上周末,市場出現不少信號。
1、廣州竟然開始上調房貸利率;
2、70城房價數據出爐,止跌回穩似乎又進一步;
3、4月經濟數據公布。
市場到底什么情況?距離止跌回穩還有多久?
先來說說,廣州房貸利率不降反升的事情。
5月17日,廣州宣布首套房貸利率從3.0%上調至3.1%。
很多人認為,廣州這是在打壓樓市。
但實際上,房貸利率上調,恰恰是樓市托底進入新階段的信號。
這個時間點真的太巧了。
要知道,5月初基本已經確定20號LPR將會迎來新一輪下調,幅度大概是10個BP。
廣州選擇現在上調10個BP,很明顯就是為了對沖LPR的下調。
當前5年期LPR為3.6%,廣州此前執行的是LPR-60個基點,也就是3.0%。
如果本月LPR真的下調10個基點至3.5%,而廣州還執行原減點,那房貸利率將降至2.9%。
之前我們就叫停過低于3%的房貸利率,并且銀行還有比較大的息差壓力,出現防御性上調也是非常合理的。
所以說,這次房貸利率上調,我認為更多是處于維護金融穩定的角度去思考的。
不過這背后,也傳遞出了3層信號:
1、3%的房貸利率可能已經成為市場共識。
2、未來房貸降息,將以降低LPR為主,加點的降低空間會越來越小;
3、穩樓市方向開始變了,隨著跌幅的收窄,刺激的方向也會變化,現在更多是偏向結構性調節,而不是全面刺激反彈。
接下來的救市政策會更講節奏、更看結構,不會靠極限寬松換來短暫反彈,而是為長期企穩打基礎。
今天,70城房價數據也公布了。
從數據來看,4月樓市還是穩的。
70城里有24城新房價格環比是上漲的,6座城市二手房價格環比上漲。
4月最大的變化就是關稅戰的升級,還是比較影響市場信心的。
但是從數據整體來看,跟上個月相比沒有出現大幅波動,可見這輪樓市回暖的趨勢是穩定的。
并且,房價同比下跌的幅度也有收窄。
一線城市新建商品住宅銷售價格同比下跌2.1%,降幅比上月收窄0.7個百分點。
二三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降3.9%和5.4%,降幅分別收窄0.5個和0.3個百分點。
同比是跟去年的成交價格相比的跌幅,更能反應價格全年房價漲跌的幅度。
4月數據里,無論是一線城市,還是三四線城市跌幅都在收窄的。
從這個角度來看,市場情緒已經在從“恐慌”過渡到“觀望”情緒。
房價雖然仍有調整,但已不是“瀑布式”下跌,而是“磨底式”收斂。
只不過,相比3月,4月樓市數據確實略有下滑。
一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平。北京和上海上漲0.1%和0.5%,廣州和深圳分別下降0.2%和0.1%;
二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.2%。其中上海上漲0.1%,廣州持平,北京和深圳分別下降0.6%和0.3%。
二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.4%。
從整體趨勢來看,3月的小陽春到了4月是有下滑的,所以5月初,我們這邊也公布了新一輪的降準降息。
甚至還表示要“將加快出臺與房地產發展新模式相適配的系列融資制度,助力持續鞏固房地產市場穩定態勢。”
這句話,我之前寫文章跟大家分析過,我認為是新一輪樓市刺激的大方向。
當跌幅開始收攏之后,剩下的就是要調結構、促轉型了。
所以說,接下來收儲、城中村改造、保障性住房建設,超大特大城市基礎設施建設或許會迎來新的機會。
經濟修復漸穩,樓市雖承壓但仍是穩定器。
從4月的經濟數據來看,消費的恢復還在持續推進,增幅較猛的還是以舊換新的種類。
4月社會消費品零售總額同比增長5.1%,繼續維持中高速增長。
其中,家電、家具、辦公設備等與住房密切相關的商品零售增幅高達兩位數,家電同比增長38.8%、家具增長26.9%。
從數據上也能看出,這跟以舊換新政策分不開關系,這也能說明樓市雖然成交不熱,但其“帶動鏈條”在強勁運轉。
第二,制造業強勢修復,房地產仍舊承壓,經濟正構建多元增長新模式。
4月制造業投資同比增長8.8%,高技術制造業增加值同比增長10%,出口也實現9.3%的增長。
這說明經濟的動能正在逐步從“土地C政驅動”向“科技+制造”切換。
而房地產開發投資同比下降9.9%,全國商品房銷售面積同比依舊下跌2.8%。
樓市雖然還是拖累部分,但是主角地位正在慢慢退場。
第三,房地產作為“穩定器”的作用仍在,結構調整正倒逼行業回歸理性。
雖然房地產開發投資和銷售數據依舊負增長,但從相關消費強勁、價格跌幅收窄、城市分化加劇等現象來看,房地產正在從“高杠桿高周轉”的舊模式,回歸“穩信用、保交付、促消費”的新邏輯。
房地產的角色正在重構,它不再是拉動GDP最主要的動能,但仍是穩定就業、穩預期、穩消費的支點。
說到底,房地產正從“增量引擎”轉為“內需壓艙石”,它不再是政策刺激的抓手,但依然是信心與就業的支點。
對購房者來說,這更值得重視:
樓市不會暴漲,但底線穩定性增強;
政策不會再打雞血,但會給出溫和助力;
房價不會齊漲,但結構性機會依舊存在。
廣州升息、房價橫盤、投資下行,表面上是冷清的,但深層是市場在重建自身節奏。
這不是快速拉升前夜,但很可能是筑底確認的關鍵階段。
未來的樓市不會是全民狂歡,而是分化中的少數紅利:
對剛需,是“選對時機和板塊”的窗口期;
對改善,是“資產切換”的低位起跳點;
對投資,是“穿越周期”的認知競技場。
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