場出清、結(jié)構(gòu)調(diào)整的必要環(huán)節(jié)。

這個過程不僅考驗著市場的承受力，也將在更長時間維度上，重塑人們對資產(chǎn)、負債、風險的根本認知，正所謂“潮水褪去后，才知道誰在裸泳”。